商业观察
宏观全局

人民币强势不在 房价应声下跌?

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2014-05-13 浏览次数: 2404

单边上涨惯了的人民币汇率毫无征兆的急速下挫,在今年一季度,人民币贬值幅度一度接近3%,创造了2005年汇改以来最大幅度和最长周期的持续贬值。这不仅抵消了2013年全年的涨幅,也直接逆转了人民币的升值预期。

美联储逐渐退出QE政策、中国央行启动汇率改革、中美经济新形势等多重因素,重新构建了人民币价格的定价体系。

而此次人民币汇率波动也造成了大宗商品等资产价格的下跌。由于此前人民币持续升值,利用汇差利差套利现象十分普遍,被斩断套利空间后,热钱正在加速逃离。另一方面,资金抽离也间接影响了国内房地产价格,业内人士认为,由于部分房地产商利用海外融资渠道,热钱逃离对房价下行也造成了不小的影响。

谁导演了暴跌

20057月以来,尽管全球经济经历多次动荡,但人民币对美元几乎只有一个波段——单边升值,至今已经持续了9年。数据显示,到2013年末,人民币对美元累计升值达到35.7%

9年来,中国人已经习惯了人民币升值。从2005年起,人民币从约8元钱兑换1美元,逐步升值到约6元钱兑换1美元。而就在市场预期人民币会“破六进五”时,大逆转出现了。

228,人民币兑美元大跌0.9%突破6.18关口,报6.1808。和周四收盘价6.1284相比,贬值幅度已超过500点。而2月的大跌也为央行调整人民币对美元波幅创造了前提条件。

“浮动区间的扩大有两个条件,一是现汇价格接近于中间价,近几周的货币走向表明这个条件已经实现;二是资本流动相对较为平衡。”摩根大通首席中国经济学家朱海斌告诉《英才》记者,他认为自2月人民币贬值以来,资本流动已经大幅度降低,虚假出口现象已基本消失,反映在2月的出口数据低于预期和近几周的境外人民币动向上。所以央行将浮动区间由1%扩大到2%,符合预期。

而人民币为何突然暴跌,工商银行投资银行部国际经济首席分析师李嘉认为有四个因素,他对《英才》记者表示:“一是去年人民币升值涨幅比较大,而其他新兴市场货币几乎全线下跌,存在调整空间;二是外部因素的影响,美联储逐渐退出QE对汇率造成影响;三是央行的汇率改革,双向波动的人民币汇率比单向升值更利于汇改推进;四是为了减小套利空间。”

长期以来人民币汇率问题一直是中美经济中最大的矛盾之一,美国多次将中国列为汇率操纵国,并长期施压人民币升值。而此次央行在大幅贬值后,主动调整汇率波幅,巧合的时间点,让不少业内人士认为是有意为之。

“人民币贬值更主要的原因是央行希望打破单边升值的预期,形成双边波动的情况,为浮动汇率和资本项目开放做准备。目前2%浮动可以,今后要逐步扩大,最终消除对汇率波动的限制。”供职于美国权威机构的一位经济学家对《英才》记者说道。

那么暴跌之后的人民币是否由此进入贬值时代?接受《英才》记者采访的经济学者均予以否定。

“央行在短期内可以通过允许人民币贬值的方式促进增长。2014年的升值幅度可能会远低于预期。但是,我预计人民币不会进入贬值通道,原因是稳定的经常项目顺差、推动人民币国际化的考量以及主要贸易合作伙伴的政治影响。”朱海斌分析道。

李嘉对上述观点表示赞同,他亦认为人民币走势并没有完全逆转,长期升值的基本面并没有改变。当前的人民币汇率逐渐接近这个阶段的均衡位置。

房价受连坐?

有一个“巧合”:人民币持续升值的9年,也是中国房地产价格持续上涨的9年。

经济领域的很多行为,看的是预期。若一旦形成人民币将会贬值的预期,越来越多人的投资决策可能会受到影响,并很可能传导到房地产市场。那么此轮人民币暴跌,房价是否也将大跌,近期的二、三线城市房地产泡沫破灭是否也受到了汇率波动的影响?

有分析认为,9年来,中国人已经习惯了人民币升值。表面上看,只是一个数字游戏,但在全球化的今天,这个数字的变化,涉及很多人的利益。由于拥有的资产不同,所处的行业不同,人民币贬值,会使得一些人的资产缩水,同时又会使有些人受益。首当其冲的,就是拥有房产的人。

一位房地产从业者向《英才》记者表示:“人民币升值,对房地产业的影响在于热钱流入。热钱恶炒,房产升值。而汇率下行,一个积极意义在于,改变了一直以来对人民币单边升值的预期,对热钱流入有抑制作用。这对房地产稳定有意义。”

一个值得关注的现象是,过去房价不断走高,加上国内对房地产融资限制,海外融资成为房地产行业融资的重要渠道,于是,很大一部分热钱进入了房地产行业,这又反过来推动房价进一步上扬。所以,汇率变化对楼市和股市的影响可能正好相反。

 “人民币汇率双向浮动特别是阶段性贬值,意味着偿还同等数量的外汇需要更多的人民币,这将使海外融资的成本和风险上升,对于抑制楼市投机和房价回稳有积极作用。”对外经济贸易大学金融学院院长丁志杰表示。

李嘉则认为,当前的房地产价格下跌最主要的原因并非人民币汇率的波动。“套利资金进来,一部分会流入地产板块,这部分钱期限比较短,尤其是刚需比较弱,库存比较多的地方,或者是开发商资金实力比较差的,会受到影响。但不能就此判断人民币贬值就是房地产价格下跌的主要因素,这个逻辑并不充分,因为量级很难准确衡量。现在地产价格下跌,主要受到整个行业供需关系以及政策、经济周期变化的影响。”

“汇率贬值和房地产泡沫破裂并非因果关系,真正的本源是中国经济增长放缓。”上述美国学者向《英才》记者分析称:“影响房地产泡沫的因素很多,除非人民币贬值后造成资本大量外逃,但由于中国的资本项目管制,资本外逃的情况并不容易发生。

汇率和房地产泡沫同为资产价格,受投资者对未来中国经济预期的影响。比如投资者如果对中国经济长期增长速度失去信心,就会反映在房地产价格下跌和货币贬值这些现象上。这种情况下的房地产泡沫破裂和货币贬值只是一种相关关系,而非因果关系。”

 

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