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新力地产 狂野飙升

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-09-17 浏览次数: 40

一家房地产公司从成立到准备上市,最快需要多久?新晋房企新力控股给出的答案是——9 年。

今年5 月24 日,仅成立9 年的江西房企新力控股,便已经向港交所提交了IPO 申请。要知道在2015 年,它还只是一家年销售规模不到50 亿的区域房企,而2016 - 2018 年,新力的销售额分别达到了161.3 亿、428.1 亿和887.3 元亿,复合年增长率高达136%。

江西商人张园林创立的新力控股,扩张速度之快令人咋舌。而更令人感到意外的是,这家曾偏安一隅的年轻房企,在激烈的大浪淘沙中,不仅活了下来,而且一路高歌猛进,跻身全国前40 强。

这次,如果成功在香港上市,新力控股将成为江西省第一家上市房企,同时也将成为最年轻的上市房企。


异军突起

进入2019 年,新力控股火力依旧不减,根据克尔瑞数据显示,今年上半年,新力实现合约销售金额463 亿元,相比去年同期的330.3 亿元,增长40.18%。在整个行业增速放缓的情况下,保持40%以上的增速,显示了其不俗的发展后劲。

9 年前,70 后江西商人张园林创立新力置业,起初三年公司专心运作南昌帝泊湾这一项目。2015年公司销售额达到45 亿元,跻身江西房企前三。此后,公司销售规模实现三级跳,直接从百亿晋级到近900 亿规模。

根据招股说明书,2016 - 2018 年,新力控股分别录得收益22.23 亿元、52.41 亿元及84.15 亿元,复合年增长率约为94.6%。净利润近三年来连续翻番, 分别为1.3 亿元、2.78 亿元和5.55 亿元,复合年增长率达105.9%。

截至今年一季度,新力土地储备达到1480 万平方米,为未来成长奠定了基础。不过从土地储备的分布来看,江西省依旧是新力的“大本营”,其总土储的43.8% 集中在江西省,其中,南昌占35.6%。若加上合营公司及联营公司的应占土地储备,江西省土储合计占比为52.6%。

与此同时,新力开始向大湾区“进军”,截至一季度,公司在大湾区的土地储备占比达到25.6%,是除江西外新力最重要的土地“仓库”。

2018 年初,张园林确定了“保800 亿争1000亿元”的业绩目标,提出“4+X”战略,深耕“以南昌为中心的中部区域”、“以上海为中心的长三角区域”、“以深圳为中心的珠三角区、“以成都为中心的西部区域”,同时机会性进入其它片区,进一步扩展全国布局。


便宜的地

与碧桂园快速成长依赖的“高周转”类似,新力控股仰仗自己创造的地产界“标椎化”经营模式开疆拓土。

从招股书可以看出,新力的标准化经营覆盖选址、拿地、产品规则、设计、销售甚至营销整个产品周期。新力控股称,这样既能保持较低成本也能实现高效率运营,达到最大化投资回报。

以拿地为例,为评估拿地机会并确保及时拿地,新力就根据拿地方式设定时间表、目标及要求,目前大多以收并购为主,且能够进行快速决策。

有报道指出,2016-2018 年,新力每平方米平均土地成本分别为1184 元、1274 元、1129 元,在公司向全国扩张的同时,拿地成本不增反降。

据招股书披露,新力2016、2017 及2018 年毛利率分别为24.7%、33.7% 及37.3%。毛利率的提升,主要受益于相对较低的土地成本、控制开发及建设成本。

数据显示,建设成本占销售成本的比例,从2016 年的65.3% 下降到2018 的61.7% ;土地成本占销售成本的比例,从2016 年的25% 下降到2018年的24%。同期,在运营管理成本方面,薪金、差旅及招待费、服务开支项目占比也下降了3 - 6 个百分点。

招股书披露,2018 年经营性现金流净额为17.2亿元,是近三年以来首次为正。其中,收到的预付款和其他应付款总额为32.8 亿元,同比大增429%。

除了做好主营业务之外,新力提升利润也“生财有道”。

2016 - 2018 年公司财务收入分别为0.025 亿元、0.27 亿元、1.06 亿元,增幅惊人,主要原因是长期债权投资利息的增加。

与此同时,新力控股还擅长各种投资。2017 年,新力以7.4 亿元、利率12% 的债权投资方式投资于一项物业项目;2018 年,按15% 利率对外提供2.5亿元贷款。

股权投资方面,新力于2018 年12 月31 日投资一家上市公司,股权公平值为6490 万元,其产生的收益净值1890 万元计入损益。


现金吃紧

在规模飙升的同时,新力控股负债总额也同样在高速膨胀,资金链呈现吃紧状态。

根据公司招股说明书, 新力控股2016—2018 年流动负债分别为137.6 亿、366 亿、595.5 亿,今年3 月底进一步跃升至640.6 亿元,扩张近五倍。

总负债额也呈现上升态势,2016—2018 年分别为71.19 亿元、200.64 亿元、401.96 亿元,2019 年一季度升至443.16 亿元,增长也超过五倍。

截至2018 年底,新力手持现金及现金等价物70.84 亿元,而一年到期的有息负债为92.2 亿元。也就是说,现金无法覆盖短期负债。

2016 和2017 年公司经营活动产生的现金流均为负,2018 年经营性现金流转正,但投资活动产生的现金流三年持续为负。

按借款总额减现金及银行结余除以权益总额计算,新力控股的净资本负债比率从2016 年的190%增加至2017 年度的270%,然后小幅下降至2018年底的240%。这一数字远高于同行评价水平,也超过了行业警戒线。

2016、2017、2018 年新力控股账面承担大量借款为经营提供资金支持。三年间,公司银行或其他机构借款以及公司债券总额分别为64.38 亿元、166.76 亿元、221.03 亿元。公司将继续考虑其他债务融资途径。

在招股说明书中,公司坦承这一风险。提出“大量债务可能在未来产生额外债务,从而可能对公司财务状况及经营业绩造成重大不利影响。”

为缓解债务压力,新力于4 月发行了4.17 亿元公司债,计划用于偿还贷款。


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