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楼市真会崩盘吗?

策划本刊记者 谢泽锋 孟德阳/图|本刊记者 梁海松 日期: 2014-04-02 浏览次数: 5835

  今年以来,亚洲首富李嘉诚频繁抛售香港和内地资产,并且连续减持旗下唯一的A股上市公司长园集团(600525.SH)的股份。李嘉诚纵横商海未有败绩,此举也被视为其看空内地房地产走势,因此提前离场。

  而年关一过,坚挺的房价似乎听到了更响亮的咔嚓声,在温州、鄂尔多斯房地产泡沫破裂,房价持续下跌之后,杭州、常州等地纷纷传出部分楼盘大幅降价销售的消息。杭州一名为德信北海公园的楼盘突从单价18000元每平方米直接降至15800元每平方米,紧接着杭州另一楼盘天鸿香榭里则直降6000元吸引客户认筹。无独有偶,江苏常州名为雅居乐星河湾的楼盘随即爆出六折抛售的消息。

  一时间,二、三线城市房地产即将崩盘的言论甚嚣尘上,崩盘论再度兴起。不过,从供需关系来看,杭州等城市的降价有其逻辑。最新数据显示,到2014年1月底,杭州商品房库存创纪录突破12万套,远超北上广深,同期北京住宅库存为5.76万套。即便按照前两年的去化能力,杭州也需要大约一年半左右才能消化。如此巨大的供给量,势必增加这些城市房价的不确定性。

  然而业内巨头对未来住宅市场预期依然向好,中国建筑董事长易军、万达集团董事长王健林、万科总裁郁亮近期接受《英才》记者专访时均表示,中国房地产市场未来至少还有10年发展期。

  自1994年房地产市场化以来,中国的楼市似乎进入了只涨不跌的单边市,如果以资产收益为评判标准,先入场者无疑都是赢家,他们获取了高额的资产回报。2013年中国房地产市场堪称疯狂,全国主要城市商品房均价上涨10%,一线城市高达20%;交易额同比增长26%。与此同时,土地市场更是火爆,北上广深四个一线城市土地出让收入合计达到了5127亿元,同比猛增156%,并超过了2011和2012年的总和,同时也创下了各自城市年度土地出让收入纪录。

  疯狂过后也许就是平静,如此巨大的供给和需求放量过后,局部地区因为供需失衡出现调整在所难免。展望未来十年,中国还有巨大的城镇化市场,可以预想中国依旧是全世界规模最大的房地产市场。

  然而需要反思的是,经过将近20年所谓的市场化运作,中国的房地产市场依然掣肘繁多,非市场化的诸多因素犹存,无论调控政策、市场秩序还是开发商商业模式,都亟待转型。

  Q1:二、三线城市拐点来临?

  杭州、常州房价下调的迹象是否预示着二、三线城市拐点甚至是崩盘来临?

  陈淮(住房和城乡建设部政策研究中心原主任):我从不用“崩盘”这种媒体语言,因为我不知道这个词指的是什么意思。大概一些人把股市的概念用于了楼市。当股市处于熊市时,我们可以假定所有参与者都会成为卖家;楼市永远不会出现这种情况,不能设想人们都把房子挂单卖出,都搬到大街上住,等着降价再买回。

  别告我什么日本、香港经验。那是人口在城乡分布结构相对稳定、城市存量住房资源达到长期均衡之后才会出现的情况。日本问题的原因也并非像公众舆论平台中充斥的人云亦云的解释。

  请不要再用“拐点”这个词。在过去多年,媒体在房地产问题使用这个概念时全都用错!在数学意义上,价格由升转降或由降转升的那一点叫极值点、质点、顶点,唯独不叫拐点。拐点是上升(或下降)的速率由加速上升(下降)向减速上升(下降)转变的那一点。请注意,拐点的曲线运动方向并未变化,变化的只是速率。

