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房地产

谁在疯狂拿地

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 53

政策紧箍咒不断收紧,但房企拿地依旧疯狂。

根据国家统计局数据计算,2019 年一季度全国房地产开发投资23803 亿元,同比增长11.8%,相比2018 年一季度增长了2512.29 亿元。增速比1-2月提高0.2 个百分点,增速创4 年新高。

作为房企发展的“粮食”,土地成为房地产企业争夺的火爆战场。在一些新兴的二、三线城市,楼面价不断刷新纪录,部分地块甚至溢价超过100%。

各大房企在全国各地轮番争斗,掀起抢地大战。不言而喻,这是一场血淋淋的“刺刀战”。


继续加码

兵马未动,粮草先行。规模房企继续加码。

进入4 月,融创中国(01918.HK)成为拿地大军中的绝对主角。4 月23 日,融创一口气在湖北武汉斥资152 亿元,斩获四宗地块。据中指研究院统计,今年以来,融创累计拿地78 宗,总成交金额626 亿元,拿地数量和金额,均排名行业第一。

孙宏斌“拿地要小心”的话音刚落,融创的土地收割机就开始启动了。3 月29 日,融创中国2018 年的业绩会上,孙宏斌强调“融创未来拿地会非常小心,现在土地市场很多城市偏热,溢价也比较高。售价大幅上涨的可能性几乎没有,可能性很小,拿地是非常谨慎的。融创拿地一直也没有什么目标,有好的机会就坚决拿下,没有好的机会就算了,要把节奏弄对。”

不到一个月,孙宏斌就食言了。

近年来发展迅猛的新城控股(601155.SH)也不甘落后,今年1-4 月其新增土地货值也超过千亿元,位列房企第5 位。

3 月以来,土地市场持续升温,二线、强三线甚至四线城市地王频现,苏州、重庆、南京、西安、南昌、昆明、徐州等城市成为房企搏杀的重镇。

3 月27 日,徐州一场土地拍卖会中,经过近5个小时,共435 轮竞价,新城以18.26 亿元最终得手,楼面价为8511 元/ 平方米。

4 月29 日,经过40 轮竞拍,中国海外发展(HK.00688)拿下苏州工业园区湖东板块一宗宅地,总地价35.63 亿元,溢价率37.67%。据悉,该地块折合楼面价30287 元/ 平方米,打破了苏州园区自规划建设以来的土拍纪录。这是一周以内苏州出现的第三块地王。

此前的4 月24 日,苏州吴中区太湖新城板块和尹山湖板块诞生新地王。分别被新城和招商联合体以及碧桂园斩获。

苏州土地市场的火爆,引发了政策面的警觉。5月11 日,苏州市政府出台新的调控政策,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。

而对于苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政,是苏州自2016 年发布限购、限贷、限价措施之后,房地产调控的再次加码。苏州期望通过政策应对过去半月苏州土地市场的激烈争夺和房价领涨的火热局面。

土地市场火爆的重庆市老城区,更是在13 天内迎来送往了三位“地王”,房企踊跃拿地的热情可见一斑。

先是3 月28 日,多家开发商经过 120 轮的厮杀,重庆中央公园拍出了新地王,楼面成交价破万。地块1(S 分区S19-2、S19-3、S19-4 号宗地)被金科+ 美的以10596 元/ 平方米楼面价拿下。溢价率达到了49.1%。地块2(S 分区S16-2、S16-3 号宗地)被北辰以10662 元/ 平方米楼面价拍下。溢价率达到47.06%。

紧接着,4 月10 日, 重庆主城区两路组团居住类用地公告到期出让。融信(03301.HK)以总价6.32亿元拿下该宗地块。楼面地价11149 元/ 平方米、溢价率92.22%,2019 年度双项新高。


逆势扩张

尚未进入千亿规模的房企也袒露出对规模的渴望。

和闽系房企一贯追求“高周转“高杠杆、高周转、高负债”的打法不同,禹洲地产(01628 .HK) 一直追求利润与规模的平衡,其销售额排名也一直在50名开外。

但进入2019 年,禹洲地产的拿地规模和速度却远超自身体量。董事会主席林龙安透露,“2019年禹洲第一季度拿地非常积极,拿出了109 亿全部砸向一、二线城市。”

据统计,2019 年一季度,禹洲在青岛、开封、佛山、北京、上海、合肥、郑州成功获取8 幅地块,总建筑面积约为131 万平方米。

另一家闽系房企中骏集团也仅排在2018 房企销售额55 名,销售金额为515 亿元。不过,在年度业绩发布会上,中骏集团董事局主席黄朝阳毫不掩饰自己对于规模的渴求:“我们目前有两大发展战略,头一个就是千亿战略。”

中骏今年的目标是700 亿元,而明年将大概率能够冲过千亿。黄朝阳坦言:“我们内部KPI 其实不止这个数字。”

对于2020 年实现千亿的信心,则是源自中骏快速增长的货值:“我们现在的货值超过3000 亿元,去年新增货值约为1200 亿。今年1-2 月里,我们又增加了250 亿左右的货值。”

根据克尔瑞最新发布的2019 年1-4 月中国房地产企业新增货值TOP100 排名中,中骏集团以404.6 亿元排名第20 位。新增土地建面275.8 万平方米,新增土地价值为133.9 亿元。

在中游房企中,新希望地产、美的置业(03990.HK)等凭借集团实力迅速扩张,成为拿地大军中不可忽视的角色。

3 月29 日,新希望地产以总价53.2 亿元,拿下位于南京市栖霞区的迈皋桥G01 住宅地块,成交楼面价22628 元/ 平方米,溢价率28.81%。这是新希望地产首次进入南京市场。

4 月25 日,美的置业以最高限价25.22 亿元、8.5% 配建公共租赁住房比例竞得武汉P(2019)036号地块,折合楼面价6224 元/ 平方米,溢价率57.73%。这一金额属于美的近期拿地最大手笔。

统计显示,4 月美的置业分别在惠州、台州、武汉获得4 宗土地,成交总价近65 亿元。

美的置业董事局主席郝恒乐曾在2018 年度业绩会上表示,美的置业2019 年合约销售目标为1000 亿元。这家2015 年销售额仅有111 亿元的房企,5 年时间销售额就力争要翻10 倍。

没有土地,谈何梦想?


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