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长富汇银 用金融思维做地产

文|本刊记者 赵文佳 日期: 2016-04-29 浏览次数: 3606

  “以地产基金为切入点,在细分市场迅速站稳脚跟,积累管理规模,再做横向延伸。”这是长富汇银投资基金管理(北京)有限公司(长富汇银)成立时董事长张保国制定的发展规划。

  仅用三年时间,长富汇银资产管理规模就逾百亿元,并在地产金融业务的基础上延伸至影视投资、二级市场并购基金以及PE投资领域。

  “我希望将长富汇银打造成一个以地产金融为主业的多元化资产管理集团。”接受《英才》记者专访时张保国坦言,“长富汇银的资产管理能力,一定是通过投资项目的价值提升来实现的。”

  

  拉大增值空间

  回顾过去的五年时间,房地产私募基金走过了跌宕起伏的发展历程——2010年被称为地产基金的元年,此后进入快速发展阶段,但在2014-2015年地产基金又转而进入风险集中爆发期。在此历程中,一些地产基金脱颖而出,而更多的是被迫转型甚至销声匿迹。

  “投机和不专业。”是张保国对近两年大批房地产基金死亡原因的总结。2012年左右房地产行业呈单边上扬态势,地产基金行业属于一片“蓝海”,发展势头如火如荼,参与到其中的机构基本都会获取不错的利润,大量鱼龙混杂的机构甚至高利贷企业纷纷进入,希望分得一杯羹。

  “以前现房抵押很简单,但是介入开发领域,有2000多个开发节点,还有如何控制资金和项目之间的平衡等,如果没有专业的团队很难去做这件事情。”张保国说,“一大半机构都不具备判断项目优劣的能力。”随着野蛮增长势头消去,风险必然而来。

  在VC/PE领域有十余年投资经验的张保国,同样看到了房地产基金的机会。在房地产基金发展初期,更多的是一些地产开发商在参与。但张保国认为,房地产金融最终一定是金融属性大于地产属性,必须要以金融的思维来做地产基金。

  长富汇银成立伊始,公司就组建了研究部门,为公司未来发展方向提供相应的决策依据。2014年初,张保国就预言:“2014、2015年将是地产基金风险集中爆发期。”

  为此,长富汇银在项目设计的退出时间上,刻意避开风险爆发周期。另外在项目选择上也更加明确,首先优选交易对手,和品牌开发商合作,这类开发商不仅在拿地、开发、销售等环节均有良好的运作能力,而且注重品牌信誉,投资风险相对较小。

  另外在区域上,着重选择一线城市、二线核心城市,如武汉、南京、成都、西安等,以及部分产业结构相对完整的三线城市。

  除此之外,长富汇银还积极参与棚户区改造项目,“棚改既能享受政策红利,且大多数区域对棚改融资仍然采取政府信誉担保的模式,还款来源有保证,社会资金进入该领域有明显的动因。”张保国表示。

  去年,由于房地产市场出现结构性下滑,一些工程接近完工但资金链断裂,“这类也可以选择并购,并购之后交给更专业的团队把它完成,这里面是有价值空间的。”张保国说,“其实所谓资产管理,一定是通过你的资产管理能力让增值空间拉大。”

  

  多元化延伸

  截至2015年底,长富汇银的资产管理规模逾百亿元,在地产金融领域建立起品牌和影响力之后,长富汇银开始进行多元化延伸。

  “以地产基金作为切入点,在细分市场做到前列,之后再做横向延伸,相对容易。”成立之初,张保国就提出,长富汇银的定位不是一个单纯的私募基金管理公司,而是要成为具备大类资产配置能力的多元化资产管理公司。

  既然多元化发展,那么延伸的业务方向又该如何选择?

  “第一要符合我们大类资产配置要求、产品对冲的要求,同时我们要具备做的能力,不是所有东西都会去碰,而是一定要找出团队擅长的部分。”张保国解释,产品与产品之间最好能形成一定的对冲,有重资产有轻资产;有不同行业,如果某一个行业下行,另一个行业可能趋势向好,并且长富汇银还要求区域与区域之间要形成对冲。

  在此基础上,长富汇银分析判断文化娱乐行业的兴起是一个必然趋势。据统计,2015年全国电影总票房达到440.69亿元,同比增长48.7%,全年观影人次12.6亿,同比增长51.08%。

  去年,长富汇银成立了3亿元规模的影视投资基金,由于新进入影视投资行业,长富汇银对此行业投资风控也相当严格。长富汇银的投资运作必须综合考虑影片的类型、核心团队成员、制作流程、影片受众市场以及上映档期等多项评估要素,并对这些要素进行严格的投资分析和判断,充分分散投资风险。同时,必须始终坚持对投资人负责为原则,选择优质的交易对手,选取一揽子标的项目,定制出相应的资产配置策略。

  因此,长富汇银在影视领域并不是投资单部影片,而是投资多部影视剧的组合,并且规定单部影片投资比例不能超过基金规模的30%。按照此原则,长富汇银影视基金投资了《澳门风云3》、《翡翠恋人》等影视项目。

  张保国对《英才》记者透露,“第一阶段我们投资影视项目,今年还会成立更大规模的新一期影视投资基金,后续会做第二阶段的延伸,围绕相应的影视产业链进行布局,比如好的发行公司、制作公司,我们都会考虑。”

  此外,自2014年起,长富汇银开始积极关注我国证券市场,并发行了规模数亿元的二级市场并购基金。张保国表示,长富汇银未来将围绕标的上市公司平台展开资本运作,利用自身专业力量对上市公司进行战略改组、管理重组、财务优化等方式,以提高上市公司资产质量,或通过注入优质标的资产,实现基金增值。“并购重组将成为上市公司进行市值管理的主要方法,也将成为二级市场的热门投资主题,相关的投资机会值得参与。”

  在PE投资方面,长富汇银以母基金的形式,精选国内的优秀基金管理公司作为投资伙伴进行PE投资。张保国表示,目前长富汇银已经与多家PE基金管理机构开展了合作。

  除了在国内进行相应资产配置之外,海外也成为长富汇银资产配置方向,张保国对《英才》记者表示,今年3月长富汇银已与全球知名基金管理公司铁狮门达成合作,并完成首次项目合作的投资。而未来,长富汇银基金在严格的风险管控体系下,与铁狮门着力在全球范围内就优质房地产项目的投资及运营、海外资产配置等领域共同探讨合作。

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