公司产业
房地产

时代中国 大笔囤地背后

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-09-17 浏览次数: 201

年初至今股价涨幅超80%,时代中国控股(01233.HK)虽然规模远不及碧桂园、融创,但其股价表现却远胜于行业龙头。

瑞士信贷、摩根大通(中国)等国际投行都给予了“增持”或者“买入”评级。深耕大湾区,聚焦珠三角,较低的融资成本以及合理的土地储备,都是令投资机构青睐的重要原因。

时代中国2018 年的业绩同为出众,销售规模创新高达605.95 亿元,较2017 年同比增长45.5%,全年目标完成率为110.2%。

与此同时,公司盈利能力继续提升。2018 年实现营收343.75 亿元,同比增长48.75% ;归母净利润43.99 亿元,同比增长64.94%。毛利率30.9%,同比上升3 个百分点。

广东商人岑钊雄于1999 年创立时代地产集团,如今他最大的目标就是“成为世界500 强企业”。

年报显示,2019 年,时代中国制定的销售目标约750 亿元,据此估算,预期增速约23.8%,相比2018 年下降几乎一半。“成为世界500 强企业”的目标似乎并不那么容易实现,在深知“困难只增不减”的情况下,时代中国还能否保持高增长?


增长拐点

要想实现2020 年进军千亿俱乐部的目标,恐怕不“从百亿级向千亿级迈进,我们正在路上,主要看整个市场怎么安排。”2018 年业绩发布会上,岑钊雄坦言2019 年是公司进军千亿目标的关键一年。

750 亿元被岑钊雄定义为“一个中性一点的目标”。他表示,去年定了550 亿元的目标,最终做到606 亿元。今年定下750 亿元的目标,如果业绩增多一点,有可能达到800 亿元,起码更靠近千亿目标。

2019 上半年,集团增长也在预定的增长空间,但是相比此前三年超40% 的增长,增速已经回落近一半。

今年前6 个月,时代中国累计实现合同销售金额约312.3 亿元,同比增长约20.10% ;签约建筑面积约206.4 万平方米。按照750 亿元的销售目标来计算,今年前6 个月完成年度目标的41.64%。

克而瑞的研究显示,2019 上半年,在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下,中国房地产行业整体增速较2018 年显著放缓。1-6 月,TOP100 房企累计权益销售规模近3.9 万亿元,同比仅微增4%。

由此看来,时代中国要想实现2020 年进军千亿俱乐部的目标,恐怕不太容易。


加速拿地

在土地获取方面,据克而瑞研究中心数据,今年前半年,该集团新增土地建筑面积213.5万平方米,新增土地货值435.7 亿元。

2019 年时代中国开始加大力度拿地,预算大约300 亿元,而整个2018 集团土地收购总额还不到130 亿元。根据中指研究院的数据显示,今年上半年时代中国就已经斥资143 亿元拿地。

关于2019 年的土储布局,岑钊雄曾表示,除了大湾区以外,时代中国会在粤中、粤西增加投入,并在广东省外的武汉、北京等地开始落地分公司。

单从拿地区域来看,时代中国仍然看重粤港澳大湾区的投资机会。3 月7 日,时代中国以总价6.38亿元摘得广东汕头市澄海区一宗商住用地,面积3.62万平方米。

3 月19 日,时代中国二进四川成都,最终以楼面地价12300 元/ 平方米,溢价37% 再夺一宗商业兼住宅用地。

今年上半年溢价率最高的一块土地来自佛山。4 月,时代中国以31 亿元、自持7.1 万平方米夺得广东佛山南海里水洲村一宗商住地,溢价33.39%。在同1 月,时代中国又以6.69 亿元斩获江门商住地,溢价率43.6%。

6 月14 日,时代中国再次将目光锁定广州,以最高限制总价28.08 亿元、5% 自持面积竞得广州白云区人和镇,折合楼面价15950 元/ 平方米,溢价率21%。

除了公开市场拿地外,时代中国也开始掘金存量市场,进入城市旧改领域。据悉,3 月13 日,时代中国控股旗下公司广州市嘉业房地产开发有限公司以46 亿元,拿下广州从化区江埔街禾仓村全面改造项目;

