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太古地产 抵触“复制”

文|本刊记者 孟德阳/图|本刊记者 孟杰 日期: 2016-07-29 浏览次数: 2647

  如何形容中国商业地产的开发速度?一个字——快。

  龙头企业万达在去年一年就开业了26座万达广场,中粮大悦城过去8年几乎以每年开业一座的速度推进并表示未来5年内将计划新开20座大悦城。

  但太古地产(01972.HK)似乎并不着急,自2001年进入中国,历经15年发展,太古地产在内地正运营的商业地产项目仅有4座,除北京三里屯太古里项目外,其余3座均为与其他开发商共同持有。从去年的业绩上来看,太古地产是一家专注于持有的开发商,去年收入达164亿港元,其中物业投资收入为108.57亿港元,占比超过2/3。

  这与很多本土开发商以销售支撑持有的模式有非常大的差别,很多开发商选择通过3:7,即销售70%、持有30%物业的比例以平衡开发和持有的现金流。

  随着中国城市的发展和成熟,持有项目正在成为越来越多企业的发展方向,万达商业(3699.HK)在2015年财报中就提到,未来将主动下调房地产销售的比例。

  回顾太古地产乃至香港房地产的发展历史,靠卖房起家到开发、持有写字楼和购物中心似乎是一个必然的趋势。

  即便如此,太古地产的行事风格依然有着非常强的太古集团烙印——着眼于长期,不会为短时间内市场或行业的波动所影响。

  太古地产行政总裁白德利曾在太古集团的船运和饮料部门轮岗,最后到太古地产担任管理者,相比于太古集团在华150年的发展历史,太古地产是集团中最为年轻的业务板块(开始于上世纪70年代)。

  “太古地产与集团的长期发展理念是一致的,这与地产业务是否年轻无关。”接受《英才》记者专访时,白德利以此开场。

  

  慢的逻辑

  无论是在商业地产行业还是其他资金密集型行业,人们似乎一直在争论一个话题:用户体验和资本回报到底孰重孰轻?资本与规模化的项目互相成就,能够使开发商在短时间内快速扩张。

  万达凭借销售覆盖持有的模式在全国内高速扩张,万达商业2015年物业销售收入占比为82.5%。截至去年底,万达购物中心建筑面积中一线城市占比为11.2%,二线城市和三线城市的购物中心面积分别为43%和45.8%。随着万达轻资产模式的推行,未来购物中心的开业速度也会进一步加快。

  同为亚洲一线的商业地产开发商的凯德集团,其创立的“凯德模式”的核心便源自资本管理能力,“我们要保证每做一个项目,都要确保一定的回报率,这个回报率从一开始基本上是用平方米来测算,细到每个店面能租多少钱都要算出来。”凯德中国CEO罗臻毓曾在接受《英才》记者采访时表示。

  而太古似乎对商业地产的“复制”有着抵触情绪。

  “我们从来都不是以数量取胜。市场上有许多的开发模式,其中一种模式比较强调数量,希望以最快的速度复制到尽可能多的地方,这种模式对一些开发商来说是好的,但对于太古地产来说则行不通。”白德利说道。

  截至2015年底,太古地产在内地的投资物业(即持有型物业)面积共计700万平方尺(约合65万平方米),是其香港投资物业面积总和的约一半。

  去年,凭借重新估值,太古地产的经营溢利同比暴增40%。但如果放在长期来看,公司凭借大量的“沉淀资产”,每年持有物业的面积都有小幅增长。

  “我们有比较长期的资产积淀,这或许是可以支撑选择长期持有物业的一个原因。”白德利这样说道,“但实际上对于每一家企业都会有一个资金平衡的极限,我们有时候也会通过销售物业来回收资金。”

  强调商业项目的独特性和“因地制宜”性,并对项目进行持续的投资用于翻新和修复往往能使物业升值更快,这是持有者的逻辑。但顶级地段的稀缺性也必然使得太古在寻找、开发新项目的速度受到影响,选择合作伙伴也是其必然趋势。

  太古地产进入中国以来,也经历了一段时间了解市场和政策的过程,选择本土的合作方(比如远洋地产)使其能够更加贴近中国的市场环境,并取得新的项目。成都远洋太古里和北京颐堤港项目,太古地产持有两个项目50%的股份。

  

  谨慎布局

  从太古地产在内地的几个项目来看,除成都外都是传统意义上的中国一线城市。

  “成都的消费力很强,从我们的定义来看可以被认为是一线城市。”白德利说,太古地产对于城市有自己的判断标准:一线城市或准一线城市的顶级地段。

  比如,太古地产在大连与中国本土的开发商合作进行布局,有声音认为,东北经济增速放缓、城市房地产库存高企使得大连并非是一个好的选择。而白德利却有着自己的想法:一方面,是从区域角度来看,大连仍是东北人群的主要目的地;另一方面,太古项目所在位置是大连东港商务区,能够连接新旧CBD和海岸的项目并不多见。

  “如果大连项目能够坐实,也许我们会通过这个项目尝试首次在国内项目中加入住宅元素。”白德利说。从太古集团2015年财报中,除上海兴业太古汇项目作为“发展中的投资物业”,并未发现其他内地新项目,显然,太古对于城市的选择仍是十分谨慎的。

  不过,从太古过去10年的收入结构来看,销售型项目所贡献的收入自2012年起有了非常显著的提高,白德利也表示,目前中国的住宅市场长期依然有发展潜力,太古也希望能够在内地发展住宅项目。

  “国内开发商转而开发包括商业地产在内的其它类型物业,也许只是因为他们认为住宅的盈利空间相比以往有所下降。”

  住宅市场潜力的一个有力证明就是距离香港一步之遥的深圳,这座人们唤之以“深谷”的城市伴随着新兴产业的爆发,房价在去年涨幅冠绝全球。

  “没考虑在深圳拿一个项目?”

  “我喜欢深圳,过去几年在深圳看了几个项目,只是没有发现特别合适的。”白德利回答说,“价格过高或者地段不合适。”但他并不否认,仍然对这座“发展潜力巨大”的城市很感兴趣。

  不久前,太古集团及太古地产董事局主席史乐山在回答《英才》记者问题时表示,太古集团的投资者知道自己在投资的是一家长期为理念的企业,因此对追求长期价值与管理层和大股东有着共识。

  太古家族是太古地产的绝对大股东,而太古股份持有太古地产股份比例超过80%。太古股份的大股东为英国太古集团,是一家非上市公司。同时,相比于中国本土的“散户”投资者,香港的投资者结构以机构投资为主,对短期波动有着较强的抵御能力。

  “有新股东加入时,这种长远的理念已经形成并且非常明确,所以我们吸引来的也是秉持同样理念的新股东,那些倾向于短期买卖的投机型投资者可能对太古地产也不会感兴趣。”白德利说。

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