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佳源国际 闪崩背后

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-10-28 浏览次数: 480

“一跌成名”后,佳源国际控股(02768.HK)背后隐现出浙江商人沈天晴的产业帝国。

今年1-8 月,沈天晴创立的佳源集团以420.5亿元的操盘金额,位居克而瑞中国房企操盘榜第41位。2018 年度其销售额高达875.5 亿元,名列销售额榜单第35 位。

而在2017 年的榜单中,克而瑞收录的佳源国际2017 年销售额仅为79.2 亿元,位列152 名。2018年一次性跃升为875.5 亿元,销售增幅1005%,位列增幅榜首位。

据报道,由于克而瑞统计中,2018 年的销售额统计对象为佳源集团,而2017 年的销售额统计对象为佳源国际,导致两者之差巨大,引发市场质疑。

有分析认为,这一乌龙事件可能是导致上市公司股价闪崩的一个原因,佳源国际控股在1 月17 日暴跌80%,263.15 亿港元市值灰飞烟灭。这家籍籍无名的开发商瞬间成为媒体聚光灯下的焦点。

随后佳源集团声明称,佳源集团与佳源国际主体完全不一致,机构混淆了佳源集团与佳源国际两个统计主体,误将佳源国际2017 年的相关数据当作佳源集团的销售数据。实际情况是佳源集团2018年销售额增幅72.2%。

风波告一段落。在8 月底召开的中期业绩会上,佳源集团董事会主席沈天晴坦言,公司去年进入地产前50 强之列,已是中型地产体量,未来私人资产会不断注入以助力打造上市公司的发展,“家业大,但上市公司小,我们慢慢发展”。


商业帝国隐现

资料显示,佳源创盛控股集团有限公司(简称佳源集团)1995 年始创于浙江嘉兴,是一家集房地产开发、电器零售、医疗养老、商业管理、物业服务、智能家居、文化旅游、矿产开发、园林绿化、金融、化工等产业为一体的控股集团型企业。

佳源集团旗下曾拥有四家上市公司,分别为港股的佳源国际、澳交所上市的博源控股、联合锡矿;新三板公司西谷数字(836081),主营智能家居产品。而佳源国际控股是佳源集团下地产板块的唯一上市平台。

2018 年8 月, 通过竞拍和增持, 佳源集团成为从事园林绿化的A 股上市公司——美丽生态(000010.SZ)的第一大股东。由此,佳源集团在A股市场斩获一家资本平台。

虽然集团在多元化战略指引下快速扩张,但沈天晴仍旧给予地产板块更高的期望。

近年来,佳源集团的拿地步伐明显加快。据易居研究院智库中心统计,2015-2018 年,佳源集团在公开市场的拿地情况分别为1 宗、9 宗、13 宗和14 宗,增速显著。

2018 年,沈天晴在接受媒体采访时袒露了他的千亿野心:“佳源集团千亿目标是在货值充足的情况下提出的,佳源预计2018 年能完成2700 亿货值储备,今年到目前为止,只需要再补充相当于230 亿货值的土地。按照两年去化,今年实现千亿势在必成,后续的千亿之路也有了支撑。”

根据易居克而瑞数据显示,在2018 年佳源集团新增货值高达710.3 亿元,总土地货值为2726 亿元,刚刚超过沈天晴计划的2700 亿元货值储备。


资产腾挪

诚如沈天晴所说,集团家业大,但上市公司小。

根据此前披露的信息,佳源集团2017 年合计实现房地产销售金额508.25 亿,而2018 年集团销售额更创新高至875.5 亿。

而根据公告,2018 年佳源国际合约销售额仅为201.8 亿元,两者相差600 多亿的销售额,令投资者感到疑惑。

这600 多亿的销售额从何而来?

据第一财经报道,2018 年佳源集团申城集团销售约180 亿,杭城集团销售约175 亿,安徽集团销售约117 亿,佳源国际销售约200 亿;几大板块合起来构成了佳源集团对外披露的875.5 亿元。

“比如我们重庆的中国摩项目,占地1800 亩,可售229 亿,总建350 万平方,2018 实现销售29 亿。北京香山四季,2018 实现销售38.29 亿。扬州荣御府,2018 实现销售28.53 亿。”佳源集团某负责人曾在接受采访时表示。

不过由于这些资产并未上市,尚无法对其真实性进行核实。

倘若集团拥有如此优质的资产,而旗下又同时拥有一家地产上市公司,为何不将其推向资本市场,回报投资者?

股价暴跌后,沈天晴对资本市场进行了重新的审视。股价波动为佳源集团上了一堂资本课,也加快了佳源规范上市公司运作的进程。

在股价闪崩的一周内,沈天晴曾公开表示,未来不排除还会继续通过优质资产注入等措施提升持股比例的可能性。

6 月25 日晚间,佳源国际就宣布,公司将以41.55 亿元的代价收购实控人沈天晴旗下徽源投资控股有限公司全部股份。交易完成后,沈天晴持有佳源国际的股权比例将由52.86% 提升至69.35%。沈天晴向上市公司注入的是位于安徽省合肥、马鞍山及蚌埠等市的项目,产品类型包括住宅和商业综合体项目,以及公寓、办公室、购物中心、酒店及其他配套设施等。

今年3 月的业绩会上,佳源国际新任总裁张翼立下了军令状——未来3-5 年将佳源国际打造成千亿规模房企,注入优质资产无疑是千亿征途中最重要的一环。

据2019 半年报显示,佳源国际控股上半年销售额和营收同步增长。其中,销售额87.23 亿,同比增长18.6%。实现营收53.04 亿,同比增长了20.2%。

年初佳源国际定下的销售目标为280 亿,按照上述87.23 亿销售额来算,目前完成率只有三成多。不过张翼在业绩会上表示,加上收购的安徽项目的20 亿销售额,上半年销售目标完成率应该为42%。

截至6 月30 日,佳源国际总土储1378.8 万平方米。分地区看,六成多土地储备在长三角地区、15% 土地储备在大湾区、9% 土地储备在“一带一路”沿线国家。需要注意的是,佳源国际上半年新增的土地储备大部分是收购实控人资产所得。徽源投资控股有限公司旗下资产注入,为佳源国际增加了423.3 万平方米的土地储备,几乎占当前佳源国际总土地储备的三分之一。

沈天晴口袋里的资产,从左手换到右手。不过这一腾挪并未对股价产生太大影响,截至目前佳源国际控股股价处于暴跌后的横盘状态,股价仍处于近期低点。


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