公司产业
房地产

房企大“抢钱”

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2020-05-13 浏览次数: 37

“只要融资和土地成本够底,怎么都能赚钱。”一位知名房地产企业家曾如此概况行业的赚钱之道。

进入2020 年,新冠肺炎疫情猛烈打击了房地产企业的销售业绩,今年1-2 月,房地产销售指标出现史上最大跌幅。

但另一方面,受疫情影响,央行开启了释放3万亿资金流动性,这被视为货币政策的积极转向。虽然央行再次强调,房地产领域提出的调控基调依旧没有变化,要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,促进市场平稳运行。

一向高负债运行的房地产企业对资金的饥渴由来已久,虽然央行无意送温暖,但敏锐的房地产行业已经嗅到了这短暂而又珍贵的融资“窗口期”。

一时间,房地产企业开始了“抢钱”盛宴。


大抢钱

房企融资的主战场正由海外转向国内。

房企海外发行美元债呈现积极性下滑的迹象。2020 年2 月房企美元债不管是发行数量还是发行规模的环比、同比均有所减少。根据Wind 数据,2020 年2 月国内房企共发行15 只美元债,合计募资约36.86 亿美元,金额同比减少逾六成,环比减少近八成。

而国内却敞开了撒钱的窗口期,谁也不愿错过。统计显示,3 月以来,已有至少20 家房企发行债券融资,累计融资总额超409 亿元。根据Wind 数据,今年1―2 月,国内房企债券融资2484亿元,同比上升36%。

光大证券的研究显示,房企发债短期或供不应求,优质开发商融资成本持续改善:2 月房企境内新发债354 亿元,同比增长68%。单月净融资239 亿元,为2019 年5 月以来最高水平。

尤其注意的是,2 月AAA 评级房企发债额占总房企发债额比重达到71%,金融资源向龙头加速集中。

而且这些房企巨头的发债规模颇为庞大,龙湖地产180 亿元小公募、万科的90 亿元小公募等已经通过。

2 月27 日,绿地控股(600606.SH) 拟发行180亿元公司债券获得上交所受理,募集金额将全部用于还债。

2 月采取发债融资的房企还包括:金地集团拟发行110 亿元小公募公司债,获深交所反馈;禹洲鸿图拟发行130 亿元私募公司债已获受理;碧桂园85.38 亿元公司债券获得上交所通过等。

进入3 月, 房企融资有增无减, 龙湖集团(00960.HK)3 月5 日公告宣布,该公司间接附属公司成功发行30 亿元住房专项公司债券,票面利率3.8%,年期为7 年。同日,另有三家房企宣布发行债券或者票据获取融资,分别为首创股份(600008.SH)、景瑞控股(01862.HK)、蓝光发展(600466.SH)。

3 月4 日晚间,泰禾集团(000732.SZ) 也发布公告称,为拓宽融资渠道、满足资金需求,公司拟申请发行120 亿元公司债券。过去一年,泰禾集团没有在境内安排发行过公司债,注册制落地之后,宣布120 亿元的巨额发债计划。

更令市场侧目的是华侨城(000069.SZ),这家主打旅游地产的央企,抛出了高达195 亿元的小公募公司债券,目前该项目状态更新为“已受理”。

3 月1 日,新《证券法》正式实施,债券注册制全面实施。除了简化受理审核程序、缩短发债时间外,尤其删除债券累计余额不超过净资产40%的要求,这一松绑政策直接刺激了不少房企。此外,央行释放流动性,资金面持续宽裕的状态,为房企扩大融资提供了可能。


成本下滑 拿地回暖

从海外转向国内,房企融资成本也在下滑。

近期,央行等监管部门明确表示,要进一步引导贷款利率下降,以支持实体经济。在房地产融资层面,也已经开始显露。

3 月20 日,金地集团(600383.SH) 发布公告称,2020 年度第四期超短期融资券10 亿元人民币已发行完成,发行利率仅为2.6%。

招商蛇口(001979.SZ) 在2 月11 日,成功发行了2020 年度第一期超短期融资券,实际发行总额为10 亿元,票面利率为2.7%。2 月26 日,招商蛇口又成功发行15 亿元超短期融资券,票面利率2.65%。

一些中小房企也开始采用超短融债券融资,已经成功发行的房企包括:滨江集团366 天的9 亿元债券,票息仅为3.24% ;建发股份270 天期限的10亿元债券,票息为2.43%。

