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时代中国 大笔囤地背后

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-09-17 浏览次数: 186

年初至今股价涨幅超80%,时代中国控股(01233.HK)虽然规模远不及碧桂园、融创,但其股价表现却远胜于行业龙头。

瑞士信贷、摩根大通(中国)等国际投行都给予了“增持”或者“买入”评级。深耕大湾区,聚焦珠三角,较低的融资成本以及合理的土地储备,都是令投资机构青睐的重要原因。

时代中国2018 年的业绩同为出众,销售规模创新高达605.95 亿元,较2017 年同比增长45.5%,全年目标完成率为110.2%。

与此同时,公司盈利能力继续提升。2018 年实现营收343.75 亿元,同比增长48.75% ;归母净利润43.99 亿元,同比增长64.94%。毛利率30.9%,同比上升3 个百分点。

广东商人岑钊雄于1999 年创立时代地产集团,如今他最大的目标就是“成为世界500 强企业”。

年报显示,2019 年,时代中国制定的销售目标约750 亿元,据此估算,预期增速约23.8%,相比2018 年下降几乎一半。“成为世界500 强企业”的目标似乎并不那么容易实现,在深知“困难只增不减”的情况下,时代中国还能否保持高增长?


增长拐点

要想实现2020 年进军千亿俱乐部的目标,恐怕不“从百亿级向千亿级迈进,我们正在路上,主要看整个市场怎么安排。”2018 年业绩发布会上,岑钊雄坦言2019 年是公司进军千亿目标的关键一年。

750 亿元被岑钊雄定义为“一个中性一点的目标”。他表示,去年定了550 亿元的目标,最终做到606 亿元。今年定下750 亿元的目标,如果业绩增多一点,有可能达到800 亿元,起码更靠近千亿目标。

2019 上半年,集团增长也在预定的增长空间,但是相比此前三年超40% 的增长,增速已经回落近一半。

今年前6 个月,时代中国累计实现合同销售金额约312.3 亿元,同比增长约20.10% ;签约建筑面积约206.4 万平方米。按照750 亿元的销售目标来计算,今年前6 个月完成年度目标的41.64%。

克而瑞的研究显示,2019 上半年,在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下,中国房地产行业整体增速较2018 年显著放缓。1-6 月,TOP100 房企累计权益销售规模近3.9 万亿元,同比仅微增4%。

由此看来,时代中国要想实现2020 年进军千亿俱乐部的目标,恐怕不太容易。


加速拿地

在土地获取方面,据克而瑞研究中心数据,今年前半年,该集团新增土地建筑面积213.5万平方米,新增土地货值435.7 亿元。

2019 年时代中国开始加大力度拿地,预算大约300 亿元,而整个2018 集团土地收购总额还不到130 亿元。根据中指研究院的数据显示,今年上半年时代中国就已经斥资143 亿元拿地。

关于2019 年的土储布局,岑钊雄曾表示,除了大湾区以外,时代中国会在粤中、粤西增加投入,并在广东省外的武汉、北京等地开始落地分公司。

单从拿地区域来看,时代中国仍然看重粤港澳大湾区的投资机会。3 月7 日,时代中国以总价6.38亿元摘得广东汕头市澄海区一宗商住用地,面积3.62万平方米。

3 月19 日,时代中国二进四川成都,最终以楼面地价12300 元/ 平方米,溢价37% 再夺一宗商业兼住宅用地。

今年上半年溢价率最高的一块土地来自佛山。4 月,时代中国以31 亿元、自持7.1 万平方米夺得广东佛山南海里水洲村一宗商住地,溢价33.39%。在同1 月,时代中国又以6.69 亿元斩获江门商住地,溢价率43.6%。

6 月14 日,时代中国再次将目光锁定广州,以最高限制总价28.08 亿元、5% 自持面积竞得广州白云区人和镇,折合楼面价15950 元/ 平方米,溢价率21%。

除了公开市场拿地外,时代中国也开始掘金存量市场,进入城市旧改领域。据悉,3 月13 日,时代中国控股旗下公司广州市嘉业房地产开发有限公司以46 亿元,拿下广州从化区江埔街禾仓村全面改造项目;

3 月底,拿下位于番禺区沙湾镇的福涌村,项目总投资金额达55 亿元。到了6 月,又以8 亿元中标广州花都首个旧改项目,改造面积近6 公顷。

根据公司年报显示,截至2018 年底,时代中国总土地储备约为1845 万平方米。值得注意的是,其中位于大湾区的土储占比就高达93%。

不过,因为土地储备高度集中在广东省内,时代中国的土地储备成本出现了一定幅度上涨。数据显示,时代中国2018 年新购的23 幅土地,土地成本约为4055 元/ 平方米,较2017 年的3393 元/平方米,高出19.5%。


融资补血

计划300 亿拿地,来源于时代中国不错的现金储备。截至2018 年底,时代中国的现金及银行结存账面结余为274.26 亿元,同比增加59.4%。其中,受限制银行存款约40.52 亿元,同比增加37.6%。

“在去年策略做完调整之后,我们看到年底的现金结余还是不少的,这也为我们新年度的业务开展提供了很好的支撑。”岑钊雄曾对媒体表示。

从债务方面来看,时代中国压力并不算大。2018 年底,公司剔除预收账款的负债率微升至71%,净负债比率上升5 个百分点至为62.6%,1 年内到期的债务73.11 亿元。同行比较来看,这一负债情况也控制得不错,现金也足够覆盖短期债务。

“去年我们把投资买地的速度和节奏稍微放缓一点,拿地支出减少了。”岑钊雄说。而今年开始公司就要大规模囤地。

进入2019 年,时代中国开始不断地融资补血。7 月16 日,时代中国控股有限公司发布公告,宣布发行于2023 年到期的4 亿美元优先票据,票面利率为6.75%。发行融资约3.94 亿美元,将用作若干现有债务再融资及一般企业用途。

另据了解,根据上交所7 月15 日披露,广州市时代控股集团有限公司一笔金额为79.16 亿元的债券项目状态变更为“已回复交易所意见”。时代中国表示,上述债券募资将全部用于偿还公司2020年即将到期或行权的公司债券。

根据梳理统计,时代中国2019 年至今,通过发行境内公司债、美元票据以及供应链ABS、配售公司股份等,融资近百亿元。


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