商业观察
专栏

房产税有没有用?

文︱贾康 日期: 2013-07-31 浏览次数: 1355

  房产税改革,为“房地产调控”提供了必要的制度建设。不过,当下对房产税的认识上,还有一些有争议的地方。

  第一,土地问题。有观点认为只要实行土地私有化,放开市场,让需求、供给双方自由竞争,地价、房价等就会回归平稳。这种分析缺乏依据。城市土地特别是中心区地段极富稀缺性,任何中心区的土地资源都形成自然垄断。比如“寸土寸金”的北京王府井,如果张三占有这块土地,那么李四就无法占有,也找不到替代物,这就是自然垄断。典型的案例还有日本成田机场:日本在二战后实施比较彻底的土地私有化,但由于钉子户存在,东京成田国际机场到现在都没有建成第二条跑道——不管政府报出的价如何,钉子户就是不肯卖,第二条跑道也就建不起来,这即是所谓自然垄断,无关公有或者私有。

  由于中心区地皮具有自然垄断的性质,因此在城镇化快速发展的过程中,中心区不动产的价格表现总体而言一定是一条上扬的曲线,没有任何因素能改变这条曲线的基本模样,政府所能做的无非是使商品房价的增长曲线不要太陡峭,也不要出现价格大起大落或者产生过多泡沫以至于严重影响社会和民生,同时必须提供保障房解决低端居民的“住有所居”问题。

  第二,房价与地价的关系。从根本上讲,开发商预期的房价决定地价。如果真是地价决定房价,那么事情就简单了,政府只要控制住中心区的地价,房价就会趋于平稳。但实际上即使政府强力控制地价,房价也会受市场供需和竞争影响而继续上扬,所以政府严控商业化项目地价的结果,只能是使开发商取得更多暴利。

  第三,保有环节税负对供需双方的影响。研究房产税对住房市场供需的影响,先要明确政府需在保障房领域形成有效供给,然后才可以从市场角度从容分析供需问题。

  从需求方面看,如果买房者对保有环节的税负有清醒的预期,购房时就会考虑,一般的购房自住者将会更多选择中小户型。另一类购房者是把买房看成购买商业性的社会保险,这在经济上有道理,但房产税会改变他们的想法,以持有成本的压力迫使其出租自持的房屋,从而在总体上减少空置率。无论是倾向小户型还是降低空置率,都是值得肯定的提高土地集约利用水平的积极正面效果。土地集约化水平上升,空置率降低,可用资源在租房市场上更活跃,于是即使并不增加一分钱投入,也会增加供给量,使资源配置更合理,商品房价格也更为平稳。

  有观点认为,炒房者并不在乎房产税,因为这部分人是高获利人群。但相关的其他人态度和行为的改变会影响炒房者,使之收敛自身行为:原来炒30套、40套的人,现在可能炒10套、20套;原来炒10套、8套的人,现在可能只敢炒5套、3套,因为炒房者要跟随市场走,市场的氛围会随房产税的推出而趋于沉稳。

  还有一种观点认为房产税对房价影响不大,这种说法有一定道理,但说房产税对房价没有影响,就过于绝对化了。房产税对房价肯定有影响,但在保有环节的税收并不能起到“定海神针”的作用。单纯依靠房产税不可能使房价低平,其综合效应是使房价趋于稳定一些。

  这几年的“调控新政”中确有很多不完善的因素,但不能否定调控的作用。“越调越高”这个命题是有误导的,因为如果不调控,房价不知道要发展成什么样子。调控中通过压抑泡沫,使房价增长率降低。但更长效、更合理的房产税制度的改革推进,确实还显得缓慢无力。

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