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房地产 悲喜30年

文|本刊特约记者 张小平 日期: 2009-03-05 浏览次数: 688

“密密麻麻的高楼大厦,
  找不到我的家。
  在人来人往的拥挤街道,
  浪迹天涯。
  我身上背着重重的壳,
  努力往上爬,
  却永永远远跟不上,
  飞涨的房价……”
  台湾歌手郑智化的一曲《蜗牛的家》,道尽了无房者的心酸与渴盼。
  “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。一千多年前,杜甫的诗句也表现了类似的情怀。自古至今,“居者有其屋”是大多数政治家、知识分子和普通老百姓的梦想。房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬,人们对此的努力从未间断过。
  改革开放以后,国家在住房市场化方面做出了巨大的努力。统计数据显示:改革开放伊始的1978年,我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米。到2007年底,城镇居民人均住房面积已达约28平方米,增长了4倍之多。住房的市场化改革,大大释放了城市居民长期被压抑的住房需求,加快了我国以房地产开发业为主体的房地产业发展步伐,群众的居住条件也相应得到了明显的改善。
  但是,随着房地产市场的发展,越来越多的投资者把目光投向房地产业,炒房的巨大利润也让房价随之飞速上升。房价的非理性上涨,让众多老百姓再一次望房兴叹。
  这就是杜甫的诗与郑智化的歌在今天听起来仍然具有巨大感染力的原因所在。


第一声惊雷
没有当时的“一拍”、“一改”,就没有今天的中国房地产市场。

  我国的房改从1978年便开始酝酿,但真正被提上议事日程还要从1980年4月邓小平关于住宅建筑的一番讲话开始。
  1980年4月的某天,邓小平登上了北京前门附近的一座高楼。他鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物,深有感触地说:要考虑城市住宅分配的一系列政策,不但新房子可以出售,老房子也可以出售;可以一次付款,也可以分期付款;住宅出售以后,要联系房价调整房租,使人们考虑到买房合算……这次谈话无疑是中国房地产市场的“初春第一声惊雷”,以后的近30年时间里,住房问题的解决始终是在小平同志此次画的这个圈里兜兜转转。
  1979-1985年是我国房改的试点售房期,1986-1990年是提租补贴期,1991-1993年是以售带租期等改革阶段,然后从1994年起进入全面推进住房市场化改革的确立阶段。
  1980年,当全国还热衷于理论争鸣时,深圳经济特区已经在房改方面衔枚疾行了——特区房地产公司与香港妙丽集团合作,深圳出地、对方出钱,共同开发了罗湖小区。一年后,中国第一个准商品房小区“东湖丽苑”建成销售。这个小区创造了中国房地产业的很多个“第一”,比如住房商品化、按揭贷款、物业管理等。但因为土地还是政府划拨的,所以还算不上完全意义上的商品房。
  土地竞拍在7年之后才悄然而至。1987年12月,新中国土地市场发生了“惊天”之变——深圳会堂700人的会场座无虚席,轰动全国的第一宗土地公开拍卖在此落槌。说它“惊天”,是因为在当时此举有“违宪”之嫌。当时的《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。但当年深圳的发展急需资金,邓公的一句“中央没有钱,要深圳自己去搞,杀出一条血路来”,让当时的特区领导决定斗胆一试。
  4个月后,《中华人民共和国宪法》相关条款得以修改,规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。复旦大学经济学教授尹伯成认为,没有当时的“一拍”、“一改”,就没有今天的中国房地产市场。
  在国人的翘首企盼下,1988年1月,第一次全国住房制度改革工作会议召开。该会议提出了我国房改的整体构想,勾勒出我国政府新的城镇住房政策的轮廓,宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划分期分批推行。于是,中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。
  也就是在这一年,新中国第一个“土地以拍卖方式获得、房屋以按揭贷款形式销售”的完全意义上的商品房小区——“东晓花园”在深圳竣工。该项目单价每平方米1600元,上市后即销售一空。
  但不巧的是,这一年严重的通货膨胀袭击了中国,通货膨胀率一度高达18.5%。因此,中央启动了国民经济的治理整顿,这让房改在此后3年时间内基本陷于停顿状况。
  1994年7月,国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》。这份决定正式开启了城镇住房制度的改革之路。


