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地产大腕突围

文|本刊记者 王颖 陈培婵 日期: 2009-03-05 浏览次数: 637


行业大洗牌  
2009年,万科并不看好市场行情,准备将“降价”坚持到底。

    大多数曾经集体否认“拐点论”的地产商,现在又有了一个共同的话题——在金融危机影响扩大、国内经济增长放缓、房地产行情暂不明朗的背景下,如何实现自保,最好还能在“大洗牌”中提高市场占有率。
  2008年,全国商品住宅销售面积同比下降20.3%,销售额同比下降20.1%。北京、上海的商品住宅成交面积更是同比下降超过40%。
  2009年,国内房地产市场将“触底反弹”,还是滑向更深的谷底?即使房地产在最后时刻取代能源行业,在全国十大产业振兴规划中占有一席,大多数业内人士依然不敢对2009年行情抱着乐观的态度。
  万通董事会主席冯仑在今年1月的一次演讲中说:“作为一个企业领导者,我们应该怎样想问题?这对我们来说是最重要的。因为我们不能靠演讲、写文章和批评别人来生存,我们必须要给自己做一个决定。”
  国内地产老大万科采取了保守的策略,2008年他们率先降价,而近期公司董事长王石在南京表示,万科将把手上的存量房全部卖掉,如果行情转好,最多耽误四个月的时间。这意味着,2009年,万科并不看好市场行情,准备将“降价”坚持到底。
  停止拿地、减少开工面积、寻找资本伙伴……地产商类似的种种手段只为先生存下来。在火热行情中躁动不安的地产商们已经受到了市场的惩罚。经过近一年“寒冬”的洗礼,他们开始试图寻找一些新的生存方式。
  首创集团董事长刘晓光最近常在思考一个问题:地产是一个需要大量资金、与金融相关度非常高的行业,那么,地产行业在金融运作上有哪些规律?比如钱从哪儿来,有哪些渠道?如何才能快速变现、周转?
  “创新”这个词也越多地被地产商挂在嘴上。一年半前,今典集团董事长张宝全就在筹划一个价值80亿元的度假地产项目,他希望将来能把这个项目推广成一个标准化的产品,最大化地降低市场风险。建造在不同的度假城市,面向的却是同样的高端人群。
  “创新就是当你遇到困难的时候要动脑,创新是对未来价值的发现,对未来市场的发现。”张宝全说,创新的目的是为了差异化,最终实现更高的资本回报率。只有经过实践,行之有效的创新才能称之为真正的创新。
  四年前,万通就提出了“反周期”理论,即萧条的时候拿地,繁荣的时候卖房。一年前,当很多人看不到市场未来走向,相信很多人对冯仑“贩卖”的这一思想只是听听而已。而今天,万通正实践着这一理论。2008年,万通地产逆市交出了一份让人惊讶的成绩单。
  进入2009年,国内的房地产市场更为复杂。然而,在越是不确定、大起大落的环境中,也酝酿着更多的机会,就看谁的功力更高一筹。


看谁转型快
在房地产的低谷中,商业地产成为一些房地产商用来抗击风险的“避风港”。
  悲歌此起彼伏,弥漫在2009年的中国住宅市场。先是任志强说今年的房屋空置积压面积将超过4亿平方米,后是中金公司研究报告表明:全国15个城市现有的商品房库存,需要大约27个月左右才能消化。
  在一轮轮住宅地产的降价潮中,大批消费者还是捂紧钱袋,因为他们觉得房价还得降。即使成都、武汉、天津等城市纷纷出台“买房落户”的刺激政策,国内的住宅房地产市场依然看不到“触底”的迹象。
  万科去年的销售面积和金额,同比分别减少9.2%和8.6%。这样一份失色的年报却来之不易。
  “万科在2007年犯了严重的错误,这从它股价的大幅下跌就可以看出来。但2008年,万科调整还是很迅速的,是内地房地产企业里做得最对的一家。它率先降价,推出适合市场需求的产品,可以说万科将市场上的钱吸干了。”业内一位资深人士说。
  进入2009年,万科继续坚定地走降价路线。在价格的刺激下,今年1月,万科销售面积28.5万平方米,销售金额21.9亿元,同比分别增长24.2%和18.6%。
  万科执行副总裁肖莉向《英才》记者表示:万科仍将坚持“现金为王”的策略,在确保经营稳健性和安全性的同时,为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量,万科2009年的目标就是进一步提高市场占有率。
  而刘晓光则明确告诉《英才》记者:“大量的并购机会将要出现”。首创集团旗下的首创置业正和一些基本面、手上项目都比较好,但资金不足的公司接触,与他们进行项目、资本等各种层面的合作。
  不久前,SOHO中国董事长潘石屹曾在博客中提到,当一批犯了错误的房地产商死掉,地产行情也就见底了。对于有实力的地产商来说,低谷正是千载难逢的扩大规模的机会。
  “我们看到,这一次波动中谁在全中国布局得快,谁赶上了这个阶段,谁就占了便宜。”刘晓光说,一些投行最近也对中国部分区域市场的房地产投资感兴趣,尤其是柳州、贵阳等在前几年的行情中没有大幅增长,成长空间较大的地区。
  低迷的市场中,万通地产迎来了成立15年来最好的业绩。今年2月19日,万通公布了最新的年报:2008年净利润比上一年暴涨2倍多。这份成绩单让万通董事会主席冯仑底气十足。
  当一些房地产商在“生存战”中开始拒绝镁光灯的追逐,冯仑却依然保持着他的高曝光率。最近他又在媒体上发表文章指出:人均GDP8000美元以下时,住宅是一个快速增长的主流产品,而人均GDP在8000美元以上,社区商业和都市商用不动产则会有快速的成长。”
  在冯仑看来,政府加大限价房、经济适用房、廉租房的投入后,住宅市场出现了“去市场化”的倾向。商业地产——这个目前在国内政府干预较少,市场化程度不高的领域,更适合自己生存。
  房地产的低谷期时,商业地产成为一些地产商用来抗击风险的“避风港”。除了万通外,金融街、保利地产等都纷纷在放缓普通住宅土地储备的同时,计划增加投资性物业的开发和持有比例。全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示,中国的房地产正在向做商业地产、经营性的物业转型。
  一般认为,住宅地产资金回笼更快,商业地产属于长期投资,收益稳定,抗周期风险较强,但其对资金的需求也大得多、周转也慢得多。向商业地产转型的富力地产曾经风光一时,扬言要超过万科,做国内地产老大。结果,在这一轮调整中,它却首先爆发了资金链危机。
  无论其他竞争对手如何转型,万科却始终坚守着住宅地产的定位。数年前,万科集团董事长王石就曾对商业地产有过评价,他认为内地商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持,如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦。


