公司产业
房地产

合景泰富利润大增之谜

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-10-28 浏览次数: 12

2019 年已过半,房企半年成绩单中,孔健岷三兄弟执掌的粤系房企——合景泰富集团(01813.HK)也是可圈可点。

根据公告,2019 年1-6 月公司累计预售额360.39 亿元,同比增长11.2% ;累计预售面积212.2万平米,同比增长11.9%。上半年公司已完成全年850 亿元预售目标的42.4%。按权益合并收入171.1亿元,同比增长68.7% ;核心利润25.14 亿元,同比增长28.1%。

但规模在不断扩张的同时,集团的负债水平也快速攀升。截至上半年末,合景泰富资产负债率82.43%, 净负债率77.2%, 较2018 年底增

加16.27%。

而2018 年,公司签约金额655 亿元,同比大增72%,但也仅仅是刚刚超过年初定下的650 亿元目标。

“踩线”完成目标的背后,2018 年公司营收却出现下滑,该年度实现营收77.77 亿元,同比下降35.2% ;实现归母净利润40.35 亿元,同比增长11.46%。

营收和净利润变化的背离令人疑惑。仔细研究财报,报告期内公司其他非经常收益大幅增加,其中主要包括6.83 亿元的阶段性汇兑收入及出售一家附属公司所得11.67 亿元的收益。

也就是说,“扣非”后,合景泰富利润规模并不如表面上那么“光鲜”。


净负债率上升

“只有做稳之后再做大”,孔健岷对稳健有极其严苛的要求。“就像跑1000 米,我前面200 米跑慢一些,后面500 米再冲上去,结果都是一样的,体力消耗却没那么大。”

但在如今以速度为王的房地产市场,这一经营理念似乎需要修正。曾经耀眼的星河湾、合生创展尽管仍旧在房地产江湖,但地位已经旁落。

近五年,合景泰富销售额以稳字当头,克而瑞的数据显示,其销售额排名五年来有所徘徊,但仅上升8 位。其中,2015 年完成目标九成,2016-2018 年也仅仅是踩过目标线。

表面上看,合景泰富的发展十分契合执掌者不徐不疾的性格。但另一方面,2018 财报及今年上半年财报中显露的问题,也应让这家24 年历史的房地产公司警觉。

首先是负债率这一房企共同关心的问题,根据Wind 数据,2015 年至今,合景泰富集团资产负债率呈现上升态势,2018 年达到82.78%,创历史新高。2019 上半年稍微所有下降。

不过其偿债能力较强,根据Wind 数据,2018年合景泰富现金及等价物期末余额为554.88 亿元,短期借贷及长期借贷当期到期部分为123.20 亿元,长期债务为736.41 亿元。可见,公司目前现金流可以覆盖短期内偿债压力。

不过,在行业内掀起降负债的趋势时,合景泰富净负债率却增长至77.2%,较2018 年底增加16.27%。

2018 年公司融资成本较2017 年明显提高,为6.4%,而集团2017 年平均融资成本仅为5.8%。

进入2019 年,合景泰富积极运作多项融资事宜。3 月11 日,华西证券- 合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划获准通过,发行人为广州合景房地产开发有限公司,发行金额达100 亿元。

5 月28 日,上交所披露信息显示,广州合景房地产开发有限公司拟发行国君- 合景泰富长租公寓1 号系列资产支持专项计划。本债券的品种为资产支持证券-ABS,发行金额20 亿元。目前该项目处于“已回复交易所意见”状态。

其次,在盈利能力方面,合景泰富销售毛利率触底回升。2019 上半年回升至35.05%。2018 年合景泰富销售均价为1.65 万元/ 平方米,较2017 年的1.68 万元/ 平方米有所下滑。与此同时,拿地成本上涨。去年全年拿地均价为5400 元/ 平方米,较2017 年上涨8%。

令人诧异的是,合景泰富的存货周转率表现较差,排名Top50 房企的最后一名,仅为0.12,而且相比2017 年的0.18 更是有所下降。这在如今热衷于高周转的地产界十分罕见,如何提升公司销售周转率,是摆在孔健岷面前的一大难题。


多元发力

尽管是一家以房地产开发为主业的上市公司,但合景泰富早就开始投入其他相关领域。

2018 年公司投资性物业、酒店营运及物业管理等方面收入达到14.13 亿元,比2017 年的11.1 亿元增长27.3%。但主业物业开发的结算收入,由去年的104.32 亿元降至60.64 亿元,同比下滑幅度高达41.9%。

