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房地产

抢地好时机?

文|本刊记者 孟德阳 日期: 2012-12-04 浏览次数: 1330

  “千亿俱乐部”候选成员的保利地产(600048.S H,下称保利)在提前完成今年销售目标的情况下,拿地不遗余力,据11月8日公告显示,保利一个月内在全国范围内通过子公司、联合体以及合作等方式拿地总金额逾150亿元,其中不乏上海徐汇区等高价核心地块。

  “不拿地,饿死了怎么办?”在9月初连抢下几块地之后,万科企业股份有限公司(000002.SZ)总裁郁亮如是说。

  难道房地产业的春天不远了?然而,反观调控政策,住建部近期传递出的信号并无变化,调控短期内放松的可能性并不大。业界普遍认为,在“双限”背景下,支撑此轮回暖的主要动力仍在“刚需”,有行业专家对《英才》记者描述到,部分持观望态度的购房者发现“再不买就要涨价”,进而纷纷入市。

  尽管不少房地产公司琢磨如何向商业地产、旅游地产、养老地产等受调控影响较小的业态转型,但其资金实力、运营能力的提高难以一蹴而就,况且从开发投资数据来看,住宅投资始终占房地产总投资的七成左右,想完全绕开不现实。

  于是“吃得下也得吃,吃不下想办法吃”,上市公司需要土地储备保证未来业绩增长,面对种种诱惑和挑战,饥饿的房地产公司在“土地盛宴”面前,磨刀霍霍。

  销售回暖

  消化得快,自然饿得也快。

  在销售方面,尽管有人质疑今年的“金九银十”成色不足,但自2月开始,房地产销售同比增速一直保持上升态势,1-10月销售金额46031亿元,同比增长5.6%,增速较1-9月提高2.9个百分点。

  销售“回暖”的同时,工地上也热闹了起来。国家统计局最新公布的数据显示:全国房地产开发投资57629亿元,同比增长15.4%,较1-9月持平。而住宅投资39704亿元,增长10.8%,增速在今年首次出现反弹。

  自今年下半年开始,房地产公司坚持“以价换量”的策略逐渐奏效,去库存速度加快,华远地产(600743. S H)董事长任志强曾多次表示,北京、上海等一线城市的可售库存量已不足支撑6个月。

  “房地产开发商从去年积累到今年的存货量很大,今年实际上是消耗旧库存的过程。”标准普尔亚太区企业评级董事符蓓对《英才》记者说。

  高企的库存曾让房地产公司在年初拿地时表现谨慎,比如万科今年前3个月在土地市场上毫无斩获。另据高通智库提供的相关数据,万科、保利、恒大、龙湖、中海、绿城六家龙头房地产公司在今年上半年新增土地储备面积极为有限,新增土地储备在土地储备总面积中的占比,比例最高者为恒大集团,不过12.28%,而最低者绿城仅为0.27%。

  销售好转,“肚子里没食儿”,曾怯于拿地的企业似乎憋了很久,时机一到便“左手回款,右手买地”。

  然而真正能吃上肉的都是“大佬”,某些上市的中小房地产公司都在不同程度上出现了利润下滑的状况,进而无法在拿地上与大企业竞争。截至10月,排名前十的房企销售计划已完成八成以上,销售金额同比增长远高于全国5.6%的水平。这意味着,有诸多企业的销售情况并不理想,在品牌、产品处于劣势的情况下,小型房地产公司只能靠降价出货。

  在接受《英才》记者采访时,中国房地产研究会副会长顾云昌也证实了行业两极分化的事实:“这一轮拿地热,大型上市房企占据一些优势,他们的销售额在增加,而从全行业销售来看,整体是下降的。”

  土地成交量增大

  龙湖地产(0960. H K)首席市场官秦力洪在11月初的地产金融年会上表示,除了坚持好产品和好服务之外,拿地的节奏也十分重要。“从拿地到开盘龙湖依然坚持高周转,拿地早一步,开盘早一步,就会在市场成交的高峰到来之前提前供应,通过比较有力的营销、合理的价格策略,提前锁定市场。”

  而在业内人士眼中,房地产最终比拼的并不是建造能力,而是融资能力以及资金成本。众多业内人士对《英才》记者判断称,下半年市场资金状况要比上半年宽松很多,这为“抢地”储备了弹药。

  数据显示,自今年4月起,房地产开发企业到位资金增速逐月走高,1-10月同比去年增长11.6%。

  而在近期攻城略地者多为行业龙头或央企背景,不难判断,其在银行信誉以及融资平台方面比地方中小型开发商优势明显,进而在资金储备上显得胸有成竹。

  “一块地现在动辄几亿甚至几十亿,拿地的门槛非常高。”阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲告诉《英才》记者。在资金实力不足的情况,中小型开发商在提高“出货”速度的同时,积极寻找拿地机会,为平衡风险与收益而“傍大款”的现象也并不鲜见。

  同时,顾云昌指出,随着明确提出中央把“稳增长”放在首位,进而带动货币政策的适当宽松,这使得未来对于房地产行业的预期向好。

  此外,随着第三轮量化宽松货币政策(Q E3)的推出,海外资本市场也开始活跃起来,进入10月,内地房地产公司看到了海外融资的便利,跃跃欲试。融创中国、方兴地产、禹州地产、龙湖等企业均已发行美元债券,融资总额逾15亿美元。而进入11月,继SOHO中国宣布发行优先票据后,有消息称金地集团亦正在积极准备发债融资,而有房地产公司高层甚至表示,今年四季度内地房地产公司甚至有在海外市场实现I P O的可能,“四季度去海外市场碰撞是一个很好的时机”。

  尽管销售回暖、融资渐通,但在拿地时能够做到有备无患的“大鳄”毕竟是少数,国内众多中小型房地产公司在拿地意愿和拿地能力上常常出现背离。“现在拿地还不是主流,很多企业心有余而力不足。”范小冲表示。

  数据显示,1-10月,全国房地产开发企业土地购置面积27659万平方米,同比下降18.0%,降幅比1-9月扩大1.5个百分点;土地成交价款5762亿元,下降11.8%,降幅扩大0.8个百分点。

  不过,由于当前购地量减少,未来一段时间内住宅供应量或会下降,因而有专家指出,“供不应求”情况的出现可能会推涨房价。

  “按照经济学规律,在价格上升、供不应求的时候,抑制需求只是一方面,更应该增加供给。”中国人民大学土地管理系教授张占录对《英才》记者表示,“目前的情况是,由于抑制购房需求而导致土地供应量减少,所以价格并不会继续下降。”

  事实上,从中央政府在调控政策中反复提到的“增加有效供给”,便可看出管理者已经意识到并不能够单纯抑制需求,而地方政府出于增加财政收入的考虑仍会积极推地。

  “中央政府希望保持房地产市场的供求平衡。”顾云昌总结道,“年末的土地成交量会环比增大。”

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