  二、三线城市价格出现局部波动是市场发展过程中必然出现的现象。任何长期趋势的价格曲线都不会是一条直线。

  曹建海(社科院研究生院经济学教授):二、三线城市房价的拐点也许就是这个时候。三、四线城市肯定是最早的,浙江省的高利贷比较盛行,资金相对更加紧张,这一带的房地产是非常危险的。

  拐点早晚会来临,而且是从小城市到大城市蔓延的,北京、上海这样的大城市具有规模优势,财政支出基础设施建设的优势,另外权力经济中心的吸引力还是非常大。所以大城市房价的回落是最后的。

  二、三线城市,房价上涨迅猛,相应的这些城市外来购房的比例是比较低的,这些地方,土地比较便宜,当地政府为了吸引开发商进来投资,优惠政策就比较多,碧桂园就是依靠这样的模式,在三、四线城市建设大量的房地产,这些地方的房地产供给过剩更为严重;一线城市土地比较紧张,地价高,房屋供给肯定慢于二、三线城市。

  顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长):有两种拐。一种是小拐点,是增幅下降,这种拐点已经出现了;一种是大拐点,房价以前上涨,现在看是局部下降。

  小拐点,全国已经出现了,大拐点是少数城市。房地产市场经过2013年的高速增长,销售额同比增长26%,房地产投资增长19.7%,房价平均增长10%左右,有些大城市增长20%。房地产的需求释放包括交易量和交易价格在2013年达到高峰,释放以后,在2014年不可能那么大。前几年中小城市和有些二线城市供应量大幅增加,一定程度上出现了供大于求的状态。

  理论上讲,中国房地产市场已经出现了从卖方市场到买方市场的拐点,但是一线城市依然处于卖方市场,仍然是供不应求。房地产属于地区性的市场,在某些市场出现土地供应量加大,去年买地今年供应量加大;但有的地方,供应量比较少,而需求量比较大,北京连续几年没有完成土地供应计划。但是需求每年在增加,仍然是供不应求。

  林洁(伟业顾问董事长):整体价格也下不了太多,尽管有很多价格在下降,但我认为不是实质的,而是在推广、促销方面的手段。

  莫天全(搜房控股董事长):从搜房的百城价格指数来看,房价已经连续上涨了20多个月(包括同比和环比),但是我们看到,从去年11月开始到今年2月,百城价格指数显示的房价还在上涨,但涨幅是下降的,所以从去年11月开始,房地产价格发展趋势是有点回调的。

  (杭州等地)是一些价格下降案例,另外我们也看到像温州的房价一直是在下降,可见一些三、四线城市的房价是有下降压力的。

  但是我认为应该从两个方面来看。中国的房地产市场并不是一个市场,而是多个市场。一线城市是一个大市场,30个省会等主要城市也是一个市场,这两个市场可能有类似的地方,房地产的问题一般不大,城镇化能确保这些城市有较旺盛的需求,供给反而有些不足,价格上行的压力还是有的。

  另外三、四线城市,价格存在下行压力。这些城市的房地产供给相对大而需求是有限的。因为他是靠自己的增长,没有外来的力量(人口)。从整个国家来看,房地产应该没有那么大的下行压力,但三、四线城市、中小城市的价格下行的可能仍很大。

  Q2:为什么不会崩盘?

  什么是崩盘?为什么会崩盘?为什么不会崩盘?

  顾云昌:销售的缓慢,房价的波动,不是大起大落,不能叫崩盘。中小城市没有崩盘的迹象,都是销售缓慢,房价出现小幅波动。我们没有到崩盘的时间,崩盘的说法言之过实。

  温州、常州、杭州的现象蔓延成为全国现象,这种说法缺少常识。大的趋势向平稳的方向发展,但城市之间的差距是客观存在的,有的城市已经卖不动了,有的城市泡沫已经破灭,温州、鄂尔多斯房价崩盘,上海、北京依然坚挺。

  中国与日本的最大差别,房地产市场崩盘是在城市化基本完成以后,没有更多的需求。日本在1991年房地产崩盘的时候,城镇化率已经达到74%,而我们的城镇化率是53%,城镇化还远远没有完成,时代背景不一样。

