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城镇化的钱不好赚

文|本刊记者 孟德阳 日期: 2013-03-04 浏览次数: 1504

  在北京市大望京地区,有的农民一夜之间成为了千万富翁——钱来自土地拆迁款。这样的机会当然不是中国每一个农民都有,但城镇化进程却是每一个农民都逃不出的现实。

  对于城镇化的理论合理性,中欧国际工商学院经济与金融学教授许小年这样对《英才》记者解释:“城镇的效率比农村的高,因为有规模经济效应,因为有思想的碰撞、容易产生创新,因为有亚当斯密所说的分工与协作。”

  而现实情况是,过去10年来,中国城镇化人口比例以每年1—1.5个百分点的速度推进,到2011年末已经达到51.27%。每年增长1个百分点,意味着每年约有1300万人口涌进城市,这成为房地产行业“黄金十年”背后最有力的推手。

  而眼下,房地产行业仿佛走到了十字路口。好消息和坏消息皆有。

  好消息是,政府今年要“积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量”。

  坏消息则是,史上最严的房地产调控政策未见丝毫放松迹象,给整个行业的发展带来诸多不确定性。

  乍暖还寒之际,房地产公司想要延续“黄金十年”,城镇化或许是一条绕不开的道路。

  识破空城计

  “(未来的房地产投资机会)肯定是在三线城市。城镇化本身就是靠发展中小城市来缓解大城市的压力。”卓越置业集团(以下简称卓越置业)执行总裁张远告诉《英才》记者。

  实际上靠着在二、三、四线城市的快速发展,2004年还偏安一隅、土地储备600万平米的恒大集团(3333.HK,以下简称恒大),只用了8年便达“一人之下,万人之上”。据其2012年中期报告显示,今年上半年其土地储备已达1744.3万平方米,新增项目依旧主要分布于长沙、贵阳、马鞍山等二、三线城市。

  “我们确实可以看到,很多大的开发商在2011年比较积极地进入三、四线城市,恒大集团2010和2011年在三、四线城市储备了很多土地。”标准普尔亚太区企业评级董事符蓓对《英才》记者说道,“国内三、四线城市的体量还是比较大的。”

  但伴随着市场规模的增长,风险也在积聚。2013年初,有媒体称鄂尔多斯的房价已在3000元/平米上下徘徊,而中国指数研究院的数据显示,一年前这里的房屋价格指数尚在6000元/平米以上。这座曾经人均GDP超高的“鬼城”,让“投资者伤心,套牢者流泪”。

  “没有产业支撑的城镇化,到后来必定是空心化。”中国城镇规划设计研究院总规划师高潮对这样的现象颇有些不满,在他看来,倘若唱起“空城计”,恐怕没有开发商能从城镇化中收益。

  能否进入的标准

  “未来的城镇化道路我们也在研究,但也找不到具体的路径,我们依照传统的城镇化路径在走,人口进入城市还是靠工业化。”江苏吴中地产集团有限公司(以下简称吴中地产)总裁曾昌宇对《英才》记者说道。

  吴中地产的项目大部分集中在华东区域,我国东部地区的城镇化速度要快于中部和西部地区。截至2011年,东部地区城镇人口比重已经超过全国平均水平,达61.0%,而中部和西部地区分别为47%和43%。

  但东部地区的房地产行业也面临一些不确定性。曾经以加工制造业为支撑产业的东部小城镇,正在面临着劳动力成本上涨、产业结构调整遇到瓶颈等问题,大量制造业企业正在迁往中西部地区。

  “东莞是一个典型的例子。”中国房地产业协会副会长朱中一对《英才》记者说道,“原来以外向出口为主的加工制造业,在出口受影响后,便向广东的西部转移,而外来务工人员、工作场所也全部要撤离。”

  作为房地产行业龙头,一向注重“刚需”小户型开发的万科(000002.SZ)反应很快。在2012年拿下合肥一宗面积不小的地块后,其总裁郁亮表示:“评估一个城市是否能够进入,我们一般会考虑PIE模型,P代表人口,I代表基础设施,E代表就业,而就业也即产业。”

  在郁亮看来,在整个长三角的产业转移过程中,大量产业从沿海地区向合肥等内地城市转移,而且合肥是劳动力输出大省,这样的城市,是房地产企业的下一块“福地”。

  一组数据显示:万科在一线城市的开工量比例呈逐年递减趋势,从2008年的41%降到2011年的12%。

  万科的公告显示,2012年公司新购地块多位于二、三线城市,全年70多个新增项目,只有不到10个位于北京、上海等一线城市。

  一线还魂?

  不过,城镇化并不意味着所有的中小城市都有机会。“要一分为二地来看,”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对《英才》记者称,“核心经济圈周边的三、四线城市会有一个较好的发展空间,但也有一些三、四线城市的发展潜力不大。”

  事实上,在房地产行业低迷的2011年,不受限购影响的三、四线城市由于整体的房价偏低,出现了普涨的局面。“2011年底的时候达到了一个高位,但同时由于市场容量有限,在眼下短期内的调整就很正常了。”郝炬说。

  按照发展规律,城镇化的第一个阶段主要以农村人口进入城市为主,而此后的第二个阶段,人口将会由小城镇向大型城市集中。

  2012年末,一线城市出现了一波罕见的抢地潮,同样罕见的还有大型房地产公司的强强联合,若“他们都已经需要联手才能买得起,那小房企又怎能买得起”?

  花大价钱买地,同时又面临调控政策,一线城市的项目开发逻辑自然会与三、四线城市产生差异。有研究人士对《英才》记者表示,在建安成本相差不大的情况下,三、四线城市的开发逻辑一般是靠“走量”,刚进入时的利润率会比较低;而一线城市的项目,溢价率普遍会高一些。

  因此,对于一些房地产企业“重回一线城市”,不少业内人士的看法仍然是“利润驱使”,“因为预期一线城市的房价上涨的空间要大一点儿。”张远说道。

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