2018 年6 月,公司更名将“地产”二字去掉,这令外界认为是集团“去地产化”的标志。不可否认,合景泰富早已开始打造更多的产业矩阵。

公司官网显示,“集团在深度发展地产板块的同时,整合产城板块、布局教育板块、拓展酒店板块、全面进军长租公寓板块、快速推进文旅板块,积极探索大健康板块。地产、产城、教育、酒店、长租公寓、文旅、大健康等板块与后服务端体系的协同发展,将成为合景泰富集团快速均衡发展的新引擎。”

首先在商业地产领域,集团已在北京、上海、苏州、成都、广州等地开业了6 个购物中心,形成了两个集团商业品牌“摩方”和“悠方”。6 个购物中心中的4 个,都于去年新开业。

长租公寓也是合景泰富布局的重点,目前公司旗下拥有服务式公寓“誉舍”、国际青年公寓“昕舍”、学生公寓/ 定制宿舍“陆舍”三大品牌,已完成在广州、北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、佛山等一线及强二线城市的布局,预计至2020 年可提供2 万个房间。

可以看出,合景泰富在其他领域的胃口不小,孔健岷期望通过其他领域的增长,弥补地产板块的下滑。

在2018 年的业绩发布会上,孔健岷表达了对这些业务的看好和期望。经营性物业,“每年都会大概有两三个持有型物业,我预计在2020 年大概有25 亿-30 亿的经营性收入。”

据悉,合景泰富即将开放9 个商场及4 个出租写字楼,此外,公司将会以轻资产模式继续增加3-4个酒店项目。

孔健岷非常看好商业地产的盈利预期,“通常第一份租约三年过后,它的增速我想可能到40%-50%,所以接下来公司是收割期。”


版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
10月26日,由全国工商联主办、全联房地产商会特色小镇分会、全国工商联人才交流中心共同承办的第十八期“德胜门大讲堂”在全国工商联机关大楼举行。大讲堂以“服务国家战略、践行民企责任”为主题,聚焦民营企业投身乡村振兴和特色小镇的探索与实践。全国政协副主席、民建中央常务副主席辜胜阻,中央统战部副部长、全国工商联党组书记、常务副主席徐乐江,国务院参事、国家发展改革委原副主任杜鹰,全国工商联副主席、党组成员...
今天的戴尔科技峰会,是最佳的科技领袖在最佳的时间、最佳的地点举行的盛会。新世纪以来,数字技术创新突飞猛进,交融应用,提高了生产效率和资源配置效率,更为重要的是,正在改变人们的生活方式,改变社会的商业模式。中国作为最大的创新基地和最大的科技市场,面临历史性的机遇,也面对历史性的挑战。一、 数字互联:规模化与新安全2005年,国际电信联盟ITU发布“互联网报告”,正式提出物联网的概念。此后的十几年,数...
10月25日,华夏金融租赁有限公司成功发行首单3年期金融债,发行价格为4.15%,认购倍数为3.48。此次金融债的发行得到了云南银监局、中国人民银行总行及昆明中支等有关部门的指导和大力支持,公司上下高度重视,制定了科学的发行策略,通过与承销团和各类中介机构协同有序的高效配合,确保了金融债的发行。首单金融债的发行,进一步拓展了华夏金融租赁的中长期资金来源,有效提升了公司的市场形象,也为今后的发行工作...
今年前三季度投资收官,在震荡波动的市场环境中,华安基金凭借出色的投资管理能力,为投资者赚取了良好收益,且在行业内一直保持领先水平。海通证券数据显示,截至9月30日,华安基金旗下权益类基金今年以来平均收益率达37.22%,在12家权益类基金大型公司中位居第2,排名全行业13/126。另据WIND数据显示,截至9月30日,华安基金旗下共有30只产品年内收益率超30%,其中更有11只超50%,2只超60...
2019年9月25日上午,由中国证券投资基金业协会、厦门市政府指导,厦门市地方金融监督管理局、《母基金周刊》主办的“2019中国母基金峰会暨鹭江创投论坛”在厦门国际会议中心酒店正式开幕,峰会的联合主办方为建发集团、金圆集团、国都创投、梅花创投,近2000位LP/GP嘉宾相聚厦门。厦门市委常委、常务副市长黄强在开幕式上表示,厦门市金融增加值年均增幅达到19.2%,金融服务业营收2015年已经突破千亿...
电子杂志