  如果中国房地产崩盘了,那中国经济就崩盘了,地方政府、中央政府不会眼巴巴的看着房地产出现问题。我们的刚性需求和改善需求还是大量存在的,这是很大的基础。有些人拼命鼓吹崩盘,可能是无知,有些人是无聊。

  我认为不会出现崩盘,我们也不会让他崩盘。如果中国房地产泡沫破灭了,中国经济出现硬着陆,中国经济没什么好果子吃。

  曹建海:中国的房地产泡沫已经远超日本当年,可以说真正经营房地产或者从房地产收益最多的是地方政府,对房价上涨都是支持的。中国的房地产是由各级政府主导并且经营,垄断土地买卖,获取巨大价差,进行基础设施建设,这也是地方城镇化、GDP增长的源头。

  这是与日本的根本区别,日本政府不参与房地产经营,经营都是企业和个人。日本房地产泡沫破灭后,实体经济好转了。日本的经济增长速度很慢,但是社会非常和谐。中国的泡沫更加坚硬,房价上涨的周期就比日本高得多,范围大得多。

  现在特大城市的宜居性越来越差,雾霾等环境污染,吸引力在下降;未来随着政府改革进一步深入,简政放权的步伐越来越快,省一级地方政府的权力越来越大,省级城市的吸引力也会加大;而且2014年很有可能进行干部财产公开,北京各地干部拥有的住房比例太大了,一旦公开了,北京的房地产市场也会发生扭转。未来如果二、三线城市出现崩盘,一线城市肯定是保不住的。

  郭子威(长江实业地产投资有限公司董事):“崩盘”用词过于夸张了,我认为除非市场上突然出现大规模的供应量或者中国经济出现了巨大的波动,比如经济增长速度大幅下滑危机到人们对中国经济前景的信心,房地产市场才可能出现所谓的“崩盘”。

  现在看来,今年的房地产市场肯定不如去年“火爆”,针对房地产的调控政策实际上已经对房价的涨幅起到压缩的作用。

  尽管一些二、三线城市可能由于供应量太多出现了价格的下调,但也可以看到,一旦价格松动,购房需求就随之出现,这说明市场上的潜在需求还是存在的。所以对于一些城市的价格变化也不必大惊小怪。从宏观层面来看,如果GDP增速仍在7.5%以上,且美国经济也已经有复苏的迹象,我认为2014年中国的房地产市场会处于一种稳定的状态。

  Q3:城市分化会否加剧?

  一线城市崩盘的可能性有多大?一线城市和二、三线城市分化是否还会加剧?

  陈淮:特大城市和二、三线城市的房地产市场从来都是分化的。媒体常说“北漂”,你听说过“贵阳漂”、“银川漂”吗?请再读三中全会文件,抑制特大城市人口增长、调整城市结构、促进中西部城镇化发展以及分类调控等,都是从供不应求和供大于求两个方向促进不同规模城市的发展差距缩小,都是在力图减轻以至消除分化的因素。

  曹建海:一线和二、三线城市的分化早就出现了,但是如果二、三线城市出现下跌,肯定会风声鹤唳,整个资金的状况更加严重,同样会蔓延到一线城市。不要认为一线城市不会有问题,一线城市和二、三线城市的分化只是暂时的,未来如果二、三线城市出现崩盘,一线城市肯定是保不住的。

  顾云昌:我认为分化会减缓,减弱。去年下半年到今年1、2月,几大城市土地交易量依然在猛增,购买土地的积极性依然很高,今年买的地有利于明年上半年房屋的供应量,供应量增加有利于减缓供求关系,需求量经过大量爆发之后现在减弱了。北京、上海供求关系紧张状况可能会有所减缓。

  一些中小城市去年就供大于求,这种情况下,开发商积极性肯定减弱,会导致新开盘的数量下降,压缩了供应量。经过一年的消化,加上土地供应量减少,有利减缓供大于求的状况,经过市场机制的作用,会使这种分化的趋势减弱,而不是一味的扩大。