相比过往动辄超10% 的融资成本,房企在流动性宽裕的背景下,融资负担进一步降低。

随着国内融资成本下降,融资规模大增,重新补充“弹药”的房企,必定在土地市场产生连锁反应。

与惨淡的销售额不同的是,土地市场却出现回暖迹象。数据显示,今年前两个月中国50 个大城市合计卖地5180 亿元人民币,同比上涨4.1%。在成交总价TOP10 城市中,一线城市上海、北京增速分别为112%、14%,增速明显加快;二线城市温州、南京增幅较大。

北京开年两个月通过招拍挂成交住宅用地16宗,其中不限价地块高达12 宗,土地出让金额高达671.88亿元,平均溢价率达19.48%,均创下历史新高。

从拿地金额来看,香港置地联合体以318 亿元位列第一,绿城中国以268 亿位列第二。

在这场拿地热潮中,主角是央企房企和大房企,香港置地和绿城背后,也有国资的影子。拿地总额TOP20 中,有5 家为地方性国企、6 家央企,其中华润置地以140 亿元位列第三。保利发展、中海地产、中交地产等央企拿地金额均在40 亿元以上。

2014 年北京楼市趋冷,均价跌至3 万元区间,而2015 年开始,一线城市房价快速上涨,历史是否再次重演?

分析来看,无论从政策面,还是供求关系来看,快速上涨可能性并不大。首先,“住房不炒”的楼市调控基调一直没有变,有一些省市出台的房地产松绑政策出台后,立即收回,显示地方政府对房地产政策放松仍然秉承非常谨慎的态度。

其次,从房企融资结构来看,房企大笔融资大部分用于“借新还旧”,将高成本的负债成较低成本的负债,降低债务支出成本。

不过,一些城市仍然值得警惕,毕竟土地市场最终会传导至房地产的销售终端,并影响房价表现。

版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
赵辉  中国保险家  2020年9月14日近日,张可辞去中国太平首席战略顾问、太平人寿副董事长一职,加入云锋基金,成为合伙人,并将担任香港上市公司云锋金融CEO消息一出,立即引爆金融保险圈。尽管事出突然,但却并不令人意外,在太平人寿顺利完成团队交棒、实现平稳过渡近一年的时点,这位骨子里拒绝舒适、勇于探险的跨界保险人,也欣然地完成了对老东家、老团队“扶上马、送一程”的最后使命,再...
近日,中国太平保险集团发布一项重要人事变动,太平保险集团首席战略顾问、太平人寿副董事长张可日前已完成离职流程,加入云锋基金成为合伙人,并将担任香港上市公司云锋金融首席执行官。   在肯定其过往成绩的同时,“跨界”也成为了张可履新之际最常被人提及的词汇。在太平人寿顺利完成团队交棒、实现平稳过渡近一年的时点,这位骨子里拒绝舒适、勇于探险的“跨界”保险人,终于放下人生的“旧地图”,开启了寻找事业“新大陆...
这场突如其来的疫情“黑天鹅”,促使数字经济获得空前重视。无论是疫情防控过程中人工智能、大数据、云计算等数字技术的应用实践和应用效果,还是中央最高层会议进一步明确的5G网络、数据中心等新型基础设施建设,以及资本市场上受到资金热捧的相关概念,都印证了一个全新时代的加速到来。  商业银行尤其是中小银行如何适应并精进于这个时代?  无论是时代和行业演化趋势,客户体验选择所需,还是银行业务变革转型倒逼,都决...
8月26日上午,在“两材重组”四周年之际,中国建材集团举办了“善用资源日”首届开放活动暨“善用文化中心”揭牌仪式。当天中国建材集团全球28个城市的37家企业同时对公众开放,这是我国建材行业首次大规模对外开放,体现了建材行业四十多年来改革创新发展的成绩,也体现了绿色高质量发展的理念自信、道路自信和文化自信,是一次具有突破性的尝试和创新。中国建材集团党委书记、董事长周育先,国务院国资委新闻中心主任杨景...
中国北京,2020年8月26日– 拜耳今天宣布启动处方药北京工厂产能提升项目,以满足中国市场未来对拜耳高品质药品的进一步需求。该项目投资金额超过5000万欧元(折合人民币超过4亿元),用于大规模提升北京工厂产能,并加快创新型数字化方案实施,以保证拜耳高品质处方药产品的稳定供应,帮助更多中国患者获得优质的治疗方案。来自中国商务部,德国驻华大使馆,北京市政府以及北京经济技术开发区管委会等相关部门的代表...