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房地产信托遭白眼

文|本刊记者 谭忭 日期: 2015-03-27 浏览次数: 2560

  野蛮生长的中国信托行业正面临着成长的烦恼,尤其在“奶妈”房地产行业步入调整期之后。

  早在2012年底,中国信托业的资产规模就已经超越保险晋升为仅次于银行的第二大金融部门,而到去年,数据显示,2014年全国68家信托公司旗下的信托资产规模创下了13.98万亿元的历史新高。

  如果说2014年业绩仍旧勉强可行,今年开年后的行业数据则不太乐观。数据显示,1月集合类信托产品发行的数量和规模较去年12月都有了将近七成的下降,发行情况亦十分惨淡。

  显然,一个无法回避的事实是,随着互联网金融异军突起和传统投资工具频频创新,资产管理机构之间的竞争显著加剧,从前屡屡被秒杀的信托产品如今不得不面对滞销的风险。信托公司一位不愿具名的内部人士向《英才》记者表示,从去年开始,产品的发行就开始变得困难了,“人们对于信托产品已不再像过去那样看好,很多流动性更强同时收益很高的基金产品更受欢迎。”该人士还透露,该信托旗下约有超过八成以上的信托产品均为房地产项目。

  格上理财研究中心研究员王燕娱向《英才》记者表示,当前除了政信类产品比较红火,房地产产品已经越来越少,发行公司本身也在收缩这一块业务 “投资者现在对于房地产项目可谓闻之色变”,王燕娱说。

  

  让人坐不住的信托计划

  房地产信托的2015年悲情大戏由佳兆业集团(01638.HK)率先登场。今年1月,伴随深圳龙头房企佳兆业的破产传言,本应于1月21日到期的“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”25亿产品出现兑付危机,一时风声鹤唳。

  同样,由于债务官司缠身,上海嘉定悦合国际广场项目的在建工程被上海闵行区人民法院等相继查封,于2014年6月1日被迫停工,也让本应于10月30日到期的天启308号产品兑付充满未知。

  诸类产品尚不止这些。尽管最终这些项目都按照合同约定如期归集了资金,却仍旧让投资者后怕不已。

  相较于2014全年到期规模总计1780亿元,2015年房地产集合信托必须偿付的金额预计将达2035亿元人民币。而大幅放缓的信托基金资本流入也让局势雪上加霜。数据显示,2014年四季度中国信托基金资本流入同比增速仅28%,而2013年二季度最高曾达到70%左右。同时股市火热,有分析人士预测信托今年一季度资本流入将出现负增长,从而使得上半年迎来下一个偿付高峰时资金更加紧张。

  瑞士信贷认为中国90%的信托基金都有大型国企或地方政府作为其背景有能力进行刚性兑付,而10%的私人信托基金就可能“面临违约威胁”。

  

  难打破的刚性兑付

  尽管房地产信托面临较大的房地产行业风险和兑付压力,中国信托业协会专家理事周小明仍然相信,相对2014年末13.98万亿元的信托资产规模,该年度存在风险隐患有369笔项目,涉及资金781亿元,占比仅为0.56%,低于银行业不良水平,行业整体风险可控。

  王燕娱亦对2015年总体抱乐观态度,“不管是通过兜底还是延期抑或经过第三方机构接盘甚至不良资产处理,信托公司还会继续走一个刚性兑付的思路,投资者受损失的可能性不大。”

  显然,从过往事例来看,尽管危机频出,但几乎所有信托兑付危机最后都以相关机构含泪“刚兑”和投资者虚惊一场收尾。

  分析人士认为,之所以“刚兑”,主要是因为信托公司自身无法承担违约的后果。违约一旦成为事实,必将对公司的品牌形象带来毁灭性打击,其后续发行的产品也将陷入无人购买的绝境,没人敢充当第一个吃螃蟹的人;其次,目前信托业的规模已经非常庞大,投资人的信心都建立在刚性兑付的基础上,风险意识的缺失促使很多投资者通过四处借贷甚至变卖家产以认购信托产品,一旦发生违约,必将引发市场恐慌,信托业整体信用危机随之而来,危机甚至可能冲击实体经济发展。

  同样,对于已经下行的房地产信托来说,刚性兑付机制的打破似乎并不是一件值得期待的事情。一位地产高管对《英才》记者称,刚兑的打破将让房企的信托融资成本更高,“不保底意味着风险升高,与之相对投资者必然会要求更高的收益率。”

  今年2月的统计数据显示,已公布或预告2014年报的73家上市房企中,业绩下滑的超过一半。与业绩下滑相对的是融资成本的升高。渣打银行在去年第三季度一份关于房地产开发商的调研报告显示,房企两大主流融资渠道——银行贷款与信托贷款成本均出现了显著上升,其中,银行贷款平均利率达到12.3%,而信托融资成本则高达17.6%。业内人士表示,实际融资成本可能比这个数据更高。

  

  信托业谋变

  尽管兜底机制让投资者吃下了定心丸,但这并不利于中国金融市场的健康发展。目前,信托业务收入仍是信托公司的主要收入来源,2014年上述49家信托公司实现信托业务收入共计544亿元,在总收入中占比高达69.3%。刚性兑付不打破,风险与收益则不会成正比,因此全社会资金价格的定价也不可避免被扭曲。

  在银监会机构改革中,一项重大组织架构调整就是专门设立了“信托监督管理部”,从原非银部分离出信托部,专司对信托业金融机构的监管职责。同时,中国信托业保障基金已于2014年12月12日获国务院同意设立,用来应付可能出现的兑付风险。

  或许这些转型努力不能在短期内得到显著收效,但来自用益信托工作室的报告仍旧为2015年的房地产信托投资带来了一丝春风。该研究机构认为,随着降息周期的到来,货币政策趋向宽松,房地产信托依然有行情。但仍应规避库存压力大的三、四线城市和资质较差的房地产公司。

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