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50 大房企 谁踩了央行的红线?

文|凌锋 日期: 2020-11-20 浏览次数: 44

几家券商投行部流传的文件,令房地产开发商一时间风声鹤唳。

据坊间传闻,该文件是央行对房地产商融资情况发布的“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于 100%、现金短债比小于 1 倍。

根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红橙黄绿”四档,以有息负债规模作为融资管理的目标,分档设定负债增速水平,每降低一档,上限增加 5%。

具体来说, “三线”均超出红线要求,为“红色档”,有息负债规模以 2019 年 6 月为底线,不得增加; “两线”超出要求为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过 5% ;“一线”超出要求为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过 10% ;“三线”均未超过要求为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过 15%。

上述要求被称为“345”规则,旨在控制房地产企业有息负债规模过快增长。此外,对于房地产企业拿地,该文件亦有规定,对于近一年拿地销售比超过 40% 或者过去三年经营活动产生的现金流净额

连续为负的房地产企业,需提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,甚至会对该企业暂缓发债,并对其通过信托、资管、海外途径融资进行限制。

资金堪比房企行军粮草,对于依赖融资输血的房地产企业来说,该文件无疑又给他们拧紧了紧箍咒,对于负债飙升的高周转房企更是釜底抽薪。

中国 50 大房企中,谁踩了央行的红线?


富力地产 依旧严峻

自从那场和万达的“世纪交易”后,富力地产(02777.HK)的财务指标就一路亮红灯。

根据 Wind 金融显示,2019 年富力地产的净负债率高达 218.34%,剔除预收账款后的资产负债率为 72.23%,现金及现金等价物为 229.04 亿元,然而其一年内到期的非流动负债就高达 508.88 亿元,缺口达到 279 亿元。

富力地产三项指标均超过红线,倘若该文件正式下发,富力将进入“红色档”,有息负债规模不得增加。

2020 年以来,受到疫情影响,房地产销售遭到不小的打击。富力地产在 2020 年形势依旧严峻,8月 3 日,富力地产发布公告,累计至 2020 年 7 月底,总权益合约销售金额约 617.6 亿元,销售面积达约 526.38 万平方米,与去年相比,销售收入和销售面积分别减少 12.67% 和 18.76%。

如果融资受限,房企仅能依靠销售回款回笼资金,如果富力地产财务状况仍不能好转,2020 年将是艰难的一年。


泰禾 生死攸关

走过鲜衣怒马的辉煌时刻,黄其森的泰禾正陷入多事之秋,甚至是生死境地。

连续四笔债务违约,截至 2020 年 8 月 15 日,到期未归还借款金额高达 349 亿元,尚未支付的利息 43.32 亿元。违约背后,公司业绩大幅萎缩。今年上半年,公司实现营业收入 24.63 亿元,同比下降 83.02%,归属于上市公司股东的净利润为 -15.82 亿元,同比下降 201.33%。

泰禾集团的信用评级已经从 2015 年的 AA 级,下降到如今的 C 级,C 级就意味着“企业信用差,甚至不能偿还债务”。

五年前的泰禾靠院子系列风靡全国,打造精品豪宅的模式令泰禾迅速走红。2018 年泰禾销售额超过 1300 亿元,跻身全国前 20 大房企。而今年 1-7月其销售额仅有 264 亿元,排名下滑到第 65 位。

Wind 数据显示,公司 2020 年中报净负债率为 287%,期末现金仅有 32 亿元,而一年期非流动负债高达 633 亿元,剔除预收账款的负债率也高达82%。三项指标均超过“红线”。

不过,由于债务违约,泰禾已经无法在公开市场发债,等待黄其森的只能是找到“白衣骑士”。


绿地 大而不强

一年内需要偿还的债务加借款高达 1166 亿元,尽管属于上海国资背景企业,绿地控股(600606.SH)的财务状况仍然令人担忧。

数据显示,2019 年底,绿地净负债率高达156.67%,剔除预收账款后的资产负债率为 82.81%,期末现金储备为 786.55 亿元,而其一年内到期的非流动负债就超过了 860 亿元,此外还有将近 300 亿的短期借款。

值得注意的是,2015-2018 年,绿地有息负债分别为 2040 亿元、2855 亿元、2667 亿元、2897 亿元,到 2019 年,这个数字增加到 2937.43 亿元,短期需要偿还的债务高达 1166 亿元,占比已接近 40%。

2020 年,绿地控股的财务状况依然在恶化。受疫情影响,公司销售额出现下滑,2020 年 1-6 月,公司实现合同销售面积 1031.2 万平方米,比去年同期减少 30.7% ;实现合同销售金额 1330.29 亿元,比去年同期减少 20.7%。

与此相对应,绿地的借款却不降反增,截至2020年3月31日,绿地控股短期借款为317.19亿元,同比增长 6.85% ;长期借款为 1538.79 亿元,同比增长 12.07%。

财务费用成倍上涨。2020 年一季报显示,绿地控股财务费用为12.51亿元,同比增长106.73%,其中,利息费用为12.53亿元,同比增长27.92%。


金科 不容乐观

作为快速成长的重庆房企,金科近 5 年的发展速度有目共睹。但突飞猛进的背后却带来了重重债务。

2019 年,金科股份的资产负债率相比 2018 年微涨 0.15% 达到 83.78%,超出了 80% 的控制红线。更具参考意义的净负债率达到了 120.23%。

但是,金科依旧频繁为子公司进行担保融资。财报显示,2019年,金科股份累计为旗下29家子公司做了对外担保,实际发生的担保额度为 388.9 亿元,实际担保总额达 843.2 亿元,较 2018 年的 723.34 亿元增长16.58%。实际担保总额占公司净资产的比例为308.13%,且被担保子公司大多债务高企。

不断为子公司高额担保无疑会透支公司信用,虽然金科销售排名已经从 2015 年的 31 名上升到2019 年的 17 名。

但这背后靠债务催生的业绩不容乐观,这恐怕也是此前融创派驻的董事频频在董事会投出反对票的原因。

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