全面市场化
中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天,主要靠“两架发动机、一个燃料库”。

  1997年11月的一天,时任总理的朱镕基来到深圳视察工作,当时还是万科总经理的王石受命进行企业汇报。那时,万科已经是一家房地产特征很明显的公司,他的发言引起朱镕基的兴趣。
  原本,王石认为,两三年内,住宅产业不可能成为中国经济的支柱产业。
  “如果取消福利房分配制呢?”朱镕基发问。
  “不能。”王石的回答很干脆。
  “如果金融市场开放呢?”
  “不能。”
  “消费信贷放开,还不行?”
  “两年内不行。”直到这句话出口,王石的观点仍未改变。
  “两年内,一定要把住宅行业做成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。
  当时,中国已经实行了近50年的福利分房,房改酝酿了10多年,在天津、烟台等城市也都在搞试点。朱镕基此前在多个场合表示,要把住房建设作为新的经济增长点。十几年前,邓小平曾高屋建瓴地提出:“建筑业是可以赚钱的,是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。”但具体如何增长和赚钱,朱镕基一直在考虑。
  对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪阶层而言,很难想象商品房发轫之难——从20世纪80年代开始探讨,直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场,恐怕商品房还会继续纸上谈兵。正是在这样的背景下,才有了朱镕基和王石那幕有趣的对话。
  而房改具有里程碑意义的文件则是1998 年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》。该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。以此为标志,住房制度改革全面展开,老百姓开始进入买房市场。
  1999年2月,中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,在“积极开展个人消费信贷”的引导下,贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。据相关资料显示:1998年全国住房贷款余额是426亿元,此后呈爆炸性增长,1999年达到1358亿元,2002年便激增至8253亿元。
  一个全新的市场——房地产市场,从此在中国燃起熊熊火焰。中国房地产研究会副会长顾云昌认为,中国房地产这架巨型飞机之所以能一飞冲天,主要靠“两架发动机、一个燃料库”。其中一架“发动机”是房改。如果不是住房商品化,楼市就不会这么热;另一架“发动机”是土改,将土地所有权与使用权分离,允许使用权上市出让,意义巨大;“燃料库”则是个人住房贷款,没有金融支撑,老百姓就不能用明天的钱圆今天的住房梦。


