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世茂房地产前十争夺战

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2020-01-18 浏览次数: 64

超越龙湖,世茂房地产终于重回行业前十强。

尽管世茂集团副主席兼总裁许世坛一再强调公司没有重回前十的压力,但坊间一直将世茂拿来和龙湖进行对比。

根据克而瑞最新公布的《2019 年1-11 月中国房地产企业销售TOP100 排行榜》,世茂房地产(00813.HK)在操盘榜、全口径销售额、权益金额三项指标上,均已超过龙湖。世茂以2277.3 亿元位居全口径销售额第九位。

在房地产市场进入“存量”竞争的时代,规模进一步扩张,意味着要从别人的“锅里”抢食吃。半年间连续并购泰禾、明发、万通、粤泰等公司的多个项目,世茂在房企竞争新时代显示着“赢者通吃”的游戏规则。


超40% 增速

千亿房企俱乐部中,世茂是增速最快的企业。

“我们长远的规划就是希望比同规模的企业增速快。”正如许世坛所说,“前20 房企的增速也就是20% 左右吧,如果人家是20% 我们是40%、45% 甚至更高,那我应该进步才对。当然是进一名还是两名,我们没考虑这么多,反正我们就是要进步。”

根据最新公告,截至2019 年前11 个月,世茂房地产累计合约销售总额约为2277.3 亿元,累计销售总面积为1277.83 万平方米,较2018 年同期分别上升47% 及36%。当期平均销售价格为17822元/ 平方米。

值得注意的是,2019 年世茂房地产的销售目标为2100 亿元,截至11 月底已超额完成年度目标。

对比来看,龙湖集团(00960.HK)、新城控股(601155.SH)前11 月销售额同比增长分别为22.25%、24.17%。世茂的增速比同等规模的企业都要快,自然排名也会更进一步。

重回前十,资本市场也给予了“看好”的预期。世茂房地产股价自2019 年8 月底启动,至2019 年12 月初涨幅超过52%,且股价创出历史新高。

早在2014 年,世茂房地产就以707.8 亿元的签约规模排在了行业第8 位。但自2015 年起,世茂跌出行业前十。2014-2018 年,世茂房地产的合约销售分别为702.16 亿元、670.39 亿元、681.2 亿元、1007.7 亿元和1761.5 亿元,近5 年时间里,世茂销售额增长缓慢,甚至在某些年份还出现下滑。

在大型房企都在追求速度与规模之际,世茂房地产的“不求上进”自然导致其排名下滑。

不过,自2017 年开始,世茂又重新启动扩张的态势,连续并购,实现沉寂之后的再次爆发。

而并购就像是获得大量的“半成品”,通过自有品牌以及管理,迅速推向市场,从而加快周转率。相比直接拿地,分析认为,项目并购更加节省时间和资金成本。这也是世茂选择频繁并购的重要原因。


并购底气

土地是房企的粮草,只有充足的储备,才能驱动销售的持续增长。世茂在2019 年启动了并购拿地的策略,据统计,世茂仅在2019 上半年就接连拿下泰禾、万通、粤泰、明发等房企不少于11 个项目,累计斥资126.8 亿元。

世茂为深陷债务漩涡的泰禾伸出橄榄枝,在世茂并购的项目中,针对泰禾集团的收购就达7 个,交易对价约为77 亿。

世茂2019 年在并购上花费的金额已达150 亿。在年初的业绩会上,许世坛公开表示,2019 年70% 以上的土储都会来自并购,将拿回款的50% 买地。

实际上,过去几年,世茂的拿地强度一直在不断加大。根据申万宏源统计,世茂的权益土地购置金额从2016 年的300 亿飙升至2017 年680 亿,2018 年前三季度继续购地450亿元,不过世茂在2018 年第四季度放缓了拿地的节奏,2019 年则通过并购项目的方式增加储备。

根据2019 公司半年报,世茂共获取土地60 块,总价约788 亿元,权益前货值约2500 亿元。新获土地中,一、二线城市占比57%,其余分布在强三、四线(23%) 和弱三、四线(20%)。

值得注意的是,2019 上半年新增的2500 亿货值中,约1800 亿元货值通过收并购获取,占比高达70%。“2019 年世茂的可售货值将超4000 亿元。”许世坛曾对媒体表示。

在众多房企进入休整期时,世茂为何能够斥巨资并购?回头来看,2014-2016 三年的蛰伏,为世茂的再次起飞积累了动能。

据公开数据显示,2013 年,世茂实现销售额670 亿元,同比增加46%,这份答卷在当时也十分亮眼。但随之而来的却是负债增高、财务风险加大,发展也受到掣肘。此后三年时间,世茂房地产调转航线,摒弃了过往激进的拿地策略。世茂开始退往“安全地带”,2015 年更是“零拿地”。

虽然排名下滑,业绩出现停滞,但经过调整,世茂房地产的净负债降到了行业低位,截至2016年末,世茂房地产的净负债率下降到了53.4% 的低水准。

2017、2018、2019 上半年公司的净负债率分别为58.9%、59.4%、59.6%。翻阅资料,世茂更是保持了长达8 年净负债率低于60% 的纪录,不光异于普遍激进的闽系房企,在整个房地产行业都颇为罕见。

不过,在加大并购步伐的同时,世茂的负债总额以及资产负债率出现逐年上升的态势。2019 上半年,世茂房地产负债总额约3046.6 亿元,同比增长32.46%。其中,流动负债总额约2142.72 亿元,非流动负债总额约903.88 亿元。

2017、2018 及2019 上半年,世茂的资产负债率分别为64%、68%、73%,虽然始终处于安全区间,但上升势头值得注意。

另一方面,世茂房地产的融资成本一直较低。2018 年,世茂全年融资成本仅5.8%,2019 上半年逆势进一步降至5.6%。7 月9 日,世茂发布公告称,已成功发行于2026 年到期的10 亿美元优先票据,票据利率5.6%,低于业内7%-8% 的平均水平。

在现金流管理方面,世茂也十分重视,世茂上半年实现回款813 亿元,同比大幅上升47.8%,账面现金为522.3 亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400 亿元。

2014-2018 年,在世茂房地产的借贷中,一年以下的银行借款及其他金融机构借贷以及债券分别为187.25 亿元、169.54 亿元、122.3 亿元、142.96亿元和275.54 亿元,2019 上半年为320.56 亿元。就目前来看,公司现金足够覆盖短期借款。

扩张与收缩一直伴随着房企的发展,世茂目前的频繁并购是否又会重蹈此前的覆辙,不得而知。但至少在2019 年,世茂的增长是令人刮目的,前十的宝座也几乎已是囊中之物。

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