公司产业
房地产

旭辉控股 3000 亿目标底气何来

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-05-23 浏览次数: 292

2018 年,林氏兄弟创办的旭辉控股集团(00884.HK)实现销售收入1520 亿元,距离其2021 年的3000 亿销售额还有将近1500 个“小目标”。

3 年时间增长1500 亿销售额,恐怕只有奔跑中的大象级企业才敢制定这样的目标。2017 年,旭辉销售额成功破千亿,达到1040 亿元,同比增长96.23% ;2018 年同比增长46.2%,2019 年,集团的销售目标为1900 亿,增速25%。

房地产走出“黄金时代”,旭辉的增速也在不断下滑。要想实现3000 亿目标,未来三年的年均增长率要达到25.44%。

压力不小,但旭辉相信“我的成功可以复制。”


在战争中学会战争

旭辉集团董事长林中曾经预言,一家房企在实现6000 亿元销售规模之前,其增长速度基本不会停滞不前。因此,规模依旧是旭辉追求的目标。

旭辉计划的“第二个五年规划”中, 提出2017-2021 年, 旭辉要

达到“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”,年复合增长率达到40%,

进入房企TOP8,跻身第一方阵。

但目前来看,这一目标还有较大差距。根据克尔瑞的数据,以销售额排名,2018 年旭辉仍旧位列第15 位,江湖排序和2017 年并未发生变化。

曾经排在旭辉之后的世茂、阳光城、新城控股都已经超越旭辉,

在以规模和速度比拼的房地产行业,新晋房企凶猛,奔跑的速度少

有迟缓,就有被超越的风险。

从资本市场来看,尽管旭辉控股股价从2018年10 月低点上涨超过100%,但目前其市值仅不到500 亿港元,距离千亿市值还有巨大差距。2018 年归母净利润为54.09 亿元,距离百亿利润还需要加把劲儿。

此外,旭辉计划在2021 年末再培育5 家上市公司,分别对照物业、长租公寓、装配式住宅、中旭教育、房地产金融。

旭辉提出“房地产+”的多元化业务战略,官网显示这些业务包括物业管理(永升物业)、长租公寓(旭辉领寓)、商业管理(旭美商业)、EPC 住宅产业化(上海毅匹玺)、教育(中旭天下教育)、工程建设(上海新置建筑工程有限公司)和基金管理(上海晨曦股权投资基金管理有限公司)“七小龙”。上述公司将成为未来旭辉除了房地产业务外的新增长动力。

2018 年底,旭辉旗下永升物业赴港上市,成首家转板物业股,永升生活服务(01995.HK)也是内地第11 家在港交所主板上市的物业公司。

目前,旭辉旗下长租公寓还没有盈利。不过,其2018 年管理房间数达到5 万间,开业1.5 万间。今年长租公寓管理计划达到8 万间,开业达到4 万间。

在商管方面,林中接受采访时表示:“整个商业比重在未来会逐年增加,过去的比重在10% 以内,希望在未来几年能增长至15%、再逐步增长至20%。可能十年以后看旭辉,就像看香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。”

物业公司是林氏家族的起家业务,业务模式相对成熟,登陆资本市场也是水到渠成。而长租公寓等新兴业务尚未成熟,而且资本市场受政策影响巨大,实现5 家上市公司的目标将更加充满不确定性。

身处激进的房地产行业,没有速度意味着错失机会。林中就告诫员工:“要先做大再做强,在战争中学会战争,等你在家里把这些梳理明白了,机会就没有了。”

在房企的“中场战事”,这样的目标看似庞大,但旭辉深知即便没有完成,也不能掉队。


权益占比过低

在2018 年度业绩报告会上,旭辉控股总裁林峰再次强调,旭辉一直坚持“铁三角”原则,即关注增长率、负债率、利润率的平衡。

规模、负债、盈利组成的财务“铁三角”是旭辉长期看重的财务指标。众所周知,如果一味通过扩大负债率提升规模,势必吞噬利润,在融资成本提升的金融环境下,长期来看将影响企业未来发展。

据悉,旭辉内部设置了70% 的净负债率红线,要求未来企业净负债率严控在70% 以下,瞬间不超过80%。与此同时,对于不同发展时期的净负债率有相应的调整,规模在500 亿高速发展时期,净负债率不超过70% ;500 亿-1000 亿期间,净负债率控制在50% 左右;而在1000 亿之后,净负债率争取维持在30%。

