公司产业
房地产

城镇化的钱不好赚

文|本刊记者 孟德阳 日期: 2013-03-04 浏览次数: 1509

  在北京市大望京地区,有的农民一夜之间成为了千万富翁——钱来自土地拆迁款。这样的机会当然不是中国每一个农民都有,但城镇化进程却是每一个农民都逃不出的现实。

  对于城镇化的理论合理性,中欧国际工商学院经济与金融学教授许小年这样对《英才》记者解释:“城镇的效率比农村的高,因为有规模经济效应,因为有思想的碰撞、容易产生创新,因为有亚当斯密所说的分工与协作。”

  而现实情况是,过去10年来,中国城镇化人口比例以每年1—1.5个百分点的速度推进,到2011年末已经达到51.27%。每年增长1个百分点,意味着每年约有1300万人口涌进城市,这成为房地产行业“黄金十年”背后最有力的推手。

  而眼下,房地产行业仿佛走到了十字路口。好消息和坏消息皆有。

  好消息是,政府今年要“积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量”。

  坏消息则是,史上最严的房地产调控政策未见丝毫放松迹象,给整个行业的发展带来诸多不确定性。

  乍暖还寒之际,房地产公司想要延续“黄金十年”,城镇化或许是一条绕不开的道路。

  识破空城计

  “(未来的房地产投资机会)肯定是在三线城市。城镇化本身就是靠发展中小城市来缓解大城市的压力。”卓越置业集团(以下简称卓越置业)执行总裁张远告诉《英才》记者。

  实际上靠着在二、三、四线城市的快速发展,2004年还偏安一隅、土地储备600万平米的恒大集团(3333.HK,以下简称恒大),只用了8年便达“一人之下,万人之上”。据其2012年中期报告显示,今年上半年其土地储备已达1744.3万平方米,新增项目依旧主要分布于长沙、贵阳、马鞍山等二、三线城市。

  “我们确实可以看到,很多大的开发商在2011年比较积极地进入三、四线城市,恒大集团2010和2011年在三、四线城市储备了很多土地。”标准普尔亚太区企业评级董事符蓓对《英才》记者说道,“国内三、四线城市的体量还是比较大的。”

  但伴随着市场规模的增长,风险也在积聚。2013年初,有媒体称鄂尔多斯的房价已在3000元/平米上下徘徊,而中国指数研究院的数据显示,一年前这里的房屋价格指数尚在6000元/平米以上。这座曾经人均GDP超高的“鬼城”,让“投资者伤心,套牢者流泪”。

  “没有产业支撑的城镇化,到后来必定是空心化。”中国城镇规划设计研究院总规划师高潮对这样的现象颇有些不满,在他看来,倘若唱起“空城计”,恐怕没有开发商能从城镇化中收益。

  能否进入的标准

  “未来的城镇化道路我们也在研究,但也找不到具体的路径,我们依照传统的城镇化路径在走,人口进入城市还是靠工业化。”江苏吴中地产集团有限公司(以下简称吴中地产)总裁曾昌宇对《英才》记者说道。

  吴中地产的项目大部分集中在华东区域,我国东部地区的城镇化速度要快于中部和西部地区。截至2011年,东部地区城镇人口比重已经超过全国平均水平,达61.0%,而中部和西部地区分别为47%和43%。

  但东部地区的房地产行业也面临一些不确定性。曾经以加工制造业为支撑产业的东部小城镇,正在面临着劳动力成本上涨、产业结构调整遇到瓶颈等问题,大量制造业企业正在迁往中西部地区。

  “东莞是一个典型的例子。”中国房地产业协会副会长朱中一对《英才》记者说道,“原来以外向出口为主的加工制造业,在出口受影响后,便向广东的西部转移,而外来务工人员、工作场所也全部要撤离。”

  作为房地产行业龙头,一向注重“刚需”小户型开发的万科(000002.SZ)反应很快。在2012年拿下合肥一宗面积不小的地块后,其总裁郁亮表示:“评估一个城市是否能够进入,我们一般会考虑PIE模型,P代表人口,I代表基础设施,E代表就业,而就业也即产业。”

  在郁亮看来,在整个长三角的产业转移过程中,大量产业从沿海地区向合肥等内地城市转移,而且合肥是劳动力输出大省,这样的城市,是房地产企业的下一块“福地”。

  一组数据显示:万科在一线城市的开工量比例呈逐年递减趋势,从2008年的41%降到2011年的12%。

  万科的公告显示,2012年公司新购地块多位于二、三线城市,全年70多个新增项目,只有不到10个位于北京、上海等一线城市。

  一线还魂?

