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新城控股 三年大跃进

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-04-15 浏览次数: 214

从20名开外,到行业Top 10,新城控股(601155.SH)只用了三年时间。  

根据易居克而瑞数据显示,2018年房地产销售额排行榜中,并不被大众熟知的新城控股一跃成为中国第八大房企。排在他前面的仅有“恒碧万融”以及保利、绿地和中海。

和许家印的大场面、孙宏斌的大手笔以及杨国强的高周转不同,新城老板王振华秉持着“诚实做人、踏实做事”的风格,始终保持着低调,很少出现在媒体面前。

沉稳低调的性格,似乎和房地产行业格格不入,但是新城控股的发展速度却像坐了火箭一般蹿升。


常州首富的收割机

从千亿上升到两千亿,新城只用了一年。

2018年,新城控股销售金额达到2204.3亿元。要知道2017年,新城控股才首次挺进千亿大关,该年度销售金额为1264.72亿元。

如此之快的速度,不禁让人惊叹。其实从2015年开始,新城业绩就已开始每年翻番。2015年销售只有319亿,2016年达到了650亿,2017年达到1265亿。

在王振华看来,新城控股之所以如此快速地跳跃式增长,主要在于抓住了市场变化和行业分化的关键点。

按照“上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张”的“1+3”战略,新城在全国迅速布局;并以“住宅+商业”双轮驱动战略,将吾悦广场在全国逐步落地。

尽管奉行着“骆驼精神和奋斗者文化”,但在“没有规模就没有话语权”的地产行业,王老板深知速度的重要性。

回看中国房企近十年的格局,曾经的王者已经沦为追赶者,而曾经的追赶者已经成为领头羊。5年前的地产百强榜,目前仅仅只有53家还在百强名单里;14年前的百强榜,仅有19家房企还留在2017年榜单中。

5年时间,“近一半”百强出局;14年来,81%百强被“淘汰”。

资金和土地是地产企业起飞的助推剂。新城旗下拥有港股母公司新城发展(01030.HK)和A股新城控股两家资本平台,这在国内房企中也较为少见。

公司采用了美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资,2017年新城控股整体平均融资成本为5.32%,低于行业平均值。

2018上半年,新城控股已发行总额度13亿美元的美元债,该年6月,总额47亿的私募债发行也已获交易所审批通过。

2018上半年,新城控股拿地金额279亿元,新增土储82幅,总建面2074万平,货值达245.1亿元。

和碧桂园一样,王振华对于三四线城市仍然有信心。据悉,目前新城在一二三四线城市的布局比例是“1441”,即一线城市占10%、二三线城市各占40%、四线城市占10%。不过,其三四线的布局主要是集中在长三角、珠三角、环渤海等地区经济发达的三四线城市以及中西部地区都市圈内的三四线城市。

根据公司最新业绩预报显示,2018年预计净利润90亿-105亿元,增长幅度为49%-74%。公司股价2019年至今涨幅接近77%,目前公司总市值为946亿。

从盈利能力来看,新城控股居然还要优于行业标杆万科A,2018年前三季度新城控股毛利率为38.58%,万科A为34.76%,而净利率方面,新城控股(16.65%)依然优于万科(12.38%)。

开着这台财富收割机,常州首富王振华的身家也是直线飙升,他以230亿财富位居2018胡润富豪榜第133名。


商业地产的机遇

“住宅+商业”两条腿走路,和恒大、碧桂园等以住宅为主不同,新城控股销售额中,商业地产(公寓、小商铺)占据三分之一强。

截至2019年1月10日,新城控股集团在全国80个大中城市共布局96座吾悦广场,其中已开业吾悦广场达42座,2018全年实现租金及管理费收入21.16亿元,而这一板块在2017年仅有10.2亿元,一年时间内实现翻倍。 

而在选择商业综合体的投资机遇时,王振华也会坚守几条底线:首先会看商业综合体中到底有多少可销售的面积,能不能覆盖持有商业所需的现金流,这是首先考虑的指标;第二,租金收入,10年的平均年回报率能否达到10%以上,其中三四线城市项目要达到12%,一二线城市项目达到10%以上。

秉持“有情怀、不复制、具规模”,王老板开着这台吾悦牌拖拉机,在广袤的祖国大地开疆拓土。

在万达偏爱轻资产模式的时候,“吾悦广场”却倾向于重资产模式,王振华认为,自持物业可以带来稳定的现金流,增强抵御市场风险;二是可以享受未来资产升值的收益。重资产的核心在于运营效率,通过运营效率提升品质和附加值。

但问题是,侧重重资产模式,导致其商业综合体扩张速度稍慢。

重资产项目,一部分用于出售,比如商铺和公寓,一部分则选择持有出租。轻资产模式则主要是品牌和管理的输出。

据财报显示,新城控股旗下的青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目,2018年租金收入为3.46亿元。

目前新城控股在三四线城市的商业综合体项目,体量大概为50万平方米,可售面积大概在30多到40万方,持有商业面积大概在10万方左右。

在圈内掀起多元化经营的风潮时,新城控股期望延伸至上下游产业链,包括金融、影院、儿童教育与娱乐等业务板块。如“多奇妙儿童乐园”,发展儿童体验式消费业态;打造“星翼空间”为年轻的创业型公司提供创业孵化基地;携手IMAX建设“星轶影院”。

为了激励员工,新城控股也开始复制碧桂园的三共政策:“共创、共担、共享”计划以及类似万科的“新城合伙人”跟投制度,实现项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩。


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