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中梁控股 激进的千亿黑马

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 44

销售金额从百亿跃升至千亿,中梁控股只用了3 年时间。

2015 年中梁控股销售金额仅为168 亿元,而2016 年便实现100% 增长,至336.8 亿元人民币,之后2017 年继续发力增长125%,至757.9 亿元。

在融资收紧的前夕,再加上三、四线棚户区货币化改造的顺风车,中梁控股在房地产行业转型的前夜,以黑马之势冲进千亿规模。

根据克尔瑞数据显示,2018 年,这家浙系房企的销售额首次突破千亿大关达到1002 亿元,在全国房企中排名24,正式跻身千亿房企行列。

然而,硬币的另一面,高速增长的背后,则是疯狂的拿地频率,复制碧桂园的高周转,董事长杨剑创造的地产“阿米巴生态圈”以及过高的融资成本。

2018 年11 月,中梁控股集团有限公司正式向港交所提交上市申请,这家国内规模最大的未上市房企,终于开启了其资本化的道路。但在房地产的下半场,他还能继续狂飙吗?


高周转效仿碧桂园

研究中梁的发展史,其高速成长的秘诀,不外乎高频拿地以及高周转。

据报道,在中梁开始疯狂扩张的2015 年,它先后和民生银行、安信信托、浦发银行、中信银行、鼎信长城等金融机构签订了战略合作协议,从多家金融机构至少获得200 亿元的资金支持。

研究发现,中梁超强的“资本库”主要来自信托。中梁在各地分公司的项目中,出现了安信信托、万向信托、上海爱建信托、四川信托、中航信托和陆家嘴信托等多家信托机构的身影。

在巨额资金加持下,中梁开启了疯狂的拿地速度,其拿地频率几乎是以天计数。根据招股书,2015-2017 年,中梁的拿地数量分别是9 幅、63 幅和119 幅。截至2018 年8 月31 日, 中梁已经成功获取183 幅新地块。以日来计,拿地速度已经从2016 年的平均5 天买一宗地,加快到2018 年平均1.31 天买一宗地的频率。

截至2018 年8 月底,中梁控股拥有316 个项目,中梁控股的土地储备总额约3500 万平方米。

在开发模式上,中梁也沿袭了碧桂园的高周转模式,业内也有“小碧桂园”之称。为了实现弯道超车,杨剑深知不得不快。

中梁的运营模式主要采用了“快进快出、小步快跑、高开低走”的方式。一开始,中梁要求3 个月进场施工,6 个月开盘,8 个月现金要回正。

到了2016 年,中梁全面学习碧桂园的“456”模式,4 个月开盘、5 个月现金流回正、6 个月资金进行第二次投入。

在开发流程方面,中梁的资产周转模式为:拿地之日起5 天内完成主项目规划、8 天完成标准户型设计、3 个月内完成建设工程规划许可证申请程序、6 个月内开始预售、预售7 天内完成逾70% 的去化等。

在招股说明书中,中梁再次强调自己的“阿米巴生态圈”,凭借学习稻盛和夫的阿米巴经营模式,温州商人杨剑的中梁在全国攻城略地,在短短三年间,从一家区域房地产商发展为千亿房企。

除了组织切分外,中梁对组织和员工实行高额的奖励机制,类似于跟投机机制。2015 年,中梁在公司内部推行“共同投资计划”,投资覆盖管理层到员工,每名参与员工投资额根据职位高低有所不同,但是与职责范围相关。

截至去年8 月31 日,中梁附属公司231 个物业中的158 个为共同投资项目,占比达到68.4%。在其拥有的土地项目中,其中约3020 万平方米物业项目由附属公司开发,约480 万平方米由合营企业及联营公司开发。


融资成本过高

中梁负债总额达1184.24 亿元。公司的现金流也由于过多依赖信贷、信托等间接融资渠道,中梁控股的融资成本远高于业内平均水平。

传统银行信贷方面,中梁先后获得了民生银行、浦发银行和中信银行的综合授信,其授信总额约在400 亿元上下。

信托方面,中梁地产联合四川信托、安信信托、中信信托等发布了多个房地产信托计划。多以项目公司股权为融资标的。2018 年3 月,还与华融国际信托、万向信托、陕西省国际信托等多家非银行金

融机构达成战略合作关系。

中梁地产项目跟投资金占比方面,控股集团8%,区域集团8%,区域公司8%,合计24%,远高于行业水平。其号称的阿米巴经营模式,从根本上说并非一种管理模式,而是一种融资和投资的跟投模式。

根据招股说明书,截至2015、2016、2017 及2018 年6 月底,中梁的未偿还借款总额(有息负债)分别为51.26 亿元、202.27 亿元、244.76 亿元及216.72 亿元。相对应的平均实际利率分别为13.4%、12.4%、9.9% 及9%,呈逐期下降之势,不过也远高于上市房企6% 的平均融资成本。

随着融资收紧,企业规模不断膨胀,中梁需要尽快登陆资本市场,靠直接融资降低融资成本。

在负债率方面,中梁已经在不断努力,通过上市前夕转让负债较高的浙江中梁置业。中梁的净资产负债比率由2015 年的1335%,2016 年的1790.2% 以及2017 年的339.5% 下降至2018 年中的44.6%。

然而其负债总额达1184.24 亿元。公司的现金流也持续为负。2015-2017 年及2018 上半年,公司的经营活动现金流量净额分别为-10.34 亿元、-176.28 亿元、-68.38 亿元、-11.74 亿元。

根据观点指数研究院的数据统计,中梁的资产负债率均超过96%,2015 年近乎99%。2018 年,该指标也逼近97%。

其净资产水平,在同类规模上市房企中,也处于较低的水平。2015-2017 年,中梁的净资产分别为1.55 亿元、6.55 亿元、23.53 亿元。截至2018 年6 月30 日,中梁的净资产为40.61 亿元,而同属于

千亿规模的融信中国和正荣,同期则为330.85 亿元以及165.81 亿元。

在盈利水平方面,中梁也还有待提升。2017 年中梁开始扭亏获利4.98 亿元,2018 上半年净利8.37亿元。

先做大规模,抢占市场,再进行财务优化,似乎成为了新晋房企弯道超车的共同路径。但在房企竞争强度加大的下半场,以如此之高的融资成本奔跑,只能说福祸相依。


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