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房企大“抢钱”

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2020-05-13 浏览次数: 64

“只要融资和土地成本够底,怎么都能赚钱。”一位知名房地产企业家曾如此概况行业的赚钱之道。

进入2020 年,新冠肺炎疫情猛烈打击了房地产企业的销售业绩,今年1-2 月,房地产销售指标出现史上最大跌幅。

但另一方面,受疫情影响,央行开启了释放3万亿资金流动性,这被视为货币政策的积极转向。虽然央行再次强调,房地产领域提出的调控基调依旧没有变化,要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

一向高负债运行的房地产企业对资金的饥渴由来已久,虽然央行无意送温暖,但敏锐的房地产行业已经嗅到了这短暂而又珍贵的融资“窗口期”。

一时间,房地产企业开始了“抢钱”盛宴。


大抢钱

房企融资的主战场正由海外转向国内。

房企海外发行美元债呈现积极性下滑的迹象。2020 年2 月房企美元债不管是发行数量还是发行规模的环比、同比均有所减少。根据Wind 数据,2020 年2 月国内房企共发行15 只美元债,合计募资约36.86 亿美元,金额同比减少逾六成,环比减少近八成。

而国内却敞开了撒钱的窗口期,谁也不愿错过。统计显示,3 月以来,已有至少20 家房企发行债券融资,累计融资总额超409 亿元。根据Wind 数据,今年1―2 月,国内房企债券融资2484亿元,同比上升36%。

光大证券的研究显示,房企发债短期或供不应求,优质开发商融资成本持续改善:2 月房企境内新发债354 亿元,同比增长68%。单月净融资239 亿元,为2019 年5 月以来最高水平。

尤其注意的是,2 月AAA 评级房企发债额占总房企发债额比重达到71%,金融资源向龙头加速集中。

而且这些房企巨头的发债规模颇为庞大,龙湖地产180 亿元小公募、万科的90 亿元小公募等已经通过。

2 月27 日,绿地控股(600606.SH) 拟发行180亿元公司债券获得上交所受理,募集金额将全部用于还债。

2 月采取发债融资的房企还包括:金地集团拟发行110 亿元小公募公司债,获深交所反馈;禹洲鸿图拟发行130 亿元私募公司债已获受理;碧桂园85.38 亿元公司债券获得上交所通过等。

进入3 月, 房企融资有增无减, 龙湖集团(00960.HK)3 月5 日公告宣布,该公司间接附属公司成功发行30 亿元住房专项公司债券,票面利率3.8%,年期为7 年。同日,另有三家房企宣布发行债券或者票据获取融资,分别为首创股份(600008.SH)、景瑞控股(01862.HK)、蓝光发展(600466.SH)。

3 月4 日晚间,泰禾集团(000732.SZ) 也发布公告称,为拓宽融资渠道、满足资金需求,公司拟申请发行120 亿元公司债券。过去一年,泰禾集团没有在境内安排发行过公司债,注册制落地之后,宣布120 亿元的巨额发债计划。

更令市场侧目的是华侨城(000069.SZ),这家主打旅游地产的央企,抛出了高达195 亿元的小公募公司债券,目前该项目状态更新为“已受理”。

3 月1 日,新《证券法》正式实施,债券注册制全面实施。除了简化受理审核程序、缩短发债时间外,尤其删除债券累计余额不超过净资产40%的要求,这一松绑政策直接刺激了不少房企。此外,央行释放流动性,资金面持续宽裕的状态,为房企扩大融资提供了可能。


成本下滑 拿地回暖

从海外转向国内,房企融资成本也在下滑。

近期,央行等监管部门明确表示,要进一步引导贷款利率下降,以支持实体经济。在房地产融资层面,也已经开始显露。

3 月20 日,金地集团(600383.SH) 发布公告称,2020 年度第四期超短期融资券10 亿元人民币已发行完成,发行利率仅为2.6%。

招商蛇口(001979.SZ) 在2 月11 日,成功发行了2020 年度第一期超短期融资券,实际发行总额为10 亿元,票面利率为2.7%。2 月26 日,招商蛇口又成功发行15 亿元超短期融资券,票面利率2.65%。

一些中小房企也开始采用超短融债券融资,已经成功发行的房企包括:滨江集团366 天的9 亿元债券,票息仅为3.24% ;建发股份270 天期限的10亿元债券,票息为2.43%。

相比过往动辄超10% 的融资成本,房企在流动性宽裕的背景下,融资负担进一步降低。

随着国内融资成本下降,融资规模大增,重新补充“弹药”的房企,必定在土地市场产生连锁反应。

与惨淡的销售额不同的是,土地市场却出现回暖迹象。数据显示,今年前两个月中国50 个大城市合计卖地5180 亿元人民币,同比上涨4.1%。在成交总价TOP10 城市中,一线城市上海、北京增速分别为112%、14%,增速明显加快;二线城市温州、南京增幅较大。

北京开年两个月通过招拍挂成交住宅用地16宗,其中不限价地块高达12 宗,土地出让金额高达671.88亿元,平均溢价率达19.48%,均创下历史新高。

从拿地金额来看,香港置地联合体以318 亿元位列第一,绿城中国以268 亿位列第二。

在这场拿地热潮中,主角是央企房企和大房企,香港置地和绿城背后,也有国资的影子。拿地总额TOP20 中,有5 家为地方性国企、6 家央企,其中华润置地以140 亿元位列第三。保利发展、中海地产、中交地产等央企拿地金额均在40 亿元以上。

2014 年北京楼市趋冷,均价跌至3 万元区间,而2015 年开始,一线城市房价快速上涨,历史是否再次重演?

分析来看,无论从政策面,还是供求关系来看,快速上涨可能性并不大。首先,“住房不炒”的楼市调控基调一直没有变,有一些省市出台的房地产松绑政策出台后,立即收回,显示地方政府对房地产政策放松仍然秉承非常谨慎的态度。

其次,从房企融资结构来看,房企大笔融资大部分用于“借新还旧”,将高成本的负债成较低成本的负债,降低债务支出成本。

不过,一些城市仍然值得警惕,毕竟土地市场最终会传导至房地产的销售终端,并影响房价表现。

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