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国际野蛮人垂涎中国房市

文|本刊记者 樊融杰 胡伟凡 孟德阳 日期: 2012-12-04 浏览次数: 2195

  温州炒房团走了,洋炒房团来了?

  今年9月黑石再次出手中国地产,人们猛然间发现原来外资进出国内地产是如此轻松。而近年来,凯德、铁狮门等地产巨头纷纷抢滩中国地产市场,更是让众多业内人士感到外资凶猛。

  摩根士丹利全球首席经济学家兼全球经济联席主管约希姆·石清(Joachim Fels)对《英才》记者表示:“如果在以前有过房地产市场泡沫的国家里,让这些家庭或者投资者再次进行房地产投资,至少也要等五年之后”。

  2008年在美国发生次贷危机之后,众多国际地产资本开始来中国寻找新的机会。募集地产资金、设立子公司、创建合资公司,低调抄底楼盘,高价转让资产,以最小的资金成为撬动最大的商业利益,在不经意间完成一个周期的操作,使这些外资满是“魅影”。

  而国内房地产公司为了应对今年来的银根收紧与地产调控措施,也将“橄榄枝”抛向了手握重金的境外资本。

  随着美国第三轮量化宽松政策(QE3)的实施,外资进一步流向房地产大宗交易市场可能性越来越大。根据某行业报告显示,今年第三季度外资参与房地产大宗交易的比例从第二季度的16%上升至36%。

  面对着复杂的中国房地产现状,这些国际上叱咤风云的资本大佬,究竟怀揣着怎样的一本中国生意经?在面对中国不断升级的房地产调控时,他们又是如何调整自己的战略?在这些资本大腕眼中哪些地产业态才是最具发展潜力的?

  黑石 增持中国商业地产

  位于上海市北京西路的一座名为“华敏帝豪大厦”,9月间又一次吸引了无数人的目光。在这座大厦中有共计约47491平方米,25套房源有了新的主人——美国黑石集团。

  作为国际私募巨头,黑石集团已经不是第一次涉足上海的商业地产了。一年前,黑石以14.6亿元的价格将其在上海Channel1购物中心(调频壹广场)95%的股份出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司。

  彼时,尽管黑石对外宣称退出只是一个正常的商业行为。但对于“资本之王”这种退出行为还是让许多人感到外资在看空中国商业地产。今年黑石再次登陆上海的商业地产,才让许多人认识到原来商业地产依然是一块肥肉。

  “我对中国的商业地产依然敢兴趣。”黑石集团董事长兼CEO斯蒂芬·施瓦茨曼(StephenSchwarzman)对《英才》记者表示“中国的商业地产依然很好,但要在合适的价位去买”。

  再次进入上海地产界的黑石显然是有备而来。早在今年初就有消息表明,黑石正在募集黑石房地产合伙人(第七期)基金(Blackstone Real EstatePartners VII)。而在10月这笔全球房地产基金最终完成了募资,其133亿美元的募资规模使其成为了史上最大的机会主义房地产基金。

  长期以来,黑石集团在全球商业地产领域动作频繁。2005年,黑石集团以32.4亿美元收购了知名连锁酒店温德姆国际(Wyndham International);2006年,其又以377亿美元收购了全美最大的写字楼物业持有者权益办公物业投资信托(Equity OfficeProperties Trust);2007年,黑石集团再次出资约260亿美元收购了全球领先的酒店管理集团希尔顿集团(Hilton Hotels Corporation)。

  “在别人悲观的时候寻找投资机会”是黑石所擅长的经营理念。金融危机后,黑石更是以低价买入很多商业地产项目。有些项目的购入价格甚至比新建的成本还低。据悉,2011年黑石在美国商业地产上就投资了至少70亿美元。

  斯蒂芬·施瓦茨曼表示,在完成133亿美元的全球房地产基金的募资后,黑石计划开始在亚洲的房地产领域进行投资。与同类基金相比,手握巨资的黑石显然比其他竞争对手有更强的溢价能力。