  郭子威:尽管一些一线城市现在存在环境污染等大城市病,但从两会上传达出的信息来看,中央政府已经对此高度重视。我认为只要国家齐心协力,完全有能力改变这样的局面,当然也不能一蹴而就,美国当年的一个地区治理类似污染也花了5年时间,所以未来大城市的污染指数会逐年下降。一线城市并不会因此而出现房价的下跌。

  林洁:说实话,真的看不清。现在房地产行业的成本摆在这儿,地价不断往上走。但现在购买群体中出现了一些变化,比如以前在北京买房子有很大一部分是地方上的“小官僚”和“系统内”的人,但现在买房的人里这部分人少了,也见过他们有向外甩房的现象。

  莫天全:北京房价的涨幅会下降,但如果说北京房价的绝对值要下降,我是持不同意见的。

  Q4:房地产处于什么发展阶段?

  中国房地产市场处于什么阶段?崩盘前夕还是更加成熟?

  陈淮:“崩盘”这种没有实际意义的词已经在媒体被热炒十多年了。在一定意义上说,这个词频繁出现本身就意味社会还处于中产阶层发育的幼稚期。处于哪个阶段的判断取决于不同分类。例如,可以说中国房地产市场处于从脱困期、满足基本需求为主的阶段向改善期、满足舒适性需求为主的阶段转变。如果说房地产行业,毫无疑问处于日益成熟期。

  过去十年,人们言必称政策;2013年以来,美国量化宽松货币政策、国际热钱、通胀与利率、商业地产旅游地产的多元化、直接融资、电商、互联网金融等日益成为各类研讨会的核心话题。一个行业,从以政府、政策为主要对立面到以市场竞争、市场创新因素为主要对立面,是不是走向成熟的标志?

  曹建海:崩盘前夕,房地产肯定要崩盘,2014年可能性非常大,在大家都一直看好的时候,就是最危险的时候。房地产崩盘,对中国来说绝对是好事,对中国的工地造成的污染、大拆大建会得到巨大的改善,空气污染也会得到改善,也有利于产业结构升级,中国经济会向更加轻型、清洁、创新的结构转变。

  顾云昌:中国房地产的黄金时期要告别了,正在迎来白银时代。增长速度没那么快,利润没那么高,但是仍然是好时期,中国房地产正不断走向成熟,但还没有完全成熟。

  Q5:权威解读房地产新政

  绝大多数房地产商对未来十年住宅市场持乐观预期,你怎么看?

  陈淮:只要不把自己的主观愿望当成客观实际,没有人不对中国未来长期的住宅市场持乐观态度。未来十年,中国房地产市场仍将是全世界规模最大、增长速度最快的房地产市场。这没有什么疑义。但长期趋势不等于短期、局部不会出现供大于求的失衡。25年前的北京亚运村、15年前的浦东,供大于求现象比现在严重得多,而那时人们的住房困难程度比现在严重得多。短期供求取决于社会发展阶段、社会收入水平、城市化进程等多方面因素。类似的例子还可以举出彩电、汽车等多个。说清这个道理,需要讲好几堂经济学基础课。

  你怎么理解双向调控的政策?这对未来一线和二、三线城市的房地产市场有什么影响?

  陈淮:双向调控是指对供给和需求两个方面的调控。不论是供不应求的一线城市还是若干供大于求的二、三线城市,双向调控的目标都是让供求尽可能地趋近均衡。这没有区别。

  两会传递出的信号显示,中央对房地产的调控已经淡化“房价调控目标”,分类调控提上日程,你如何评价这种转变?

  陈淮:这是一年前的旧闻。从2013年两会之后,政策就不再以房价为调控目标了。不是什么“淡化”,也不是今年两会才传出的信号。中国是一个发展不平衡的经济体,对规模不同、供求关系不同、资源特点不同、发展水平不同的城市和地区施以区别化的政策,是尊重客观规律、努力顺应中国国情的必然选择。

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