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新加坡地产大佬押注城镇化

文|本刊记者 罗影 日期: 2013-07-31 浏览次数: 2558

  从东南亚最大的房地产企业凯德集团(以下简称凯德)到盛邦国际咨询有限公司(以下简称盛邦咨询),2013年,在执掌凯德16年后,67岁的廖文良做出了职业生涯中的最后一次转型。

  从年收入159亿元人民币(2012年数据)的凯德,到年收入不到10亿元的盛邦咨询,是否会有落差感?

  对此,廖文良表示,其实盛邦咨询跟凯德这样的大型地产公司有很多深入的合作。“盛邦能为房地产企业提供贯穿整个价值链的服务,”廖文良告诉《英才》记者,从建筑设计、工程设计到项目与建筑管理、城市规划、基础设施……盛邦咨询都是“专家”。

  事实上,盛邦咨询与凯德之间,本就有着千丝万缕的联系。两者同属新加坡国资公司;凯德由百腾置地和发展置地(同为淡马锡控股)合并而来;盛邦由新加坡建屋发展局将其相关部门私营化而成,在长达8年的时间里,也是由淡马锡全资控股。

  2011年4月,凯德花费3.6亿新元,从淡马锡手中购入盛邦4成股权。当时,还是嘉德置地(2013年1月改名为凯德集团)总裁的廖文良表示,“嘉德看中盛邦的潜力已有一段时日”,他随即加入盛邦董事会。

  两年后,廖文良已将凯德的指挥棒交与他人(此时廖仍是凯德董事会成员),盛邦又将其地产业务拆分出来,卖给凯德,咨询业务则被单独保留,并由廖亲自执掌。

  看好中国房地产市场30年

  盛邦咨询的最大优势是在公屋建造方面的丰富经验。85%的新加坡国民所居住的100万套“组屋”,均由建屋发展局及盛邦建造。

  新加坡的“组屋”是业界公认的保障房成功典范?,而中国的经济适用房、廉租房等保障房项目,覆盖人群极为有限,还经常遭到“不经济”、“不适用”的批评。

  为何会有如此大的差距?对此问题,廖文良不做正面回答,却笑道:“所以这就是中国需要盛邦的原因。”

  目前,盛邦的海外收入占总收入的比重大约是20%,廖文良希望将这一比例提高到50%,其中,中国是其海外市场的核心:“中国房地产市场在以后20-30年之间,走势都会很好,盛邦从城镇化发展中看到机会。”

  “国内的房地产企业大多集中在商业地产构建上,对城镇化整体规划涉及的较少,因此更加凸显了盛邦咨询的竞争优势。”在接受《英才》记者采访时,中投顾问的房地产行业研究员韩长吉也认为,目前正处在快速城镇化进程中的中国市场,对盛邦咨询来说,是绝佳的机会。

  廖文良在工程、开发和房地产方面拥有40多年的经验。现在,他的另一个头衔是新加坡樟宜机场集团主席。

  在廖文良眼中,樟宜机场本质上也是一个商业地产项目。根据公开数据,樟宜机场集团2011—2012财年的收入为17.8亿新元,其中8.3亿来自商铺租金和销售收入分成,超过航空服务收入。

  廖文良希望机场航站楼给人的感觉“要像一座购物中心”,而在中国的体验则让他觉得“国内大多数机场在购物方面远远没有做到最大化”。

  不买“古董花瓶”

  管理樟宜机场的经验,很大程度上来源于廖文良在凯德的16年经历。凯德是东南亚最大的商业地产企业之一。在新加坡,它是第一个做REITs、第一个走向海外市场的地产企业,这些“第一”,都是由廖文良全力主导的。

  廖文良认为REITs是稳定房地产市场的最好方式,“因为它是以企业的收入为基础,而不是以资本炒作为基础的。”截至2013年初,凯德旗下共管理着5项REITs和17项私募产业基金。

  当年嘉德创立第一只房地产信托基金时,新加坡的其他房地产公司在融资方面主要依靠储备土地的升值,“就像买古董花瓶一样,时间越久越值钱”。但廖文良不想这么做,在他看来,依靠手里的土地“今年5000块一平米、明年涨到1万块一平米”来挣钱,是纯粹的投机,他希望“购买土地之后立即开发,通过自己的经验和知识制造出更多的价值,以此来赚钱”。在这种模式下,REITs是必要的、也是最好的融资渠道之一。

  然而,在REITs“此路不通”的中国,除了“买古董花瓶”,房地产商们还能有什么好的办法?

  “除了银行贷款外,还可以考虑私募基金。”廖文良认为,地产企业不应过多从银行贷款,否则一旦经济环境不好,很容易受制于人,还是应该更加注重在资本市场上寻求突破。

  2006年,嘉德置地与建业地产有过深度合作,廖文良与建业地产董事长胡葆森关系不错。在廖眼中,中国的同行们具有很强的创业精神,但他们“可能还需要进一步学习的地方”在于:“更好地了解财务方面的知识,知道如何更有效地管理资金和资本。”

  不过,也有观点认为,虽然中国“REITs不通”,但中国的地产商们其实并不缺乏融资手段。非凡博治投资有限公司总裁蔡廷如告诉《英才》记者,比如像万达这样的商业地产翘楚,其融资手段就很丰富:“万达通过银行贷款、销售回笼资金、基金、信托、抵押贷款等一整套‘融资组合拳’,较好地解决了资金持续性的问题。”

  “没必要出海”

  嘉德置地还是第一个出海的新加坡地产企业。当年嘉德置地决定开拓海外市场时,遭遇了很多反对,理由是“房地产是一个非常本土化的产业,至今没有出口成功的例子”。

  但后来的事实证明,房地产出口策略成功了。目前,凯德集团有大约八成的收入来自海外市场。

  在廖文良看来,凯德当年选择出海是“没有办法的办法”:“新加坡的人口、土地、市场都太小了,记得2000年的时候,新加坡全年的房地产销售量只有5000套。在中国,可能一个项目就不止这个数了。”

  他其实赞同“房地产是一个非常本土化的产业”这个观点:“你看美国、德国、荷兰、日本……这些国家都没有去海外发展房地产的先例。房地产毕竟是一个本土化的产业。去海外发展会有很多问题。”

  而对于当年凯德“冒险”成功的经验,廖文良总结了以下几条:第一,要派最顶级的人才到当地市场去;第二,运营要本土化,“目前,凯德在中国的员工大约8000人,其中只有不到200是新加坡人”;第三,员工要有纪律性。

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