地产造富
那些如孙猴子一样大翻筋斗的房地产暴富人物,终将会打回原形。
  但令人遗憾的是,在商品房改革过程中仍然走了不少弯路。
  首先是商品房改革不彻底、产权不完善,甚至《物权法》的出台也没能解决产权不完全的问题。
  其次没有严格区分商品房与保障房。2003年,商品房市场出现大转折,政府放弃了对保障住房的承诺,将绝大多数人推入商品房市场,由此导致房价直线上升。推波助澜的是,土地的垄断与土地价格的非市场化,与较为彻底的放松管制的商品房定价,使得土地价格与商品房价格螺旋式上升。土地与商品房开发者、拥有者、贷款金融机构,成为同一利益链条上牢不可破的联盟。
  如此一来,房改成了“潘多拉魔盒”,既带来了楼市繁荣、居住改善,也带来了房价的扶摇直上。21世纪的头三年,全国房价年涨幅还在3%-4%,到了2004年,直线拉升到15%,上海、杭州、南京等热点城市的部分房价甚至在短短一年内翻了一番。
  2004年7月,国土资源部、监察部发布第71号文,规定从同年8月31日起,采取公开招标、拍卖、挂牌的方式出让土地,此即“831大限”。其目的在于消除土地协议出让中的腐败,但结果消除了制度性腐败,却伴生了地价飞升、房价急涨的副作用。
  随着2005年宏观调控的来临,相关的房地产政策也接踵而至。2005年3月至2006年间,“国八条”(《加强房地产市场引导和调控的八条措施》)、“国六条”(《关于做好稳定住房价格工作的意见》)、“国十五条”(《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》)以及针对放贷的定向加息纷纷出台。就数字而言,全国房价平均涨幅下降到7%(2005年)、5%(2006年)。
  老百姓的感觉则是“按下葫芦浮起瓢”。从2006年开始,北京、广州、深圳等地房价一飞冲天。到2007年,同比月涨幅在10%以上的城市比比皆是。中西部房价狂飙突进、东部房价强烈弹升,普涨行情逐月走高,全国房价已无可争辩地进入了新一轮上行通道。
  2007年的房地产已经发生异化,这个行业几乎沦落为造富的热土。一些已上市或准备上市的房地产公司均在大量储备土地,而其购买土地的真正目的,并不是为了及时建设可售房源,而是获得从证券市场圈钱的筹码,其模式就是:“圈地——上市/增发——圈钱——再圈地”。
  在当年的10月8日和10日,《福布斯》中国富豪排行榜和胡润百富榜相继出炉。人们发现,在这两份榜单上,中国房地产大亨“多得离谱”。纵观胡润百富榜,在前25位的巨富当中,业务主攻房地产或兼营房地产的有20位之多,占总数的80%。
  这一年,最大的财富新贵,无疑是碧桂园的杨惠妍。她是广东碧桂园实际控制人杨国强的二女儿。而更让人吃惊的是,在富豪榜上,仅碧桂园一家公司,就有杨惠妍、杨贰珠、苏汝波、张耀垣、区学铭等5人位居其中,身价都在百亿人民币以上。碧桂园真称得上中国大陆富豪的制造工厂了。
  在2007年第九届中国(北京)国际住宅与建筑科技展览会上,一位戴着“房奴”二字枷锁的特殊参观者引起了观众的注意。和他一样的大量“房奴”们为高房价付出了生活质量大大下降的代价,一有风吹草动便提心吊胆,担心生病、失业,神经总是紧绷的。
  有学者担忧:如果一个国家最有钱的富豪是那些倒卖土地和造房子的房地产商人,这对整个国民经济是很危险的。例如,东亚的土地以及非洲的矿产基本都是垄断性资源,是最容易被“寻租”的资产。从历史上来看,当中国香港、中国台湾地区、印尼、日本以及泰国等地区和国家的富人榜被房地产富豪控制之后,经济危机就随即出现了。
  股市催生的房地产泡沫之花,必将随着资本市场和我国房地产市场的逐渐成熟回归于虚无。那些如孙猴子一样大翻筋斗的房地产暴富人物,也终将会打回原形。


