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万科:不得不做商业?

文|本刊记者 孟德阳 日期: 2013-08-01 浏览次数: 2572

  24公里——对生活在北京市区的人来说,从八宝山乘地铁到四惠大概就这么远。而从昌平区南环路到北5环,几乎是同样的距离。昌平区位于北京正北偏西,在老北京眼中,正是“上风上水”的理想居所。万科(000002. SZ)在北京的第一个商业综合体便坐落在此。

  自2010年于北京、上海、深圳的分公司开始进行商业地产小规模探索,到2011年建立深圳万科商业管理公司,再到今年初在北京成立商用地产管理部,万科的商业地产正在有条不紊地向前走。

  若干年前,万科高层对于是否涉足商业地产颇有争议。在媒体报道中,董事局主席王石往往以反对万科做商业地产的形象出现,不可否认,从“百亿万科”到“千亿万科”,正是对住宅领域的专注,才让这家公司从众多竞争对手中脱颖而出。

  若干年后,总裁郁亮将万科带到了“1400亿”的新高度,同时也完成了登顶珠峰这样“不可能的任务”。此时,发展商业地产再次被提上了日程。

  3年可以完成从登山“菜鸟”到“达人”的转变;同样3年,万科的商业地产项目从提出到操作,完成了纸面到实体的突破。对此,郁亮谨言:“商业这件事我是非常慎重的。虽然我现在并没有看到很好的商业运营模式,可对于万科来说,我们真的不得不去做商业。”

  曾踟蹰在商业地产边缘的万科,为自己准备了什么?

  危机感

  房地产行业老大都做不了自己的主?

  一位商业地产专家向《英才》记者分析,万科“不得不做”背后的原因可能有两个,一是针对住宅的房地产调控政策存在不断加码的可能性,这让住宅开发商的经营前景不明朗;而住宅开发和商业地产开发的不同点在于,前者更倾向于获取利润,而后者则能够提供稳定的现金流,对于大企业和上市公司来说,稳定的现金流无疑十分重要。

  二是由于万科项目的自身特点,其在一、二线城市的住宅楼盘往往处于远离市中心的位置,周边商业配套设施往往不够成熟,倘若这种情况得不到改善,一方面增加了销售的难度,另一方面也降低了客户的满意度。

  郁亮想的比这更远,他提醒《英才》记者,“我们把思路打开一点不是很有意思么?”刚发布不久的“财富500强”中,鲜有房地产开发商。伴随着城市的发展,郁亮意识到,单纯靠盖房子,很可能在10年之后就会触及行业天花板。

  他给《英才》记者算了一笔账:眼下中国每年能建1000万套住宅,而美国的数字仅仅为40万套。从深圳的情况来看,住宅需求已经开始萎缩,如此之高的盖楼速度并不能持续。

  因而郁亮把万科的未来定位于“城市配套服务商”,无论是住宅还是购物中心、写字楼、养老社区,甚至是垃圾场,只要是跟城市发展相关的东西,郁亮都愿意涉足,“万科的目标是能够与城市同步发展。”

  世道

  今年上半年,万科销售金额达837亿元,领先于排名第二的绿地集团近200亿元。有专家推算,按照这样的速度,万科今年的销售额可能突破1700亿元,离2000亿大关又近了一步。

  事实上,销售排名前10位的房地产公司,几乎都不同程度地将商业地产作为自己发展的方向。自2010年“限购令”出台以来,房地产开发商们开始把“转型做商业”看作一根救命稻草。而2012年“城镇化”概念的提出,仿佛开启了商业地产的“上山下乡”运动,越来越多的企业由于无法应对一线城市土地市场上的激烈竞争,转而退至中小城市。

  高纬环球中国区研究部于今年7月提供的一份报告指出,城镇化进程中,在住宅市场的调控重压之下,很多房地产企业开始转向商业地产,导致部分二、三线城市的房地产市场出现过度投资。

  “零售地产的泡沫我们可能更需要关注,这是全国性的普遍现象。”高纬环球中国区董事总经理张良军称,在他看来,购物中心的数量并不是主要的问题,关键在于这些购物中心的定位太过雷同,同质化严重。最终不得不靠减免租金和装修补贴等办法来吸引租户。

  万科此前为自己的商业地产确定了三大品牌:万科广场、万科大厦和万科红,分别代表商业地产领域的购物中心、写字楼和社区配套商业。从万科广场在全国的布局来看,基本以一、二线城市为主,而万科住宅开发进入的城市有62个。

  谨慎并不是坏事儿,毕竟万科在商业地产运营领域的经验并不丰富。

  “如果想要做好购物中心,招商能力、运营管理经验的重要性要远远高于开发经验。”高纬环球中国区研究部董事张平告诉《英才》记者,“能把楼盖起来和能招到商不是一回事儿,招商是最难的。而招商的前提是你得定位精准。”

  筹码

  万科最近在上海和广州分别拿下了两块土地,成交价分别为48.7亿元和6.03亿元。上海地块为万科和上海张江集团联手取得,刷新了此前上海土地成交总价的纪录。

  华远地产董事长任志强在微博上发问:谁说万科不地王?——万科不拿“地王”的策略来自2008年的惨痛教训,受国际金融危机影响,那一年拿下三块“地王”的万科停止了增长。在此次拿下这两块土地之后,业界纷纷质疑,不拿“地王”的万科一去不复返了。

  郁亮对于“地王”有着自己的理解。他认为,只有“面粉贵过面包”才是真正的地王,而不是总价高就叫地王。

  抛开价格因素不谈,万科新拍得的两处土地有着共同的特征——广州荔湾区的是一块商业金融用地,而位于上海松江区的地块中也包含了商业用地。而这也被认作万科接下来能够持续经营商业地产的信号。

  能够在合适的时机获得合适的地块,万科良好的资金状况为此提供了保障。截至今年第一季度末,万科净负债率仅为29.6%,而银行账户上躺着的522.6亿元现金为随时拿地提供了保障。

  “行业内钱最多的应该是我们。”郁亮对于“手里有钱”这点十分看重,“只有自己手里有钱了,里有钱”这点十分看重,“只有自己手里有钱了,才能够从银行拿到更多的贷款。”财务出身的郁亮,深谙金融对于房地产发展的重要性。除了银行和信托等传统渠道外,他告诉《英才》记者,房地产基金是万科商业地产的重要融资手段,万科的合作伙伴包括国内和海外的基金。

  不差钱,有土地,品牌效应,但在郁亮的眼中,这还并不是万科优势的全部。“我觉得万科还有一个重要优势,那就是客户,目前我们已经有接近40万户客户,未来5年,这个数字要达到100万户。”

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