3 月底,拿下位于番禺区沙湾镇的福涌村,项目总投资金额达55 亿元。到了6 月,又以8 亿元中标广州花都首个旧改项目,改造面积近6 公顷。

根据公司年报显示,截至2018 年底,时代中国总土地储备约为1845 万平方米。值得注意的是,其中位于大湾区的土储占比就高达93%。

不过,因为土地储备高度集中在广东省内,时代中国的土地储备成本出现了一定幅度上涨。数据显示,时代中国2018 年新购的23 幅土地,土地成本约为4055 元/ 平方米,较2017 年的3393 元/平方米,高出19.5%。


融资补血

计划300 亿拿地,来源于时代中国不错的现金储备。截至2018 年底,时代中国的现金及银行结存账面结余为274.26 亿元,同比增加59.4%。其中,受限制银行存款约40.52 亿元,同比增加37.6%。

“在去年策略做完调整之后,我们看到年底的现金结余还是不少的,这也为我们新年度的业务开展提供了很好的支撑。”岑钊雄曾对媒体表示。

从债务方面来看,时代中国压力并不算大。2018 年底,公司剔除预收账款的负债率微升至71%,净负债比率上升5 个百分点至为62.6%,1 年内到期的债务73.11 亿元。同行比较来看,这一负债情况也控制得不错,现金也足够覆盖短期债务。

“去年我们把投资买地的速度和节奏稍微放缓一点,拿地支出减少了。”岑钊雄说。而今年开始公司就要大规模囤地。

进入2019 年,时代中国开始不断地融资补血。7 月16 日,时代中国控股有限公司发布公告,宣布发行于2023 年到期的4 亿美元优先票据,票面利率为6.75%。发行融资约3.94 亿美元,将用作若干现有债务再融资及一般企业用途。

另据了解,根据上交所7 月15 日披露,广州市时代控股集团有限公司一笔金额为79.16 亿元的债券项目状态变更为“已回复交易所意见”。时代中国表示,上述债券募资将全部用于偿还公司2020年即将到期或行权的公司债券。

根据梳理统计,时代中国2019 年至今,通过发行境内公司债、美元票据以及供应链ABS、配售公司股份等,融资近百亿元。


版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
央视财经频道CCTV-2播出了《对话》特别策划——中国产业坐标系列之“栋梁之材”主持人:陈伟鸿   特邀嘉宾:中国建材集团党委书记、董事长周育先著名力学和复合材料专家、中国工程院院士杜善义世界风能协会副主席、中国可再生能源学会风能专业委员会秘书长秦海岩主持人:大家好!这里是《对话》中国这十年产业坐标,今天我们请到的是“中国强度”的代言人,中国建材集团党委书记、董事长周育先。请您...
未来投资聚焦经济发展新动能# 7个小时连播互动,16位嘉宾热点分享,11月2日,嘉实基金举办的“新发展 新动能——‘积极·机遇’秋季投资策略会”,给投资者奉上了一场把脉风向、洞见机遇的思想盛会,全程干货满满,金句频出,吸引了超*万人次在线观看。       长江证券首席经济学家伍戈、海通证券首席经济学家兼首席策略分析师荀玉根等重磅嘉宾,联合嘉实基金...
9月29日,TCL中环发布《2022年前三季度业绩预告》,数据显示TCL中环2022年前三季度实现归母净利润49.3-50.7亿元,同比增长78.53%-83.60%,其中第三季实现归母净利润20.1-21.5亿元,同比增长57.06%-67.98%。2022年业绩延续高增长态势,核心财务指标增幅明显。       业绩快速增长的背后是TCL中环双赛道的制造...
9月29日,TCL华星第8.6代氧化物半导体新型显示器件生产线项目(简称“TCL华星广州t9项目”)投产仪式于广州市黄埔区举行。广东省委常委、广州市委书记林克庆,广州市市长郭永航,中科院院士欧阳钟灿,广东省政府副秘书长郑人豪,广州市委常委、市委秘书长边立明,广州市委常委、黄埔区委书记陈杰,广东省工信厅总工程师董业民,TCL创始人、董事长李东生,TCL华星CEO金旴植,TCL华星COO赵军,以及股东...
9月26日,深圳市TCL公益基金会与深圳市南山区第二外国语学校(集团)战略合作备忘录签署暨海德学校TCL公益智慧教室揭牌仪式在深圳南山顺利举行。       深圳市南山区教育局党组成员、二级调研员陈登福,TCL科技集团副总裁、深圳市TCL公益基金会理事长魏雪,深圳市南山区第二外国语学校(集团)党委书记、校长,海德学校党总支书记、校长韩晓宏,南山区教育科学院教...