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寻找适合中国房地产发展模式

文·易宪容 日期: 2007-06-26 浏览次数: 1558

最近,随着国内各地的房价快速上涨,房地产市场中的矛盾越来越大。对此,政府工作报告已经把解决房地产市场价格快速上涨的问题纳入议事日程,但是在房地产市场发展模式上却没有一个明确的定位。

在这样的情况下有人认为,目前国内房价过高,民众对房地产市场有意见,是因为中国的住房保障体系不健全,是中国的廉租房和经济适用房建得太少,因此,房价过高的责任并不在于房地产开发商,而在于政府失职。因此,要解决中国目前的房地产市场问题,政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房,少数高收入家庭可以购买商品房。也有人认为,应当将70%的土地供应给经济适用房,其中的30%用作建廉租房,对商品房的管理则可以完全放开。

从这些言论来看,未来中国房地产市场发展模式或是学习香港,或是学习新加坡,要以建设廉租屋与经济适用房为主。其实,这种房地产发展模式既没有大国之先例,也与中国的实际情况及市场经济法则相悖。

因为,如果给80%的居民提供经济适用房,这可能让中国的房地产市场改革又回到了政府包办住房的老路子,这样做既无效率又让地方政府权力集中。目前财政上是没有那么大的能力,二是让民众选择住房的余地会很有限。毕竟80%这部分居民的经济条件也有区别,居民的消费能力不一样,也就不会采取完全一样的消费模式。

看看世界各国,有哪一个大国会把居民的住房主要依赖于政府的住房保障体系的?在美国,廉租房的比重只有3%-4%,加拿大也不会超过5%。绝大多数居民的住房基本上是通过市场来解决。

目前房地产开发商把房地产市场的问题转化为住房保障体系问题,这是在转移视线,把矛盾都推给政府。

从美国的房地产市场来看,房地产市场发展模式的核心是应该让90%以上的人有能力进入房地产市场,即房地产市场要生产绝大多数居民有支付能力的舒适安全的住房。美国用《住房法》确定了房地产市场发展的宗旨。

为了保证中国的每一个居民都有基本的居住条件,还需要在制定住房法律的基础上建立适应中国的住房保障体系。在这个住房保障体系中,首先要让那些丧失劳动能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租房。这部分的住房保障所占的比重不应超过10%

20%左右的中高收入者可以通过完全商品房市场自己解决住房问题。这些商品房既可是投资品,也可以是消费品。对于其余70%居民的住房,同样也得通过市场来解决,但是他们则要在政府帮助下进入房地产市场。

为了让中国绝大多数民众都有支付能力进入房地产市场,就得遏制过高的房价。把房价降下来的正常途径有:通过人口普查、土地普查、住房普查,在此基础上,设计规划出合理的房地产市场发展的短中长期方案,做好土地基本规划。然后利用信贷、利率等工具把住房投资限定在20%完全商品房的范围内,而其他80%的市场则把房地产定位为消费品市场。再利用物业税、住房政策(比如每家只准购买一套住房来规范),房价自然下来。在这种情况下,经济适用房、限价房就多此一举。而政府一旦确定房地产市场未来发展思路,就得尽快用法律形式把这个房地产发展模式确定下来。

(作者系中国社会科学院金融研究所研究员,本文只代表个人观点)

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