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雅居乐股价暴跌陈卓林的金蛋还靠得住吗?

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2020-05-13 浏览次数: 59

-58.32%、-18.5%、-35.64%,这是雅居乐集团(03383.HK)今年2 月、1 月以及去年12 月销售额的同比下滑数字。

根据雅居乐业绩公告,该公司2 月预售额同比下滑58.32% 至29.8 亿元;2020 年1 月的预售金额合计为50.2 亿元,同比去年减少18.5%;2019 年12 月,公司实现合约销售87.6 亿元,同比下降35.64%。

受新冠肺炎疫情影响,百强房企今年前两月的销售额普遍下滑,雅居乐1-2 月的销售额下滑既在意料之中,也情有可原。

作为曾经的华南五虎之一,在如今弱肉强食的丛林法则中,雅居乐显得太慢了。


金蛋成色

营业收入、归母净利润、净利润均呈现低于行业龙头的增速,而毛利率出现了大幅下滑。

这也就难怪,雅居乐集团(03383.HK)股价在3月23 日发布年报后大跌超13%。而在3 月24 日,港股房地产股大涨的背景下,其股价却仍旧下跌3.04%。

雅居乐重仓的海南项目再次成为关注的焦点,在董事会主席陈卓林看来,海南项目是“金蛋”,“海南的项目是雅居乐最好的项目,没有之一。”

尽管房地产调控的基调没有改变,但陈卓林的梦想仍旧在南国:“未来海南的政策还是有可能放开的。我们在海南还有400 多万平方米的土地储备,货值接近1000 亿元,海南岛项目有20% 的利润率,毛利率超过50%。我们很有信心,我们的金蛋在海南。”

由于独特的气候条件和优美的自然环境,海南成为房地产投资的热土,但在这一片新兴的土地上,既有一夜暴富的掘金故事,也不乏折戟沉沙的没落背影。

而陈卓林口中的“金蛋”正是雅居乐投资超300 亿,耗时10 年,打造1.5 万亩的海南清水湾项目。

自2009 年起, 雅居乐长期重仓海南,在海南海口、文昌、陵水、万宁、临高等城市均有项目布局,而此前海南项目贡献公司营收占比高达40%,毛利率可达近60%。

对于雅居乐来说,海南不容有失。然而自2018年4 月起,海南宣布全岛限购,海南楼市迅速遇冷。

房地产企业的营收和利润结算一般滞后于销售额,平均约为1-2 年,海南调控的影响将对雅居乐近两年业绩带来较明显的波动。

具体来看,20w19 年雅居乐集团累积预售金额为1179.7 亿元,较2018 年增加14.9%,增速基本持平。但其物业发展业务的确认销售收入则为541.77 亿元,同比增长3.2%,增幅较2018 年的6.5%减少3.3 个百分点。

2019 年,雅居乐的营业额为602.39 亿元,较去年只增加了7.3%。值得注意的是,2019 年雅居乐的毛利出现大幅下滑,同比下跌25.6% 至183.58亿元,整体毛利率创下2017 年以来的新低,为30.5%,较2018 年同期下跌13.4 个百分点。

利润增长速度也大幅下滑,净利润增加10.5%至92.33 亿元,股东应占利润则为75.12 亿元,增速降至5.4% 的个位数。2016-2018 年归母净利润增速分别为64.25%、163.84%、18.25%。

清水湾项目主要针对第二置业,并非刚需楼盘,收紧楼市调控背景下,业绩萎缩可想而知。陈卓林也不得不承认,“海南项目是一个高毛利率的项目,但2019 年由于收入确认降低因此对毛利率有一定的影响。”


多元化发力

“成也海南,败也海南。”海南项目短期难以挑起大梁,雅居乐决定大力推动多元化业务。雅居乐内部相信,随着其他产业发展起来,海南项目的影响会越来越小。

从最新的2019 年报来看,雅居乐多元产业发展势头不俗。2019 年,公司物业发展收入与多元化业务收入的占比为89.9% 及10.1%,其中多元化业务收入的占比较去年增加3.6 个百分点。其中,物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1% 及 146.1%。

值得一提的是,雅居乐旗下独立上市的雅生活服务(03319.HK),2019 年营业额达到51.27 亿元,同比增长高达51.8%。

同时,雅生活的毛利率及净利润率分别为36.7% 及25.2%,归母净利润12.31 亿元,较去年增加 53.7%。

物业服务股在香港资本市场普遍受到追捧,雅生活自2018 年2 月上市后,股价至今上涨超3 倍。

除上述业务外,雅居乐旗下代建板块——雅城科创也是陈卓林看重的增长点。他在业绩发布会上表示,“雅城科创是集团多元化业务发展的重中之重,在发展过程中不排除上市的可能,但现在还没有确定的计划。”

据悉,雅城科创集团成立于2017 年,业务以人居科技、EPC/ 总承包两大业务板块为主。陈卓林介绍,雅城科创从三个方面来扩大规模,一个是集团自己的业务,第二是承接同行业务,包括万科、融创等,第三是收并购。

截至2019 年底,雅城科创经营范围覆盖28 个省市及直辖市内80 个城市,承接超过300 个工程项目,为超过50 家房企提供建设相关服务。

公司在海南付出了十多年的心血,转型不易;雅居乐要孵化更多的“金蛋”。陈卓林曾公开表示:“我希望4 年后,2022-2023 年,地产跟多元化业务将各占收入一半。”

尽管陈卓林对未来有着美好的预期,但嗜血的资本市场只相信确切的数字。

在雅居乐的收入盘子里,地产开发仍旧是最主要的头盘菜,尽管非地产业务增速喜人,但市场仍旧将雅居乐定位为房地产开发公司。

在现金流和负债方面,雅居乐在2019 年并没有太大起色。负债方面,截至2019 年底,雅居乐的总借贷966.7 亿元,同比增加了81 亿元;净借贷540 亿元,同比增加了106 亿元;资产负债率76.1% ;净负债率82.2%,较2018 年底的79.1% 有所增加。

其中,在966 亿元的借贷中,银行借款及其他借款约678.62 亿元,优先票据152.52 亿元,境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券约135.56 亿元。境内借款占比56%,境外占比44%,未来一年到期的债务为422 亿元,占比43.8%,平均借贷成本7.1%。

从财务数据来看,截至2019 年底,雅居乐持有现金426 亿元,短期债务423 亿元。但其中受限现金超过90 亿元,手中现金及现金等价物仅有336亿元,不足以覆盖其短债。

面对更加困难的2020 年,陈卓林认为,“今年销售情况可以与去年相当已算是不错。今年可售货值达2200 亿元,目标合同销售额为1200 亿元,属比较保守的目标。”

并没有多大改善的财务指标, 再加上不确定的2020 年,这也就解释了雅居乐股价大幅下跌的原因。

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