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看准商铺的“钱”力

文•颖一 日期: 2004-12-01 浏览次数: 570
 

如果说近两年的普通房产投资是一座金矿,商铺无疑是这个矿里最亮的。甚至有人将“商铺是金,写字楼是银,住宅是铜”,奉为房地产投资的金科玉律。

商铺的火爆不仅因为其让人咋舌的租金,更是由于它每年翻番的价格。正是这种高回报率,让许多投资者蜂拥而至。但是近期,在一阵阵房地产是否存在泡沫的讨论中,商铺的风险也更加地受到重视。

我们怎样才能看清商铺的风险性,更重要的是,如何找到成长性最强的商铺,挖掘它的“钱”力呢?中原房地产经纪公司的研究员对此进行了分析。

 

商铺的风险在哪里

目前市场上比较流行产权式商铺,发展商采取商铺产权零售、整体出租的经营方式,投资者买下商铺的产权,一般为40年。为了吸引投资者,发展商往往会包租三五年,甚至是十年,承诺投资者某个比例的投资回报率。

以王府井的CEPA零关税港澳零关税购物城为例,就是包租十年,前三年是每年8.8%的年收益率,以后每三年商议一次,期满三年后,投资者也可以自营。

但是在分析商铺的风险性时,是不是包租的时间越长,保险系数越高呢?其实也未必。首先这个企业能不能存在十年,这是一个问题;另外十年的时间这个市场会发生什么样的变化?另外,三年之后的年收益率具体是多少也是不确定的。

在投资房地产时,一些投资者容易被一些新兴的概念所打动,但是对于商业地产而言,未来有多大的利润空间才是最受关注的。CEPA这个概念是今年刚刚开始,对于老百姓来讲,可能会有新鲜感,但是这个产品是否有市场,还有待考验。

所谓CEPA是指香港300多个大类的产品引进到内地,实现零关税。目前服装、鞋帽的关税是在25%左右,珠宝、黄金是在40%左右,但是否能够单纯地认为它的成本会因此降低这么多呢?

我们还应该看到,任何一个企业都是以利润作为生存的依据。在开发商和投资者之间,还有一个经营者,如果这三方面在一些利益问题上达不成共识,经营者可能会采取退出的方式,对投资者就会造成空档等风险,所以对经营者的考察非常重要。

 

如何看准“钱”力

当一个商铺存在一些不确定性因素的时候,隐藏的可能是风险,也可能是机遇。这就要看投资者能否找准冷门的“钱”力了。

但这些都是较常规的思维模式。从投资的角度来讲,要想获得“钱”力较大的商铺,建议投资新型区位。如果大家都看到是机会,就是一万个人去分,如果只有一两个人敢去尝试,那么成功后就只是一两个人去分。

比如亦庄开发区,它被划分成企业园区和住宅园区,最初在企业园区开发商铺时,租金比较低。但是投资者却不太接受这种商铺,因为他们会怀疑,人们下了班后会不会回企业园区来消费。但是就有人敢投资,买了一个16万的商铺做餐饮,因为周围没有其他餐馆,所以生意非常火爆,短短一个月的时间,商铺价格涨到25万。

这种高收益当然也伴随着高风险,而在成熟的商业街里又出来这种模式,从保值的角度来讲,问题是不大的。但是对于投资回报的空间,能不能够达到预期,却是一个问题。

专业的投资者首先会关注周边区域整体的规划,这将直接关系到商铺的升值潜力。另外很关键的一点,就是要从经营的范围、业态去考察。两个同等地段价格相似的商铺,如果一个只能做服装生意,另一个除了服装外,还可以做餐饮,显然经营范围单一的风险性更高。

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