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谁是中国地王?

文|李东霖 日期: 2019-04-15 浏览次数: 188

资金是房企的“养料”,土地储备则是房企“生命之源”,经过2018年严厉调控的房地产行业,融资承压,土地降温,加之紧缩政策和中央要求“房住不炒”等理念,使得房企“马太效应”愈演愈烈。

每100元财政收入就有29元来自卖地,房地产对于中国经济至关重要。

对于前几年热闹喧嚣地王频出的房市而言,如今潮水退去才知谁在裸游,在2018年的大背景下,部分城市房价下跌,叠加“限价”政策的制约,加之本身的高负债经营,出现了普遍回款困境,很多房企甚至出现资金链断裂情形。

在这样的艰难境地下,谁是中国地王?更加显得弥足珍贵。


销售地王

碧桂园(02007.HK)以销售流量金额7286亿元荣登2018年房企销售榜首,2018年是经历波折一年,遭遇过坍塌事件,股债双杀,市值一日内缩水213亿港元,作为业内“高周转”榜样,碧桂园的高周转被业内称为“345模式”,即拿地3个月开盘,4个月资金回笼,5个月资金再周转。

碧桂园从当初对规模的苛求,转向于对现金的渴望。碧桂园对营销的考核不再是销售额,而是权益回款、经营性现金流。

在这种模式下必然导致喜忧参半的结果,于安全而言存在隐患,于业绩而言确无可挑剔,怎样找好平衡点是碧桂园经历风波后该深度考虑的问题,但无论怎样,经历“至暗时刻”碧桂园仍然是房企当之无愧的销售之王。

榜单上的万科(000002.SZ)以6069亿元的销售额排在第二名。去年,万科喊出了“活下去”的口号,但当这个成绩单出现在面前的时候,很多人感觉被忽悠,这句口号曾让很多中小房企瑟瑟发抖,认为连地产巨头都如此悲观唱衰,楼市寒冬可见一斑,不过万科一边喊着活下去,一边偷偷并购拿地,扩大土地规模,在2018年“拿地金额”中万科以1250亿元排在第一位。

甚至去年三季度开启了三起并购,默默拿出550亿元并购拿地,连续抄底华夏幸福、海航、嘉凯城(000918.SZ),这一系列动作看起来并不像在过冬,反而更像是在地产的寒冬里,玩起了大鱼吃小鱼的游戏。

稍逊于万科,但中国恒大2019年1月7日发布公告销售额实现5513亿元,超额完成了5500的年度销售目标,在现金流为王的房企中,手握2012亿元的现金储备,使其在严峻市场下稳健盈利的有力保障。

恒大一直以“全精装修”和“无理由退房”这样的刚需高性价比为主打,过去两年恒大一直在降负债,用低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”作为其独特经营之道,2018年提出“新恒大、新战略、新蓝图”的战略部署,与此同时2019年恒大销售目标剑指6000亿。

据公开数据统计,光销售规模破千亿的房企就有32家,比2017年多出15家,接近90%的增长。

值得一提的,销售20强合计占top100榜单销售总额的55.1%,换言之,这个数据结合排名看出,表明龙头房企的市占率进一步集中和提升,资金和规模优势强劲,同时在严控政策下,更具强劲的生存空间。


土地储备之王

土地储备强者恒强。中国恒大以土地总货值3.4万亿排名第一,碧桂园以3.13万亿土储总货值位居次席,融创中国2.8万亿处在第三位。

有9家房企总的土地储备货值突破万亿,前10名土地货值接近20万万亿。

增速上看,大中型规模房企实现的土储总货值的增长,碧桂园、万科、融创中国、新城控股(601155.SH)4家企业土储增长均超过40%,值得一提新城控股不仅实现了超过80%销售增速,土储增速也超过40%,成为2018房企突飞猛进的超级黑马。

拿地方面,万科、碧桂园、保利优势延续,连续2年位列榜单前3。

中国中铁、广州地铁、华侨城等在积极布局、补仓土储,拿地金额同比增长均超过30%。

从拿地的地域分布上看,环渤海、长三角、珠三角、中西部各有特点,其中长三角前10企业拿地总额3037亿元排在其他地域最前边,是房企重点关注区域,中西部、珠三角排在第2,中西部第3,环渤海地区拿地总额位居第4位。

4个区域中万科、碧桂园都有上榜,中海地产以227亿元的拿地金额居环渤海榜单首位;保利发展以506亿元的拿地金额居珠三角区域榜首位;龙湖地产拿地则集中在长三角和中西部。

结合以上不难看出,不论从销售额的集中度以及土储总货值增速看,中小房企的未来生存环境不容乐观,国有房企、大型房企拿地积极,逆势补仓竞争加剧。


谁在领跑

2019年,房企拿地回归理性,新增土储金额和面积双双回落,龙头企业依旧强势,中小房企紧衣缩食,钱紧窄多的情形依旧会延续,过得好的仍旧是大型房企和国家队。

从销售数据上看,根据CREIS中指数据显示,1月,重点房企万科、保利、恒大依旧在榜单前3名,万科1月销售金额为488亿元。如万科这般的龙头房企销售依旧位列前茅,无可撼动。

截至2019年1月的半年时间内,全国拿地面积最积极的仍旧有万科的身影,保证冬储粮仓,努力活下去,万科在付诸实践,不过绿城控股更为疯狂,仅仅半年拿到2200多万平方的总规划面积,比万科多出400多万,排名第一。

从这半年的拿地金额上看,现金流充沛是拿地企业的典型基础,万科以拿地总价1013亿元继续排在第1位,而华润、龙湖、华侨城和中海紧随其后。

开年1月,在拿地宗数上,恒大拿地数量最多29宗,开年后龙头房企拿地规模普遍增加,其中万科拿地25宗紧随其后,剩下的富力9宗,龙湖和碧桂园各7宗。

行业内的加速聚拢,其实已经让众多中小房企失去了竞争机会,谁是中国地王的问题早已揭晓,在房地产业已经固化结构的状态下,还会有黑马出现在地王榜单上吗?让我们拭目以待。


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