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融信深陷地王泥潭

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2020-07-06 浏览次数: 29

“每一幅地王背后都是一部血泪史。”莆田商人 欧宗洪创办的融信中国(03301.HK,以下简称融信) 对此应该深有感触。 

一切都源于那场震惊全国的土拍。2016年8 月 17 日,融信力克万科、仁恒等 18 家房企,以总 价 110.1 亿的价格拿下了上海静安区中兴社区宅地, 较起始总价46亿元溢价139%,楼面价超过10万 / 平方米,可售部分实际楼面价预计达到 14.59 元 / 平方米,刷新了全国纪录,成为新的中国地王。 

一战成名,融信瞬间成为业内关注的焦点。但 正因为2016年火爆的土拍市场,房地产调控由此 进入高压态势,上海也相继出台了限价令。 

顶着“地王收割机”的融信倍感煎熬,开始主动降速,试图摆脱“地王”的标签。


万科的算盘 

2020 年 5 月 13 日,耗时多年,几经波折的中 国“地王项目”——中兴路一号终于开盘。据悉, 此次共推出了229套约50-210平米的房源,总体 均价为 12.98 万元 / 平米,具体一房一价。 

只不过,融信已经退居幕后,转由万科操盘。《英 才》记者翻阅万科财报发现,万科于 2016 年 12 月 披露,其以 53.95 亿元入股该项目,持股 49% ;而 在2019年报中,万科在该项目中持有的比例升至 49.7%。 

更令人关心的则是该楼盘的售价,要知道该地 块楼面价就已经超过 10 万 / 平米,而 13 万 / 平米 的均价,能否让开发商盈利仍旧是一个疑问。 

万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海去年就曾表示,中兴路一号预计单价 13 万元 / 平方米,这是个“不赚钱的价格”。

相比上海豪宅楼盘,中兴路一号的价格并不占 优势。13 万元的价位在上海基本可以覆盖所有高档 项目。绿地收购后,中民投的董家渡项目也已经开盘,命名为绿地海珀外滩,售价为 13.8 万 / 平米左 右。这一黄金地段聚集了融创外滩壹号院、景瑞尚 滨江等项目,售价也都在12万-13万左右。而中 兴路一号的地理位置优势并不如外滩,这样的价格, 自然难以吸引买家。 

链家官网显示,与该地块仅一街之隔的万科翡 翠雅宾利目前二手房均价约 92227 元 / 平米。位于 附近的华侨城苏河湾二手房均价为121129元/平 米。而数据显示,万科翡翠雅宾利在售的 324 平方 米别墅,平均售价不到 10 万 / 平米。 

据悉,上海万科于 2015 年进入静安中兴板块, 而雅宾利约50万方超体量住宅才是万科的重磅产 品,中兴路一号紧邻雅宾利项目,与雅宾利 1-4 期 滚动开发,资源和配套共享互补。 

万科此举,可能希望通过翡翠雅宾利的配套带 动中兴路一号的销量,而通过中兴路一号的高价格, 提升周边项目的售价。


融信的账本 

面对高压的房地产调控,对于未来的“豪赌” 已经无法实现。此后,融信一直想尽办法摆脱“地王” 带来的束缚。“我们一直想把激进这个帽子摘掉,一 个地王就把我们搞得够呛。我们不是激进,我们还 是很稳健的。” 

此后,融信出售其近半数股权给万科,回血 53.95亿元,但这仍旧无法在短期内改善融信的财务状况。 

据观点地产统计,2016-2017 年,融信在全国 范围内分别新增21宗和78宗地块(包括29亿收 购海亮集团资产包 55% 股权中的 30 余个项目),支 付权益地价为 246.2 亿元和 342.4 亿元。 

其中,由于数宗高地价地块进账,2016 年融信的新增土地成本高达 12936 元 / 平方米 ;与此同时,年内已交付物业的确 认平均售价为14384/平方米,地售比 高达 90%。 

大手笔斩获土地的背后,融信的负 债率也在2017年达到高峰。数据显示, 2016-2018 年,融信的净负债比率分别为 98%、159% 和 105%。

经历了快速扩张后,融信在2019年业绩发布会上再次向市场表明其降杠杆的决心。财报显示,截至去年底,融信净负债率大幅降低至 70%。 

此前几年的销售带来了利润规模的充实。2019 年融信毛利润为 125 亿元,同比增长约 55% ;毛利 率约 24% ;净利润约为 58.9 亿元,同比增长 70% ; 归母核心净利润约 31.8 亿元,较去年增加 27%。

但从盈利能力来看,融信表现不佳,近 4 年毛 利率 20.2%、16.6%、23.5%、24.2% ;净利率仅为 15%、8.7%、10.1%、11.5%。 

而融信降低净负债率的“玩法”,也跟部分高 周转房企一样,通过降低权益占比,提高整体股东权益。 

资料显示,在2019年融信新增土储中,土地 总成本368亿元,而融信的权益代价仅163亿元, 权益占比 44%,尚不足一半,低于同规模房企平均 水平。 

同时,在2700万平米的总土储,融信应占 的建筑面积为1331万平米,占比49%,同样不 足一半。 

克而瑞公布的2019年房企销售排名中,融信 的权益销售额为833.9亿元,权益占比仅有59%, 甚至低于 2017 和 2018 年的 69% 和 68%。 

猛踩刹车,提质增效是融信在未来几年的主基 调。2019年融信的合约销售额达到了1413亿元, 同比增长 16%,完成了全年 1400 亿元的目标。 

但仅不到 20% 的增速,连创年度销售额增长的 新低。要知道,这个增幅在 2016-2018 年分别高达 107%、104% 以及 73%。 

而在业绩发布会上,管理层对2020年并没有 具体的数字要求,只是表示“保证10%-12%的增长”。 

2018 年,融信提出主动降负债,2019年里, 融信开始囤积现金,截至去年底公司有息负债增长 1% 至 631.78 亿元。货币储 备方面,融信拥有货币资金343.09 亿元,同比增 长 37.26%,一年内的短期借 款为187亿元,现金短债 比1.8倍,短期内没有偿债压力。

 看来,融信已经对速度没有太高的要求,从收割地王到财务良好,融信仍在路上。

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