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地产三条红线 碧桂园与京东如何破局?

文|本刊记者 陶冶 日期: 2021-02-01 浏览次数: 50

在近年来中央的引导下,房住不炒的概念逐渐深入人心,而进入 2020 年后针对地产商的“三条红线”更是正中各家房企七寸。房地产作为基础 型行业,其在过往的 20 年中对国家的经济发展做出了极大的贡献,面对如今的局势,虽然行业崩盘企业大量死亡的情况不太可能出现,但在增量向存量转化的过程中,行业整体降温的大趋势想必已是市场的共识。 

在这个过程中许多房企在维系已有业务的同时也在不停寻找新的出路, 造车、养猪、物业服务,究竟什么样的转型适合房企?旧有业务又该如何维系?面对如此艰难的 2020,地产商这条大船能否顺利掉头? 


碧桂园的选择 

2020 年 10 月,龙头房企碧桂园与满国康洁签订了股权转让协议,碧 桂园将以 24.5 亿元价款收购满国康洁70% 股权。满国康洁所经营的业务并不复杂,其主要负责多个城市地区的环卫清理工作。在地产商们另 谋出路伊始,分拆上市、造车、养猪等操作频频刷新人们对地产公司的 认知,但综合来看可能碧桂园的选择才是最适合的一条路。 

碧桂园的物业服务在业内颇有名气,业务主体在香港也顺利完成了上市,本次收购满国康洁的也同样是这个上市主体,而在本次完成收购后碧桂园也就实现了从小家到“大家”,从小区到城市的大物业服务演变。 

相较于过于遥远的横向跨界经营,碧桂园这次稍显保守的拓展可能更适 合当今局势下的地产公司,在贴合主业的基础上又拥有了较为稳定的现金流收益,听起来显然比跨界造车靠谱得多。 

造车和环卫,这两者不论在未来发展还是投入成本角度都不在一个量 级,用来做比较好像稍显不妥,但是从一个 严重依赖融资的地产领域跨入造车这个同样资本集中度较高的重资产行业,选择进入环卫行业至少可以减轻碧桂园未来的资金压力。 

围绕主业、轻资产、重服务,这应该是适合地产商们未来在主业之外做出选择的大概方向,转型一定是一个痛苦的过程,越是完善的传统企业,掉起头来就愈发笨拙。 

但不论外部如何扩展,地产之外终归属于副业,我们不可能指望碧桂园在未来的某一天仅仅依靠环卫服务就可以继续保持如今的地位,过多的关注主业之外是否会形成拖累效应也仍是一个问号,所以怎样在存量的地产市场中挖掘更深的开发价值和提供更吸引人的服务,这可能才是地产商们未来的主要角力场。 


从住宅地产到产业地产 

在过往我们熟悉的 1.0 地产市场中,住宅始终是舞台最大的主角。不论是单纯的竞拍还是棚户区改造工程,最终始终会回到围绕住宅实现盈利,这其间政府调控的声音也时有出现,相伴而来的产业地产、商业地产、文旅地产等新名词却大多雷声大雨点小,围绕住宅这一核心要素的开发思路仍未改变。 

但现在以住宅为中心的盈利模式之路正在变得愈发难走,除了招拍挂 的高溢价外,严苛的开发强度要求和政策限制都夺走了地产商们“躺着挣钱”的权利。 

而参考近期京东在苏州成功拿地的案例来看,在未来 2.0 版本的地产 市场中,摒弃住宅这一思路,注重产业服务回归产业地产本质,这一定会成为地产开发的未来趋势。 

苏州作为国内经济最为强劲的城市之一,其市内土地资源早已成为地 产商们竞相抢夺的香饽饽,而 2020年10月,位于苏州的两宗土地却意外落入了京东手中,17 万平的住宅加 15 万平的商服用地,总价却仅仅只有 47 亿元,这优惠的价格背后就是“产业 +地产”这一模式的真实体现。 

在京东与苏州政府的协议中,双方针对开发强度以及其他各项条件的 约定可谓是细致至极,其中“竞得方必须引入一家财富 500 强企业,否则不予办理预售(销售)证” 这一条就足以看出苏州政府的本意何在。 

除此之外其他开发强度上双方也有多项约定,诸如“区域内需注册成立不少于 200 家的电商、商贸、科研类公司”、“竣工后 6 个月内保证项目运营,同时确保 5 年内纳税不少于 10亿元”等,这些条件虽然与过往企业政府间的对赌条款大同小异,但如此巨大的量级想必任何一家普 通的地产企业也会仔细考虑自己是否真的有这个实力完成“指标”。 

产业引入、地产建设、后期培育与管理能力,京东在苏州的胜利真实地揭示了地产开发 2.0 版本下土地市场供给与需求的明确关系。 

反观地产开发企业,种种严苛要求之下地产商们大都很难完全满足要 求,毕竟在产业层面,想要组织起如此庞大规模的产业集群并真实做到引入并非易事,但想要在土地市场中取得这样的资源先机,主动寻求与实业企业的合作就显得十分迫切。 

以京东为借鉴,未来地产商的项目公司主体完全可以按照“产业方+地产方 + 建设方”三权分立的模式进行合作开发。 

但与旧有的伪引入骗地骗补不同,如今形势下更多的是要求地产商在早期协议约定、建设设计规划以及后期管理等多个维度进行产业培育服务,加强与实业企业的合作切实做到有目的的开发,有方向的建设,取而代之的是原有“买地 + 盖房+盈利退出”的粗旷式发展。

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