  不过,城镇化并不意味着所有的中小城市都有机会。“要一分为二地来看,”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对《英才》记者称,“核心经济圈周边的三、四线城市会有一个较好的发展空间,但也有一些三、四线城市的发展潜力不大。”

  事实上,在房地产行业低迷的2011年,不受限购影响的三、四线城市由于整体的房价偏低,出现了普涨的局面。“2011年底的时候达到了一个高位,但同时由于市场容量有限,在眼下短期内的调整就很正常了。”郝炬说。

  按照发展规律,城镇化的第一个阶段主要以农村人口进入城市为主,而此后的第二个阶段,人口将会由小城镇向大型城市集中。

  2012年末,一线城市出现了一波罕见的抢地潮,同样罕见的还有大型房地产公司的强强联合,若“他们都已经需要联手才能买得起,那小房企又怎能买得起”?

  花大价钱买地,同时又面临调控政策,一线城市的项目开发逻辑自然会与三、四线城市产生差异。有研究人士对《英才》记者表示,在建安成本相差不大的情况下,三、四线城市的开发逻辑一般是靠“走量”,刚进入时的利润率会比较低;而一线城市的项目,溢价率普遍会高一些。

  因此,对于一些房地产企业“重回一线城市”,不少业内人士的看法仍然是“利润驱使”,“因为预期一线城市的房价上涨的空间要大一点儿。”张远说道。

版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
浙江人民出版社特别策划出版图书《抗疫心灵处方》,从应对危机、辨别谣言、珍惜健康、自助自强、承担责任等多个方面,为当前抗击疫情的人们提供人文关怀和心理疏导。 本书作者庄恩岳在2003年“非典”肆虐时期,就曾写过心灵安慰的文章。在此次新冠肺炎疫情发生后,他马上思考能否力所能及地做贡献,并与浙江人民出版社共同商议、敲定、出版《抗疫心灵处方》一书。 关于应对疫情,他在书里写道:人们关注...
自2013年家族信托的理念在国内逐步兴起后,境内保险金信托也应运而生。相比动辄几十亿甚至上百亿的传统信托业务规模,以及因此所带来的丰厚利润而言,保险金信托更多的是一种以委托人家族财富规划为代表的家事安排与服务,不仅对从业者的综合专业能力要求极高,又让信托公司面临着庞杂而久远的事务管理工作和微薄的利润空间。因此,业内也有这样一种说法:从事保险金信托业务的信托公司和从业人员依靠的是信仰与情怀,凭借的是...
紫光展锐公开表示计划于 2021 年勇闯科创板后,就一直低调着手增资计画。根据问芯 Voice 独家获悉,日前大基金投委会已经通过对于紫光展锐的投资决议,计划投入约 22.5 亿元,另外传出上海国资也可能会对紫光展锐注资。紫光展锐目前的估值约 500 亿人民币,经过这一轮增资,估值将再往上垫。这一次加码紫光展锐的动作,会是大基金在国内 5G 和 SoC 芯片技术布局中,迈出最关键的一步棋,更象征紫...
3月8日11:18,印尼德信钢铁烧结事业部1#烧结机热负荷试车生产,随着混匀料面点燃,台车缓缓通过点火器,公司高层与总包单位共同见证这一激动人心的时刻!集团董事长、新天钢董事长丁立国先生也发来祝贺! 印尼德信烧结项目由中钢设备有限公司负责总包,中国十九冶集团承建。在烧结工程冲刺收尾阶段,国内发生疫情,导致总包及施工方原计划增加人员不能按期上岛,重点设备主抽风机厂家调试人员、滚筒润滑控制备...
创业板指近日来持续攀升,科技板块担当起领涨“龙头”角色,科技类ETF也因赚钱效应突出而广受投资者追捧。A股科技行情风向标、国内规模最大的科技主题ETF——华宝科技龙头ETF,基金简称“科技ETF”,交易代码515000,2月24日基金份额再增0.58亿份,继2月21日净流入7.69亿元巨额资金后,2月24日再度净流入0.93亿元资金。这也使得科技龙头ETF的规模连创历史新高。据上海证券交易所2月2...