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姚振华 宝能地产“帝国梦”

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2020-05-13 浏览次数: 279

尽管宝万之争已然结束,但外界依然对姚振华这位神秘的资本大鳄十分关注。

大笔减持万科,收获巨额收益而后黯然离场,大手笔布局新能源汽车,地产业务资产辗转腾挪,宝能系每一笔投资都能牵动资本的神经。

意欲撕掉“野蛮人”标签,宝能系在近两三年“脱虚向实”,让外界感受到宝能做实业的坚定决心。但干实业不同于资本投资,这些产业短期内难以赚到大钱,因此南宁百货的举牌事件,又让外界意识到宝能对于资本运作的恋恋不舍。

作为宝能系的底层资产,地产板块和保险业务成为奠定姚振华宝能帝国的双基石。拿下香港上市公司宝新置地(00299.HK)、宝新金融(01282.HK),围绕地产领域进行大笔投资……

在上世纪90 年代就开始着手大展拳脚的领域,姚振华仍然做着宝能的地产帝国梦。


资本腾挪

通过资料梳理,宝能城市发展建设集团有限公司(以下简称宝能城发)、宝能地产股份有限公司、宝新金融集团有限公司、宝新置地集团有限公司,集团旗下四大地产平台撑起了姚振华“宝能系”的隐形地产帝国。

早在十多年前,姚振华就曾喊出宝能地产IPO 的目标。如今面对最晚2022 年上市的承诺和市值最高达7000 亿元、净利超400 亿元、规模做到行业前八的目标,宝能地产开始加速前行。

港股市场成为姚氏家族进行地产业务布局的战场。经过三年多的运作,更名后的宝新置地(00299.HK)和宝新金融(01282.HK)成为宝能地产板块的资本平台,由姚振华的弟弟,宝能二掌门姚建辉坐镇。

根据最新的财报显示,宝新置地2019 年度营业额为97.68 亿港元,同比增长421.2%; 毛利为17.45亿港元,同比增长1325.3% ;归母净利润为3.86 亿港元,同比增长274.1%。

公告显示,2019 年公司物业销售额增加312.2%,占总营业额44.8%,但主要缘于去年底收购了宝能恒创,南宁项目集团、汕头潮阳项目以及长沙项目的销售增加所致。

可以看出,宝能正在以“蚂蚁搬家”的方法,将地产业务转移至宝新置地旗下,为整体上市做准备。

财报显示,截至2019 年底,宝新置地项目部署覆盖深圳、长春、沈阳、渭南、长沙、汕头、云浮、南宁8 个城市,正在进行中的有11 个开发项目。项目包括写字楼、商业住宅、酒店、商务公寓、别墅等,总建筑面积约460 万平米,总投资约370 亿元。

收购是宝新置地获取项目的重要手段,翻阅财报可以看到,2019 年公司先后以6000 万港元收购凯升国际,获得沈阳3.8 万平方米的商业用地;收购南宁项目公司100% 股权,获得南宁环球金融中心、南宁五象湖一号两处地产项目。南宁项目共85 万平方米,是宝能深耕华南区域的标杆。

据报道,“宝能系”地产板块计划引入300 亿元战略投资,而作为条件“宝能系”承诺最晚将于2019年底向审理机构递交上市材料,并于2020-2022 年完成地产板块上市,如果在2022 年前还未完成上市,投资者可获得每年12% 的投资收益。而最终的上市地点,港股最有可能。

虽然宝能深耕地产30 多年,但其规模长期徘徊在中下游。2018 年其销售业绩仅为66.6 亿元,位列179 名;2019 年销售额上升为84.9 亿元,但也仅位列克而瑞销售榜第173 名。

这与姚振华心中的2020 梦想差距太远。拥有丰厚资本加持的宝能,早就开始了跑马圈地。


暗度陈仓

一手资本,一手拿地。

宝能在狙击万科一役中赚了300 多亿,而这些资本又投入到了各种产业项目,以及用来增持房地产相关公司股权。

据《英才》记者不完全统计,宝能累计规划汽车产能320 万辆、投资超2000 亿元、拿地14253 亩。同期获取的文旅产业小镇项目也超过了万亩规模。

2017 年以来,姚振华亲自前往全国各个城市进行考察,并签订了一系列的产业地产投资计划,包括广西玉林的生态知识城、武汉的科技孵化园、昆明的旅游度假小镇、贵州的综合产业新城等。

刚刚过去的2019 年,宝能大手笔拿地,贵阳、腾冲两地的旅游、康养项目正式签订,贵阳宝能国际文化健康城一期建设用地1090 亩,总投资260 亿元;云南的高端康养文旅地产项目宝能?彩云之上的投资更是超400 亿元,据称进该项目就拿地千亩。

3 月底,宝能旗下前海人寿以底价15.47 亿元拿下广州黄埔区YH-A3-8 地块。而这一地块此前为万达所有,宝能拿下的价格比2019 年5 月万达摘得的底价13.43 亿元要高出2 亿元。

在商业地产上,宝能也同样野心勃勃,曾计划五年内投资1200 亿元,至2018 年开发建设40 座创新型购物中心。

另一方面,新能源汽车成为宝能大力布局的重点。至今,宝能已将观致汽车、PSA 收入囊中。并在广州、昆山、昆明、贵阳等多地号称总投资达到2000 亿元,总产能超过300 万辆。

如此巨大的产能规划被汽车业内人士普遍质疑,许多媒体认为宝能挂着“造车”的羊头,其实打着“拿地”的主意。

在入股观致不到两个月的时间内,宝能集团就先后在广州、杭州、昆明三地布局了造车基地,占地面积分别为423 亩、3000 亩、6300 亩。

收购的长安PSA 也拥有整车、研发、物流三块土地,位于深圳,且均为工业用地,总共约137 万平方米。

为迅速增厚宝能地产实力,姚振华在2018 年底,亲自邀请前保利干将余英加盟。但近一年时间,余英便离职,并加入了融创华南公司。传言姚振华和余英在经营风格上存在分歧。

也正是随着余英的离任,“宝能系”地产运作进入新的一页。二掌门姚建辉亲自坐镇,四驾马车同时驱动。

硝烟散去,但江湖中仍旧有他的传说。如今,隐身幕后的姚振华正编织着他的地产帝国梦。

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