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中国的联合办公能诞生独角兽吗?

文|杨天楠 日期: 2017-05-27 浏览次数: 1230

  据《华尔街日报》、CNBC等多家美国媒体报道,日本软银总裁孙正义即将完成向美国共享办公空间公司“WeWork”注资30亿美元。如果交易完成,WeWork的估值将超过200亿美元。

   “联合办公”这个概念源自于美国,就是不同公司的人聚集在同个办公空间,共享环境、资源和信息。2010年在美国纽约创立的WeWork,是美国共享办公空间模式的鼻祖,目前已入驻中国的北京、上海和香港。

  在目前估值最高的那批非上市科技公司中,WeWork的估值比SpaceX、Pinterest、Dropbox、Theranos、Spotify、Lyft和Zenefits等热门企业都要高。

  相比较那些改变世界的高科技企业和风靡全球的社交网站,一家联合办公企业为何能获得那么高的市场估值,这真是一件非常奇怪的事情。

  WeWork的运营模式是:从房东或物业经理那里租赁空置的办公楼层空间,将其装修改造后,然后转租给个人和创业公司,提供配有豪华办公桌椅、沙发、会议室、WIFI、会客室、打印室、零食和休闲设备的时髦公共办公环境,所有租赁入驻WeWork的会员都能享受到上面所有这些服务。

  看似一个简单的商业模式,为什么会受到资本和市场的极力追捧?

  

  WeWork凭什么值200亿美元

  这个答案其实非常简单,说白了就是“用互联网的估值方法去测算一家房地产公司”。

  大家都知道在营收差不多的情况下,科技公司的估值要比其他行业公司的估值高,因为科技产品可以规模化扩张,更容易追踪与衡量,同时也更容易获得盈利,也就是说互联网公司是一个赢家通吃的市场,行业巨头将获得最高的利润和估值。

  而在美国,WeWork已经成为纽约同行业的最大业主。过去6年,WeWork在全球30个城市、110个地点,拥有6万名租户。

  实际上联合办公的规模效应还是很明显,一来专业团队选址、空间设计、管理架构和系统等专业服务能力容易复制,二来创业公司及微小企业发展过程中的硬性需求,如融资、资源、人才、营销等也可以在平台上得到聚合与共享,提升效率非常明显。

  “规模很重要”,WeWork总裁Artie Minson认为,“规模越大,建设新地点的费用就越低,效率越高,交易的时候筹码更多。”WeWork不仅提供办公空间,还提供其他服务——运输、信用卡、软件、旅行、工资发放以及培训。它设想的理想状态是,会员有可能因为这些福利加入,物理空间倒显得没那么重要了。

  创业公司的迅速崛起,则是联合办公受到追捧的第二个原因。

  在美国,2007-2008年的金融危机让美国的房地产和写字楼租赁市场严重受挫,而如今随着经济的复苏,基本上美国一线CBD办公大楼的价格早已超过之前2007年最高点。纽约中城的平均租金大约在7000元人民币每平米每年,比陆家嘴的5A级写字楼的平均租金要高出50%-80%。这个价格对于创业公司来说难以承受。

  而WeWork做的事情,就是批发以后再零售,差价来源于对空间的重新规划,和对公共空间的极度压缩。每个创业公司可以享受到大量的公共空间和服务,并获得低于市场价格的入驻租金,当这样的创业企业数量足够多时,联合办公空间就能获得很高的收益。

  利用互联网的高估值、创业公司快速崛起以及办公租赁整合后的溢价,WeWork获得了超过200亿美元的高估值。

  与此同时,国内也有无数的效仿者加入战局,氪空间、科技寺、梦想加、无界空间等,一众联合办公空间在北上广一线城市落地开花。这一阵列也不乏国内的地产大佬:2014年SOHO中国推出SOHO 3Q;2015年从万科离职的毛大庆打造了优客工场,另外还有DayDayUp的职场社交式打法。

  人人都想做中国版的WeWork,那在中国,联合办公会有成为独角兽的机会吗?

  

  中国市场的特异

  在上海,特别是陆家嘴CBD核心的一些联合办公场所,无论是毛大庆投资的优客工场还是方糖小镇,平均租金价格都在2000-3000元/月左右的一个工位。优客工场因为装修时尚、公共空间更大,因此价格也会高一些,靠窗工位的价格甚至会超过4000元以上,这甚至超过了纽约WeWork的价格。

  然而即便如此,很多的联合办公企业依然难以赚钱。

  一个根本性的区别在于,中国的房地产市场和美国是截然不同的两个市场。中国房地产和美国房地产的逻辑不同,美国房地产资金成本是2%-3%,租售比是8%-9%,而中国却是资金成本8%-9%,而租售比例是2%-3%,两者是倒置的,市场是完全不同的。

  也就是说,按照WeWork的模式照搬到上海,几乎很难快速盈利,上海各大核心地块的CBD甲级写字楼的价格在2017年不断走低,空置率很高,联合办公的整体出租状况也并不乐观,联合办公空间往往要承担很高的租金风险。

  与此同时,对于中国的创业者来说,联合办公并非是最优的解决方案。如果你一旦放弃了对CBD的迷恋,愿意将自己的公司搬到张江园区,你会看到各类政府主导的“孵化器”和园区,可以提供远远超过“联合办公”性价比的服务和配套。

  入驻孵化器对于创业企业来说,政策优势非常大,房租补贴能达到50%,科研补贴可以有每年30万元。许多孵化器可以在区政府补贴的基础上提供1﹕1的配套补贴,更不要说入驻孵化器,还能免费享受到联合办公空间需要付费才能获得的报税、财务、人力资源和融资咨询等服务。

  孵化器本身的价格也非常亲民,园区的办公楼均为自营,孵化器的物业成本非常低,大约只需要联合办公四分之一的价格就能入驻。

  综上所述,中国的联合办公目标受众并不大。

  (作者系第一财经内容运营经理)

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