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暗藏土地的低价股

文|本刊记者 杨旭然 日期: 2019-09-18 浏览次数: 35

作为一家主业突出、业绩表现常年良好的绩优股,宇通客车(600066.SH)很少进行各类股权运作。

但在2019 年1 月,宇通客车董事长汤玉祥通过控股的西藏德锦,拿下了另外一家上市公司汇通能源(600605.SH)的实际控制权。

这家市值在20 亿元以下的上市公司乏善可陈,2018 年净利润仅有1700余万元。但能够被汤玉祥相中并且以9亿元的代价买下30% 股份,汇通能源显然有利润之外的价值。

根据汇通能源的官方透露,目前这家企业在上海合计拥有八万余平方米建筑面积的房产,分布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区、杨浦、黄埔和青浦等多个区。

虽然这些房产大多属于历史经营发展中遗留下来的厂区宿舍、老旧楼层,但在寸土寸金的上海,这仍然是一笔巨大的财富,有人估计这些房产的总价值在80 亿元左右,显然这也是宇通客车掌门人汤玉祥斥资收购的关键原因。

在计算上市公司资产的时候,绝大多数企业都采用成本记账法,这导致在过去很多年时间里已经大幅度升值的房地产,并没有及时在上市公司资产负债表中体现出来。除了汇通能源之外,A股还有不少上市公司的财务报表中隐藏着价值不菲的房地产资产。


地方国企

一般来说,暗藏土地的企业以国有企业居多。

其中原因,一方面是因为国有企业的发展历程比较久,在房地产市场没有大发展的时期,就在城市的核心区域获得了工厂、职工宿舍等各类土地资源。

在当时,取得这些土地的价格是非常便宜的,甚至有一部分是通过国资划转而来,这些资产都是以当年的成本价格纳入到总资产中。

广州作为国有企业数量较多、历史较为悠久的城市,就有不少国有企业都有类似的情况,其中以广州浪奇(000523.SZ)最为典型。

从基本面来看,这家老牌日化企业乏善可陈,净利润连年徘徊在3000 万元左右,市值30 亿元出头。

但由于企业发展历史悠久,坐拥价值不菲的老厂区地块,广州浪奇仍然屡屡被资本市场所关注。2014 年,公司发布公告,称董事会同意按广州市政府规划将该地块纳入政府土地储备,并拟与广州市土地开发中心签订《土地收储框架协议》。

这块面积达到11.9 万平方米的土地位于广州市天河区,被纳入到“广州国际金融城”的范围内,早在2012 年的估计,广州浪奇手中的这块土地价值就已经超过了30 亿元。

除了广州浪奇之外, 珠江啤酒(002461.SZ)、广日股份(600894.SH)、珠江钢琴(002678.SZ)、广百股份(002187.SZ)等企业都有面积大小不一的优质土地资源。

随着广州城市“旧改”进程的推进,这些土地也将摇身一变,从无法变现的不动产变成城市核心区域的稀缺资源。


商业零售公司

相比工业制造型企业的老旧厂房,零售企业所拥有的土地质量往往更高。

零售企业——特别是那些相对传统的国有零售企业,其前身大多是国有百货公司,成立之初,绝大多数都位于城市最核心的商业区,人气旺盛,街道繁华。

这些商业零售企业同样受到行业环境变化的冲击,导致主营业务发展遇阻,企业盈利增长停滞,估值水平低。

得益于优良的地理区位,和居民消费的弱周期属性,这些企业的盈利能力要比工业制造型企业更高,例如新华百货(600785.SH)2018 年净利润1.37 亿元,翠微股份(603123.SH)2018 年净利润1.75 亿元,王府井(600859.SH)则有超过12 亿元的净利润。

这些零售企业普遍有数量不少的土地储备, 例如合肥百货(000417.SZ)的自有物业面积达到30 余万平米,主要分布在合肥、蚌埠、黄山、铜陵等地。周谷堆老市场占地280 亩,自有产权土地面积约为34 亩;周谷堆新市场规划占地面积约为1262 亩,宿州农产品市场规划占地约为570 亩,全部为自有产权土地。

另外一家代表型企业市场长春国资委下属的欧亚集团(600697.SH),这家企业除了在长春市繁华地段拥有占地面积高达60 万平方米的经营场所之外,多年来还在各地收购拿地,包括吉林公主岭、辽源市、白城、海南儋州等地购置了大量土地。

看到了这些隐藏土地的价值,安邦保险(现在改名大家保险)在2015 年底到2016 年三次举牌欧亚集团,持股比例达到15.37%并且至今一股未卖。


地产公司早年储备

如今的地产公司运营讲究快速周转,从拿地到施工建设再到售卖商品房,只需要很短的时间。

其中原因有很多,但最重要就是地价实在太高,虽然房地产商财大气粗,但动辄几十上百亿的地价,也决定了他们必须快进快出,才能实现手中资金最高效的利用。

但在过去几十年的时间里,特别是上世纪90 年代,土地价格相对便宜,相关的防囤积政策规定也并不完善,因此有不少房地产商在收购土地之后并不会立即开发,而是选择放起来,等待升值。

有的开放商在这些土地放置一段时间之后选择进行开发,或者直接转手卖出,但也有的至今没有任何动作,连续放置10 余年、20 余年甚至更长者为数不少。

例如老牌房地产企业——合生创展集团(00754.HK)就是其中典型代表,公开资料显示其土地储备规模超过2900 万平方米,克而瑞的研究表明,这些土地储备从城市布局来看,主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市,其中位于北上广的土地储备占半数以上。

然而截至2019 年8 月1 日收盘,合生创展集团市值仍然不到170 亿港元,相比这些庞大的土地储备差距悬殊。

在A 股市场,中国武夷(000797.SZ)作为一家老牌的地产企业,在营业收入、净利润等指标上早已落后:2018 全年营业收入仅为48.7 亿元,归属净利润3.03 亿元。

但这家企业在通州拥有600 亩的土地储备——据称当时的拿地价格仅为20万元,在“北京副中心”建设的带动下,显然这些土地的价值已经比当初买入时不知道翻了多少倍。


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