  除此之外,对杠杆的充分利用、强有效的运营能力以及完善的退出渠道等方面也是黑石地产基金所具有的众多核心优势。然而,其在进入中国地产界时又显得蜿蜒曲折。

  早在2008年,黑石便参与创建了面向中国商业地产的经营管理机构——盈石资产管理有限公司。2011年,盈石与上海本地民企鹏欣集团合作,双方首个合作项目便是鹏欣旗下的“水游城”系列项目。今年5月盈石又与SOHO中国成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”,双方各持股50%。

  根据公开资料显示,除去2009年购入Channel1,黑石近年来在上海、南京等地攻城略地,先后运营悦达989、芳汇广场、天印乐盈购物中心等5个商业项目。

  但黑石大中华区主席梁锦松认为,因为有关交易颇为昂贵等原因过去两年黑石并没有积极参与内地房地产市场投资。“中国内地房地产的估值越来越具有吸引力。”梁锦松表示,未来,黑石在中国内地的投资会更激进一些,尤其是在房地产投资方面。

  KKR萧条期买房保值

  同为华尔街巨擘,KKR(Kohlberg KravisRoberts,科尔伯格-克拉维斯-罗伯茨集团)又岂能坐视黑石在中国房地产市场独秀?

  但不像后者疾风快马般出手,KKR布局地产领域如同信手落子,近年仅有寥寥数笔。2011年9月,KKR与远洋地产旗下的盛洋房地产投资公司各出7000万美元成立了房地产投资基金,专门投资中国房地产市场,此时距离“限购令”出台已有一年之久——2012年春节之后,中国楼市销量开始回升。

  两个月后,KKR联合YTC太平洋完成了对美国约克镇中心的投资,这是K K R在美国的首个商业地产投资项目,规模近2亿美元。与前次相似,这回KKR又押中了:8月美国楼市复苏迹象趋于明显,高盛、摩根大通等投行纷纷上调地产股评级,就连房贷“双熊”——房利美(Fannie Mae)和房地美(FreddieMac)的二季度业绩都有显著改善。

  两战两捷,是运气爆棚还是早有图谋?KKR创始合伙人亨利·克拉维斯(Henry Kravis)则说:“我们往往喜欢在多数人不愿意投资的情况下进行投资。”

  在大部分投资者仍对房地产行业心有余悸,K K R先行一步布局,而去年一项人事任命的价值已开始凸显:2011年3月8日,K K R宣布雇用拉尔夫·罗森博格(Ralph F. Rosenberg)为公司的全球房地产部门主管。

  罗森博格此前在高盛工作超过17年,曾担任高盛地产部门的高级管理人员,近年也主要活动在房地产和信贷领域。千军配良将,秉持逆向投资思想,K K R于萧条期进军地产便在情理之中。

  所以当西班牙楼市崩溃、当地业内人士声称“购房是现在最糟糕的投资”之时,克拉维斯又不失时机地表达了对西班牙房地产的兴趣:“当人们在西班牙市场以低廉的价格出售资产时,我们就在探寻接手这些资产的投资机遇。当然,不仅仅是不动产。”结果这句话上了英国《金融时报》的头条:《KKR着眼抄底西班牙市场》。

  其实中国也好,美国、西班牙也罢,都只是KKR的投资地点,并无特别之处。在KKR资产管理部负责人比尔·索恩本(BillSonneborn)看来,如果(像中国这样的亚洲大经济体的)经济增速下降50%,那几乎等同于美国或欧洲的严重经济衰退,但“许多投资机会将因此产生”。

  “从长期角度来讲,房地产行业无疑可以推动中国经济增长,不过市场信心有高低起伏,需要注意。”KKR高级顾问、汇丰控股集团前董事局主席庞约翰爵士(SirJohn Bond)对《英才》记者表示:“根据世界各国的经验,房地产还是可以保值的。”