拐点骤临
中国房地产市场的拐点,也成为了像黄光裕一样的中国富商们的事业拐点。

  让大家出乎意料的是,中国房地产市场的拐点是以一种几乎娱乐的方式骤然来临的。
  2007年7月11日,北京大学教授徐滇庆表示,深圳房价肯定要涨,“我们不妨再豪放一点——如果明年深圳的房价比现在低一分钱,我一定向深圳市民道歉。”
  此话很快得到财经评论人牛刀的回应。牛刀认为深圳市一年内房价一定是跌的。于是两人设立了一场赌局,以一年为限,谁输了就在媒体上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日,这个赌局的最后期限终于到来了,结果是徐滇庆以道歉而告终。而这场赌局,成为了当时毫无生气的楼市几乎唯一一抹生动的色彩。
  2008年1月,王石抛出了“拐点论”,这招致大部分房地产商的普遍反对。而在这些人故作镇静地进行反驳时,王石已经偷偷开始了行动:上海万科在2月推出了元宵节9.5折特卖,卖出了170多套优惠房源;8月底,万科又在上海公开宣布,旗下的8个楼盘进行不同程度的促销活动……这一系列降价,为万科“过冬”储备了不少宝贵的现金。
  而房价下跌,带来的是一波汹涌的退房潮,其中受关注最多的莫过于万科退房风波。9月,万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”,一些退房不成的业主甚至用送花圈、念悼词的方式诅咒“丧失商业诚信”的万科。
  房地产的销售,一直有“金九银十”的说法。但在2008年9月,上海楼市出现“史上最冷金九”,一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米,为旺季楼市新低,创下近三年来最为严重的滞销局面。
  而在此前的2008年3月,房地产大腕潘石屹爆出了“百日剧变论”,称中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变,并进入前所未有的融资艰难期,大量企业将进行整合。似乎与此相映证的是,当月恒大地产集团及其承销商宣布,不再根据原有时间表进行全球发售,将IPO计划推迟。
  2008年以来,由于银行信贷紧缩,购房者持续观望、销售变冷,开发商资金链趋紧,房地产业的退地风浪开始席卷全国。8月中旬,江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布,其于2007年8月拍得的总价44.04亿元的全国最贵“单价地王”,因地铁施工迟迟无法交付,已与相关方面解除原土地出让合同,已支付的土地出让款全额退还;9月26日,志成公司从绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头手中抢走了总价11.04亿元“普陀地王”的上海志成公司,也宣布退地,本来名不见经传的志成公司为此损失1亿多元;而北辰地产也将2007年以92亿元摘得的“长沙地王”,以认赔10亿的代价向政府退地。
  而在创业旅途中一直“运气好得连门板都挡不住”的黄光裕,在此阶断进行了疯狂的土地扩张。但是地产市场十年难得一遇的寒流让他功亏一篑,地产寒流不仅粉碎了黄光裕借壳上市的美好愿望,甚至陷入危局之中难以自拔。
  中国房地产市场的拐点,也成为了像黄光裕一样的中国富商们的事业拐点。


积极救市
2009年初,政府和舆论的焦点,已经从不久前的打压变成了救市。

  事情似乎在转瞬间便走到了完全相反的极端。2009年初,政府和舆论的焦点,已经从不久前的打压变成了救市,大家都开始讨论:如何拉动国内内需以应付全球性的金融危机?房地产市场自然是重点之一。
  从2008下半年开始,房地产政策方向已经发生变化,一些有利于行业发展的新政策相继出台。
  2008年9月16日和10月8日,央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率,紧缩性政策开始放松。两率的下调标志着从2003年9月以来,持续长达5年之久的加息周期终于结束。
  对于“大旱”的房地产市场,国家一连串的利好政策,如“春雨”般飘然而至:10月9日实施“两减一免”,存贷款利率分别下调0.27%,对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税;10月15日起,央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;10月22日,国家三部委联合救市,财政部、国家税务总局降低住房交易税率,财政部宣布暂免征收购房印花税,并将契税下调至1%,同时央行宣布自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、降低房贷首付比例至20%,并下调个人住房公积金贷款利率;10月29日,又迎来了央行的第三次降息;11月5日,国务院常务会确定扩大内需10项措施,会议提出2010年底前投资4万亿,其中第一项工作即为“加快建设保障性安居工程”,另外就是“加大金融对经济增长的支持力度,取消对商业银行的信贷规模限制”;11月11日,温家宝总理强调,房地产业是国民经济的重要支柱,对金融业稳定和发展起到重要性,并且再次重申了推进房地产业稳健发展的必要性;12月22日,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策……
  对于2009年的房地产市场,有乐观者提出了五个利好政策的猜想:个人购房可退税;政府通过回购商品房来补充保障性住房;对二套房政策进行松绑;取消“90/70”的政策;继续降息减税。
  2009年房地产市场走势似乎阴晴难定,冯仑、潘石屹和任志强三位房地产大腕提出了自己截然不同的预判。冯仑认为2009年会更差,普通住宅市场一定会离政府的愿望更远。潘石屹也认为2009年会比上一年更差,因为政府要在未来两年内建700万套的保障性住房,这会对商品住宅市场的价格直接起到拉低的作用。任志强则认为2009年会比往年要好,因为所有人都知道中国要拉动内需、所有人都知道房地产是支柱性产业,只有靠房地产才能保8%的GDP增加率。

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