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正荣地产 急速扩张仅是虚胖?

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2020-07-06 浏览次数: 44

经过了野蛮生长和高速发展,房地产业黄金时代 不再,突如其来的疫情加速了地产人的焦虑,不少地 产企业开始考虑“用时间换空间”。

 正荣地产用 20 年时间闯进千亿行列,当下,创 始人欧宗荣给职业经理人黄仙枝的新要求是——高 质量发展。 

退居幕后的欧宗荣仍然给他创办的企业谋划航 向,但在竞争加剧、行业增速下滑的当下,接班人黄 仙枝能完成他的任务吗?


千亿水分 

五年前,正荣地产销售额才刚刚突破300亿元 关口(克而瑞数据)。

 然而仅用了2016-2018的3年时间,正荣就挺 进千亿行列。规模爆发之后,正荣地产销售额降档, 2019年踩着年初的目标线达到了1307亿元。规模扩 大的同时,欧宗荣也嗅到了行业“调整期”的气味。 

为此,正荣内部提出了“新三年战略”——将 2019-2021年设定为“高质量发展期”,计划在这三年内,在企业规模持续稳步增长的同时,谋求高质量 发展,通过提升运营水平,改善债务结构,带动营收 及盈利水平持续提升。 

这一重任放在了以董事长黄仙枝为首的管理层 身上,黄仙枝是跟随欧宗荣打拼20多年的正荣老将, 自2005年12月起担任董事长职务。

 在黄仙枝看来,正荣高质量发展就是要做好规模、 财务和盈利三大指标的进一步平衡。 

3月29日,黄仙枝在2019年业绩发布会上表示: “三大指标每一个都至关重要,不仅要做到均好,还 要做到均优。这样才有可持续的竞争力。” 

但要想知行合一,在过往普遍追求速度的地产领 域却不那么容易。正荣地产也面临着高成长烦恼。 

根据最新年财报显示,正荣地产2019年实现合约 销售额1307.08亿元,同比增长21%;营收为325.58亿元, 同比增长23.1%;核心利润为29亿元,同比增长42.7%; 归属母公司核心利润为23.1亿元,同比增长20.4%。 

虽然表面光鲜,但从盈利能力来看,公司毛利率 下降2.8个百分点,由2018年的22.8%减少至2019年的20%,并且处于行业低位。 

与此同时,正荣地产的销售均价已经连续三年下 滑。2019年,正荣地产的销售均价为1.55万元/平 方米,而2018年为1.68万元/平方米,下降7.62%; 2017年销售均价为1.85万元/平方米,2016年的销 售均价则为2.09万元/平方米。 

更令人担忧的是,其权益销售占比过低。据第一 财经调查发现,这两年正荣地产实际权益口径销售数 据并未超过400亿。2017、2018、2019年正荣地产 实际效益销售数据约为351亿、361亿、372亿左右。 

而2017、2018、2019年公司披露的全口径销售 额为702亿、1080亿、1307亿,如果以此计算,实 际效益销售额占比仅为50%、33.43%、28.46%,呈现 持续下滑迹象。所以千亿正荣要打上大大的折扣。


降档换速 

“下一个三年每年还会有30%的增长,三年后规 模将能翻一番。”黄仙枝此前对公司高速发展十分自信。 

但房地产调控的高压态势仍在持续,行业整体增 长在放缓,突如其来的疫情打乱了黄仙枝的预期计划。 

目前来看,在千亿规模的房企里,实现10%的 增速已十分不易。出于对疫情影响的考虑,黄仙枝将 2020年的销售目标定为1400亿元,增速仅为7.1%; 同时将拿地预算定为260亿元。相比去年拿地金额 313亿有所收缩。 

土地是房地产企业发展的粮草,2019年,正荣 地产新增41宗土地,新增土地储备560万平方米, 85%位于二线城市,15%位于三线城市。截至2019 年底,正荣地产合计土地储备2615万平方米,总货 值约4500亿元,权益比55%。 

从城市分布来看,正荣也更加依赖二线城市, 2019年其销售收入中,一线、二线、三线城市占比 分别为4.0%、78.4%和17.6%。 

2019年公司新增的土储中,权益比例大幅提高 到73%,而2018年新增土地中该比例仅为33%。 

权益占比过低一直是正荣的一大问题,根据数据 显示,2018 年末正荣总土地储备面积为2456万平方 米,权益比例从79% 降至53%,2019年提升至55%。 

但这一比例相比同等规模的房企还有较大差距,雅 居乐2019年末土地储备4985万平方米,权益土地储备 3970万平方米,是正荣权益土储1438万平方米的2.7倍;

绿城2019年末总建筑面积3873万平方 米,权益土储为2240万平方米,是正荣的1.6倍。 

可以说,正荣是小股操盘,小步快跑,合作型急 速扩张房企的典型代表,但这类企业权益占比问题一 直颇受质疑。 

正荣内部也意识到这一问题,在降低合约销售 额增速的同时,开始着力解决权益占比过低的问题。 

黄仙枝在业绩会上透露,2019年新增的41块土储中, 权益占比由2018年的33%大幅提升至73%,“希望并表 更多的项目,实现操盘”,未来几年随着权益的提升反映 到财报上,公司股东应占利润也会有较大的增长空间。 

可以说2019年是正荣发展历程中的“分水岭”。 黄仙枝直言:“规模不再是首要考核目标”,要同时算 好规模、现金流、利润这三个账本。

 平衡这一账本的一大重要指标就是净负债率,在 上市前的2017年,正荣地产净负债率在2017年底一 度高达183.2%,上市之后,正荣地产的净负债率在 2018年底和2019年底分别为74%与75.2%。 

突击降低净负债率成为黑马型地产企业的共性, 而通过提高少数股东权益,进而增加股东权益,最终 降低净负债率,这种财技玩法被一众地产企业采纳。 

2016-2019年,正荣地产所有者权益分别为89.9 亿、122.24 亿、244.79 亿、310.6 亿。年均复合增长 率达51.18%。 

这其中秘密就在于少数股东权益的快速增长, 2016年正荣地产少数股东权益仅为10.15亿元,在权 益总额中占比仅为11.29%,但截至2019年末,正荣 地产少数股东权益达132.24亿元,三年时间少数股东 权益增长超12倍,在权益总额中占比跃升至42.57%。 

根据财报,正荣地产非控股权益的增加主要源于 其合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联 营企业开发的物业,其建筑面积为1114.2万平方米, 正荣地产在其中的权益占比大多介于13%-35%之间, 仅有3个项目权益占比接近50%。 

这种财务方式背后,不乏明股实债的项目,一般 而言,虽然操盘方权益占比较小,但行业认为“谁操 盘谁并表”,这种方式虽然增大了所有者权益,但其 实是隐藏了负债。 

根据降负债率=(有息负债-货币资金)/所有者 权益,通过增大分母,正荣降低了净负债率。 

而其实,正荣真正的财务状况要比表面的更加严峻。

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