  凯德置地 左手地产右手资本

  住宅限购,商业地产火了,但并不是谁都能“玩得起”,惹“火”烧身者也并不鲜见。但产业行家还是甘心向资本大鳄妥协:“谁有钱、谁的钱便宜谁说了算。”

  尽管新加坡上市房地产公司嘉德置地集团(下称嘉德置地)深耕中国已经10余年,但其最近得到的关注度才大幅攀升。圈里圈外的,忽然发现这位新加坡的“洋和尚”在中国念经念得的确不错,曾经低调的嘉德置地在中国总资产近700亿元,占集团资产规模的40%。更抓人眼球的是,其凭借房地产各环节的“全产业链”并辅以房地产金融,产融结合的模式让本土企业羡慕不已。

  作为嘉德置地在中国的子公司之一,凯德置地(中国)投资有限公司(下称凯德置地)负责中国住宅地产、商业地产项目的开发,旗下品牌城市综合体“来福士”已分别在中国的一、二线城市加速布局。

  而在地产金融领域,凯德中国专注中国市场私募基金已达10只,总募集规模已逾60亿美元。与内地的私募基金不同,由于项目增长较稳定,凯德中国已培养了一批稳定的跟随投资者。针对这些投资者的不同风险偏好,资金管理者在投资品种上的设计也各不相同。

  “选择早期进入的投资对风险的承受能力强,”凯德置地副首席执行官兼首席投资官罗臻毓对《英才》记者说:“尽管在发展的过程中风险相对高一些,但我们会给予更高的回报。”

  值得注意的是,在投资对象上,凯德中国旗下的私募基金只针对公司自身项目,不考虑“外扩”。

  按照一般规律,房地产私募基金只有在锁定项目的情况下才能够启动募集程序,而凯德中国由于其项目发展的长期性以及投资对象的确定性,开发资金到位时间便会更短。

  “凯德的资金管理业务已经运营很久,因此并无须一下子募集大笔资金,或者花时间等待猎物的出现。”罗臻毓表示。

  事实上,作为一家国际背景的房地产公司,凯德中国也不得不积极融入中国市场。较于本土企业,外资房地产公司在政策上以及资本运作方面均受诸多限制。

  “国家并不支持国外资本直接投资房地产行业,而是支持其投资实业。”北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛对《英才》记者称,“外资资本进入中国房地产市场只有通过私募股权的形式,而其总规模在1000亿元左右。”

  在选择投资机会时,外资资本则体现出轻业态重伙伴的特点。“选项目不如选企业,尤其是与央企合作,安全性高。毕竟外资资本卖的是钱,并不直接涉及开发产品。”杜猛说。

  外资“逐利”,国内的房地产股权私募基金自然也毫不示弱。虽然起步至今时间并不久,但据杜猛介绍,总量已达6000亿—8000亿元人民币。

  不难看出的是,国外的财富积淀要远比国内雄厚,房地产私募基金有限合伙人(LP)包括家族基金、养老基金等大型基金,而国内LP则以个体投资为主,后者在投资经验上显然不能够与前者同日而语。

  “国内的投资人喜欢短平快的债权投资,而不同于国外对长期价值的投资。如果投资人都要求我们两年就退出,我们能做什么?”全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成颇为无奈的向《英才》记者表示,中国本土一般合伙人(GP)也并不够专业,其为获得的投资也会向介入投资决策LP妥协,“没办法,这个行业毕竟太新了”。

  而凯德置地与其房地产基金二者相辅相成,操作更加从容。据了解,凯德中国投资住宅的基金退出通常需要花5—8年,而商业地产基金退出则会花上8—10年。

  “我们退出的渠道包括散售和资产打包、成立公司上市等方面,其主要还是考虑价值。当然,如果划算,选择出售整栋物业也未尝不可。”罗臻毓告诉《英才》记者。

  但在国内,由于房地产投资信托(REITS)等资产证券化手段行不通,房地产私募基金退出的渠道并不通畅。

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