相比较来看,旭辉的财务“护城河”标准相比企业房企更加严苛。在实际操作中,也显示出较大优势。

据财报显示,2018 年期末旭辉控股综合融资成本5.8%,处于行业较低水平;净负债率67.2%,较中期下降近5 个百分点;但比2017 年度50.9% 大幅上升。短债占比较去年同期继续下降8 个百分点至17%,账面现金为446 亿元。

在盈利方面,剔除并影响旭辉的毛利率达34.7%,较2017 年提升5 个百分点;核心净利润率维持在13.1% 的高位,同比上升0.3 个百分点。

作为衡量企业综合盈利能力的指标,旭辉净资产收益率(ROE)上升至23.26%,已连续3 年增长并保持在20% 以上,处于行业领先水平。如果说资本是撬动房企增长的杠杆,那么土地储备就是房地产企业发展的燃料库。

截至2018 年底,旭辉的总土储已达5500 万平米,对应货值8000 亿元,其中分布在一线,二线和准二线城市占比91%,已确权面积为4120 万平米。从土储的分布来看,二线和强三线城市成了旭辉未来的主

战场。

坚持量入为出,甚至逆周期拿地的原则。林峰指出,旭辉买地的特点是:“楼卖得好的时候,我们基本上就不买地了,楼卖不出去的时候,买地的机会就来了。”

与此同时,旭辉长期秉持了类似万科的“小股操盘”合作开发模式,也有利于降低风险。但旭辉相比其他主流房企,权益金额占比相对较小。根据克尔瑞的数据显示,2018 年旭辉权益金额占比仅为53%,

相比2017 年的60% 继续下滑。

一边是规模不断膨胀,但另一边,却更多依赖合作开发的路径。如何提高权益占比,培育内生式增长动力,是未来旭辉要思考的问题。


版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
一只成立不到一个月的ETF基金,正在成为A股市场新的风向标。 8月19日,也就是科技ETF、代码515000上市第二个交易日,这只创新型的ETF基金延续了上市首日的火爆。二级市场上,科技ETF长时间处于溢价交易的状态,截至8月19日收盘,该基金场内收涨4.63%,场内溢价率0.74%,成交额高达7.26亿元,比首日成交量增长了32%,再创上市以来新高,其中上午的成交额就达到了3.89亿元...
7月28日,2019世界机器人大赛总决赛在河北保定圆满落下帷幕。保定市市委常委罗德强、中国电子学会副秘书长梁靓、保定市政府秘书长王保辉、保定市政府副秘书长安利文、保定市徐水区区长李志永、保定市莲池区政府党组副书记赵建军、世界机器人大赛组委会秘书长李洋、长城汽车股份有限公司副总裁孟祥军、北京亦庄众联·保定创新园总经理蒋玉清等领导及嘉宾出席闭幕式,保定市人民政府副秘书长付建宾主持仪式。自20...
随着全球货币宽松,外部扰动不断,投资者避险情绪升温,黄金价格6月起迎来快速上涨。与此同时,华安基金携手蚂蚁财富与中金黄金、招金黄金等国内知名黄金企业,共同助力蚂蚁财富黄金投资服务再升级——7月下旬起,老百姓上蚂蚁财富平台不仅能方便地投资黄金基金,亦可通过平台增值服务,将手头的黄金基金资产兑换成品牌黄金商品。 黄金ETF作为黄金投资市场的重大创新,有效实现了国内基金市场和黄金市场联通。作为...
7月27日,由全国工商联主办的第15期德胜门大讲堂活动在京举办。本期大讲堂以“信誉天下——民企诚信在行动”为主题,全国工商联原副主席、新希望集团有限公司董事长刘永好,全联农业产业商会会长、上海均瑶(集团)有限公司总裁王均豪,滴滴出行创始人兼CEO程维等知名民营企业家和专家分享诚信故事,并就加强民营企业诚信建设等交流研讨。全国工商联党组成员、副主席李兆前,全国工商联党组成员邱小平,全国工商联党组成员...
据最新统计,中原银行手机银行用户突破500万,半年增长用户100万户,月活量达138万。  据App Store、各大安卓应用市场及本地CDN服务平台数据显示,中原银行APP下载总量突破2000万;据CFCA移动客户端一体化风险分析及检测平台系统报告,中原银行APP下载总量居全国城商行App下载量第三名。