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新政叠加楼市服软?

文|本刊记者 王瀛 日期: 2011-03-05 浏览次数: 3262

  被称为史上最严厉楼市调控的一年成为了过去,在“国十条”、“国五条”的相继出台、一系列限价、限购、差别利率等细则连续剑指楼市的调控环境中,房价不跌反涨,甚至在历年成交量冷淡的12月创下了历史新高。

  兔年伊始,楼市调控新政纷至沓来:“新国八条”、“沪渝房产税开征”、“央行加息”……或许是对屡次沦为空调的调控政策失去信心,虽然2011年初的两个月内,叠加推出了楼市新一轮调控政策,但市场对此却依然疑虑不少。

  北京华远地产股份有限公司总经理任志强在其微博上称,“国八条”中的限购也许可以让民众进入观望期。但观望不能改善民众的住房现状,更无法让民众的生活质量在观望与限购中提高。市场供不应求的局面也不会因限购而根本改善。局部地区或城市会因行政干预而让平均房价波动,限购不能长期有效,调节市场中的供求矛盾仍将是主要矛盾。

  也有市场观点认为,此次政策多箭齐发,对楼市的影响不容小觑。虽然房产税目前还只是在上海、重庆做试点,但推广到全国已是必然。一旦房价下跌再加上房产税,对炒房者的打击力度会很大。房产税现阶段的目的是改变两个预期:一是老百姓购房预期;二是地方政府未来收入预期。

  “新国八条”限购影响有限

  相比之前的楼市调控,“新国八条”以其要从严制定和执行住房限购措施、二套房贷首付最少提至六成、5年内房产转让按全额征收营业税等内容而被认为调控力度空前严厉。其中,明确要求各地在2月中旬前出台限购等细则而引起市场关注。

  与2010年的“国十条”相比,“新国八条”在具体落实与对房地产宏观调控增加了很多新内容。比如,强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准的1.1倍;对定价过高的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查、加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度等,政策加码也显示了政府的调控决心。

  “公众更看重二套房首付比例的变化对房地产市场的影响,说明无论所谓营业税全额征收,还是行政限购,在‘阴阳合同’盛行以及地方政府缺乏完整的住房信息系统的情况下,有很大的漏洞可钻。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示,目前,各地房价水平过高、泡沫巨大,如果“新国八条”能够被严格贯彻落实,相信会对房地产市场将构成空前压力。

  此外,加大应用房地产价格评估技术,加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,实际上对住房投机需求更具杀伤力。但曹建海认为,“新国八条”要求各地增加土地有效供应,似乎完全没有触及地方耽于“土地财政”的任何利益而存有漏洞。

  对此,东北证券金融与产业研究所策略部经理冯志远的解读是:“各地的限购政策属于行政性手段来调节市场需求,总体上属于短期政策,并不能从根本上改变房地产市场长期供不应求的态势。并且,这种限购政策不具有持续性。一旦市场确实出现了成交量持续萎缩的态势,限购政策的执行也会打折扣。”

  房产税 雷声大雨点小

  与“新国八条”紧相隔一天,两大直辖市上海、重庆房产税试点方案同时出笼,赚足了市场眼球。千呼万唤始出来的房产税终于开始试水,亦标志着在全国范围内征收房产税已成为大势所趋,然而对于这两份刚出台的房产税方案也引发了各种争议。

  在一份“房产税征收民意调查”的网络投票显示,61.27%的网民认为房产税的主要作用是增加住房的持有成本,可以打击囤房炒房。但是也有55.86%的网民认为征收房产税并不会使房价下降。

  一直以来被视作压制房价的终极武器,到底房产税能否让房价“应声而落”?

  “房产税是一种财产保有环节税,属于地方税种,其主要作用是调节贫富差距,增加地方政府收入,为保障房建设提供来源,抑制楼市投资和投机需求。我们认为,此次两地征收的房产税试点可以在一定程度上抑制投资投机需求,但效果并不大。而从未来推向全国的方案来看,这两则方案都过于宽松。”冯志远表示。

  究其原因,上海的房产税,只针对增量,不涉及存量,税率仅为0.6%,且对人均60平方米以内的面积免征房产税,征收价格为按交易价格的70%征收,因此税率仅相当于0.28%和0.42%,而从去年以来三次加息来看,新增的利息支出就已经高于房产税的支出了,可以说非常宽松。

  重庆房产税也是如此,除了独栋别墅外,基本针对增量,其主要征税对象是高档房,即房价在全市平均房价2倍以上的新购房屋,征税范围是重庆市9个主城区,其余31个区县不涉及,对普通住宅以及本市居民的多套房购买行为暂时并未涉及。

  重庆和上海市的房产税计税依据都暂定为按交易价格而不是按照评估价格,因此必然会面临着类似个人所得税的征收难题,即在二手房交易过程中,双方可以通过做低差价来达到避税的目的。

  不过,曹建海对此表示乐观:“虽然此次房产税的方案过于宽松,但是如与‘新国八条’的严格贯彻形成合力,那么二套房购房既面临着信贷成本大增的限制,又要被新征房产税;在三套住房禁止购买的情况下,市场上的需求未来将主要趋向无房族的首套房置业。”

  加息 叠加效应明显

  2月8日,央行公布再次上调存贷款基准利率的通知。次日起,金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点,其它各档次存贷款基准利率也相应调整。房地产市场迎来的调控新政的三连发组合拳。

  “‘新国八条’、房产税和加息,政策的叠加效应一定会对房地产市场带来影响,尤其是抑制市场需求。我认为房产税和加息将影响更为长远,但鉴于目前仍处于通货膨胀预期较强的时期,因此房地产市场具体能受多大影响还有待观察,不过可以肯定的是这不会造成房地产市场的崩盘。”冯志远说。

  “加息与房产税的出台会让脱缰的房价增速放缓,主要的市场观察除了1—3月的传统淡季房屋成交量可能明显回落外,重要的是今年二季度的市场情况并决定下半年走势。”曹建海的判断是,加息与房产税的双管齐下,会使得房价在二季度开始下行,但这取决于房产税的征收细则与‘新国八条’的执行力度。

  此次加息也是我国进入加息周期以来,央行第三次启动加息。在农历年后的首个交易日,受加息影响A股市场全线飘绿,而房地产板块领跌大盘,有80%以上地产股下跌。一直以来,单次加息对地产开发商的影响并不大,但多次密集加息和信贷规模紧缩对开发商资金链的影响有放大效应。

  对此,冯志远表示:“此轮调控至少需要3个月以上的市场观察期。从资本市场上房地产股的未来表现来看,短期内利空出尽,地产股已经触底,可以积极逢低选择融资能力好、业绩优的个股介入,等待估值修复行情。长期上看,政策对房地产行业的定位已经悄然发生了变化,房地产已经进入成熟发展阶段,年内不太会有趋势性行情。”

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