地产新“蓝海”
将现有资源打造成一条产业链,凝聚的力量会远远大于单一项目的抗风险能力。

  二月里,北京还没有太多春天的气息,地产圈里两位“文化人”已经忙活开了——向他们看好的新“蓝海”进行布局。这两位“文化人”,一位是诗人,中坤地产集团董事长黄怒波;另一位是导演,今典集团董事长张宝全。
  “可能和我本人有关,今典集团一直有一个特点,那就是创新。”张宝全说。
  2月16日,今典集团举行了一个盛大的发布会,宣布将花1000万元对海南三亚湾的产权式酒店进行征名。据说,该酒店耗资80亿元,建成后将打造世界级的娱乐度假酒店。
  张宝全认为,这个项目的创新之处在于,中国虽然有度假酒店,却没有度假生活方式的酒店,这个产品正好将集团在酒店、电影、地产开发等不同领域中的各种资源整合在一起。
  去年以前,今典集团一直是“零负债”运营,即使是在地产行业一片红火的时候,今典也没有加入抢夺地皮的大战。“负了债,项目拖上两年,15%的利息就干掉了,不负债,心态就平和。”张宝全说。
  2008年,当大多数的地产公司陷入资金紧缺时,今典开始向银行贷款,买下了三亚湾、海棠湾,以及青岛的共三块地皮,总建筑面积达到近100万平方米,共同打造“红树林”这个度假品牌。
  就在今典集团发布会的同天,黄怒波飞到美国,会见美国奥委会主席尤伯罗斯,后者拥有美国第二大旅游度假集团——美国快乐度假集团,双方讨论是否可以在中美两国共同注册一家度假企业,为两国高端人士提供服务。
  五年前,房地产进入了快速发展期,黄怒波发现所有人、所有行业都可以进入房地产,而且大家都在做住宅,拿地的成本也从两三亿提高到二三十亿。
  素有“诗人企业家”之称的黄怒波做生意有一个原则——不与人争。他认为,竞争最激烈的领域一定是利润最低、风险最大的领域。从那时起,中坤提出“从北京突围”的战略,开始从北京之外拿地。
  黄山地产是中坤业务的重要组成部分,其黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村吸引了众多游人,仅宏村一年的门票收入就能过亿。当然,黄怒波力图打造的旅游地产远不止于此。
  事实上,“从北京突围”的同时,中坤也迈开了国际步伐——“从中国突围”。2005年,中坤在美国洛杉矶拿下了一个2万平方米的商业中心项目;2008年,低价收购位于纳什威尔的一个牧场。此外,中坤还将踏入日本北海道,接手了一个度假村……
  这样一来,中坤所有的资源都可以整合到这个度假系统中,旅行社、古村落、别墅群、酒店、高尔夫、禅修……将现有资源打造成一条产业链,凝聚的力量会远远大于单一项目的抗风险能力。如果与尤伯罗斯合作成功,中坤的旅游资源将得到进一步的提升。
  在黄怒波看来,正是土地、旅游景区等稀有资源决定了这是一个不可复制的商业模式。
  尽管张宝全一再强调,今典集团做的是度假地产,和旅游地产不是一回事,但这两个地产商里的文化人所做的事情却有着太多相似之处。
  2008年,今典也曾经为了上市,希望增加土地储备量,但最终还是放弃了上市计划。而中坤的上市计划也半道中止了。他们都是在房地产最火的时候,开始思考如何转型,进入拥有独特资源的“蓝海”。
  “投行、资本市场在评价一个地产公司的好坏时,土地储备量总是一个重要的指标,量上不去,公司的价值上不去,也无法再融资。”一位上市地产公司老总无奈地说。
  “所有的地王都是住宅项目,像旅游度假产品的地皮永远不是最高价”。张宝全说,现在做的项目拿地的资金不比以前了,就是因为产品的转型。而在危机中,三亚当地的房地产销售依然保持着往年的水平,这也让张宝全很有信心。地皮比城里要便宜,同时因为整合进其他资源,这些旅游度假圣地的房产变成稀缺资源,这正是旅游、度假地产的实质。
  最近,黄怒波决定将黄山已经盖好的160多栋别墅群卖掉,预计到2010年上半年可以回笼10亿资金。“现在看来,如果没有黄山地产,新的资金来源就可能成为问题。”黄怒波告诉《英才》记者,虽然目前楼市不景气,但希望在黄山拥有一套别墅的个人或公司,并不难找。

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