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2015 房地产难言反转

文|本刊记者 谭忭/插图|宋涵 日期: 2015-03-27 浏览次数: 4346

  万科前高级副总裁毛大庆的出走,被解读为中国房地产市场变凉的又一个信号。

  很难说是悲观的氛围让2015开年数据惨淡,还是惨淡的开年数据加剧了氛围的悲观。统计局数据显示,2015年1-2月,全国商品房销售面积8764万平方米,同比下降16.3%;商品房销售额5972亿元,同比下降15.8%。曾经一直唱多的任志强也“松口了”、认为房价迅速回升不太可能,“估计到2016年四季度后才有可能从投资的负增长变成正增长。”

  伴随着2014年房地产开发投资同比增幅大幅回落将近10个百分点,无论是房地产投融资、销量、房价还是行业景气指数都几乎达到了房地产行业市场化以来最差的数据。

  “2015年中国房地产市场投资增速下降是一定的,但下降幅度可能会缩小”,同策咨询张宏伟向《英才》记者表示。

  资深财经人士刘晓博认为,未来10—20年,中国将进入“印股票促增长”的时代,房地产行业已经被透支,间接融资方式也走到了极致,企业负债率接近世界之最,无法再加杠杆。变化总比计划快,今年政策、市场、企业该如何面临房地产的大变局?

  

  刚需仍旺

  数据差,政策面却有松绑之意。随着限购的大范围退出,930房贷新政以及新一轮降息周期开启,仍有不少人对今年的房地产市场抱有希望。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为相较于2014年,最坏的时候已经过去了,“2015上半年会出现一个环比正增长态势,到了下半年则有房价同比正增长态势。”

  经济学家马光远亦直言:“政府与房地产的感情不属于经济学的范畴,属于爱情学的范畴,如果在中国有一种爱是真爱,那么一定是政府对房地产的爱。”

  政府的反应正在印证马光远的说法。今年的政府工作报告总共有四处提到了房地产政策,一是将稳定住房消费作为促销费的重大举措之一;二是继续加大保障房建设,今年保障性安居工程新安排740万套;三是明确住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房;四是在房地产政策上,强调坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民资助和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  很显然,这样的政策与过去对房地产的限制和调控手腕完全不同,政府正以积极的姿态,来托举下行中的房地产。

  “只要今年房地产的投资增速能保持在5%-15%之间,今年GDP实现7%的增速应该没问题。”一位资深银行经济学家认为,这样的投资增速可以达到,他向《英才》记者表示,中国房地产行业当前的形式酷似上世纪70年代的日本,从年龄结构来看,当前25-35岁的年轻人仍旧是购房主力军,刚性需求仍旧旺盛,这样的乐观态度可以至少保持到2020年。

  

  非一线城市压力大

  有机构预测2015年全国商品房销售面积预计增长5%左右。在2014年的最后一天,北京公积金政策做出放松调整,即购买面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,贷款最高额度上调为120万元。

  相关机构认为,今年房地产年投资同比增幅约在10%左右。10%的增幅意味着增速略有放缓,其原因是由于经济保持低位增长,固定资产投资增幅放缓,房地产开发投资增速也因此受到制约;而增长的动力来自2015年作为保障住房“十二五”计划完成年,计划完成难度不大,但随着“棚改房”开工目标有所提高,保障房的投资仍将保持稳步增长。

  在土地市场,1-2月全国房地产开发企业土地购置面积2773万平方米,同比大跌31.7%,2014年底这一数字为同比下跌14%;土地成交价款699亿元,同降30.2%。购地面积的持续下降制约了今年房屋的新开工面积,此外今年房企资金压力总体仍偏大,新开工量和复工量也受到不小牵制。

  在价格上,随着限购限贷政策陆续退出,开发商去库存速度加快,使得房价止跌反弹的动力逐渐增强。资深地产评论员黄立冲对《英才》记者表示,“今年一线城市可能会重新出现上涨行情,三、四线城市实际上已经供求失衡,资金推动起不到太大的效果,‘鬼城’和‘鬼区’会越来越多。”

  “一线城市和部分二线城市将会呈现一个趋稳的新常态,但部分二线城市和绝大部分三、四线城市则会长期停滞不前,需要很长时间来调整”一位不愿具名的银行高管对《英才》记者称,“减价跑量回笼资金可能会成为今后开发商的常用手段。”

  

  转型并购是主旋律

  伴随着投资增速和开工量的下跌,2015年对于国内开发商的压力主要来自于融资与库存。降杠杆与轻资产、布局重划、产业拓展、模式切换成为摆在中国开发商面前的四条路径戏。

  2014年7月21日,绿地集团与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议,由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务;同时绿地也极力加大海外业务的比例,根据绿地集团董事长张玉良的预测,2015年集团海外业务收入将达400亿,除此之外,绿地还计划加大金融领域的布局以及和互联网的融合。

  相比绿地的多元化,恒大的战略让人有些摸不着头脑。目前恒大业务除了房地产,还包括饮用水、农牧业、能源、传媒、娱乐、体育、美容整形等多个行业。

  老牌上市房地产公司华业地产(600240.SH)也离房地产越来越远,今年初的公告显示华业地产拟购捷尔医疗100%的股权,交易完成后公司将在开展原主营业务的同时,新增医药商业和医疗服务业务。

  但在黄立冲看来,2015年房地产金融仍旧难以从泥淖中脱身,“当前不管是行业还是物业的增速都无法支持一个较高的回报率,因此对于房地产基金来说不会出现太多机遇。REITs今年也不会成为热点,因为REITs需要的土壤和立法问题都没有解决。”

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