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投资写字楼 再等等看?

文|本刊记者 孟德阳 日期: 2014-11-25 浏览次数: 4190

  站在北京国贸桥四周任何一栋高层建筑上,都可以看见巨大的工地和鳞次栉比的塔吊。几年之内,北京CBD的水泥森林将变得更加茂盛,密密麻麻的工位将填满这些建筑。

  而在海外,尽管有人在耳边提醒这些中国买家,别忘了日本当年的教训,但还是挡不住中国企业在海外收购办公物业的脚步。

  最近,英国价格最高的汇丰控股的全球总部大楼,引来数百家机构问询与竞购,其中就包括了中国平安和中国人寿两家中国险企。去年,中国平安就收购了位于伦敦金融城的劳合社大楼,耗资2.6亿英镑;而今年10月,李鸿章曾经下榻的华尔道夫酒店也被安邦保险以19.5亿美元收购,复星国际也在去年买下纽约曼哈顿广场……一连串的资产收购让人惊叹中国企业的购买力,同时也给投资者们提了个醒:写字楼真的赚钱吗?

  华尔街投资家霍华德·马克斯在11月到访中国,接受记者采访时他认为,美国的经济就如同“矮子里的长子”一样,经济正在逐渐复苏,但量化宽松政策的逐步退出为未来增加了不确定性。

  谈到写字楼他却说,在美国一线城市的顶级建筑都在作为债券的替代品高价销售,这些顶级写字楼平均收益率是 3.5%,高于美国国债的收益率,更受投资者青睐。

  海外疯狂投资写字楼,这是否意味着国内已经不具备吸引力?莱坊近期发布的一份报告显示,2008—2013年的5年间,全球15个城市中有8个城市写字楼的租金呈负增长态势,其中5个是在亚洲。而未来5年(2014-2019),报告预计上海写字楼的租金增长率仅为4.4%,位列15个城市中的倒数第二。

  莱坊的高管认为中国的金融机构选择投资海外,除了控制物业成本,分散持有较多国内物业的风险外,另一个原因是,中国投资市场的竞争越来越激烈,这促使这些机构转投海外以追求更高的回报率。

  国内写字楼前景堪忧?或许实际情况比想象的要好,毕竟眼下在北京的核心地区找到一个满意的办公场所,并不容易。

  

  租金涨幅有限

  从三年前开始,北京优质写字楼的空置率就一直处于低位。根据DTZ戴德梁行三季度报告显示,北京甲级写字楼的空置率相比上个季度下降0.14个百分点至3.5%。

  尽管有部分新的项目入市,优质写字楼的供需矛盾并没有完全得到解决。租金仍在上涨,至每月每平方米387.62元,同比增长2.89%。

  世邦魏理仕亚太区研究主管金纬告诉《英才》记者,在短期之内,北京的写字楼还看不到向下跌的态势,因为供应量较少。但他认为,租金水平恐怕很难再往上走。

  “3年之前,你的租金是现在的二分之一,商业租约都是3年一签。 但是这三年经济增长放缓了,这些公司不会像3年前赚钱赚得这么多了。光租金成本涨了一倍,他们怎么办?”金纬说,据他观察,很多公司都是一个工位变两个,一张大桌子变两张,以控制成本。

  但这样的情况很快就会得到缓解。相关报告显示,北京2014—2018年之间全市将有大量新增写字楼供应,而仅2014年底和2015年就分别有近54.78万平方米和73.51万平方米的新增写字楼面积竣工。这些新进入的面积将会对写字楼的现有租金水平造成冲击。

  再看上海,尽管空置率依然处于很低的水平,但是区域的分化十分明显。浦西的供应量较大,租金缓慢下行,而浦东的写字楼供应却十分紧俏,租金也水涨船高。但平均来看,上海的写字楼租金的下行空间要比北京大。

  “中国写字楼投资,只能集中在一线城市,广州、深圳也颇具挑战,而二线城市做写字楼(投资)也不太可能,”金纬说。

  

  写字楼革命

  当下无论是传统企业还是科技公司,如果不谈论“破坏性创新”似乎都不好意思跟别人打招呼。还在讨论房地产要不要、如何拥抱互联网的同时,一些看不惯过去办公方式的“创客”早就已经开始琢磨如何对办公场所进行改造了——老式写字楼的一板一眼难说不会遭到抛弃。

  万科总裁郁亮曾在接受《英才》记者专访时提到了他参观小米公司后的感受:“你看小米就三层架构,工程师、Team Leader(团队领导)、合伙人。怎么顺应这个时代呢?这是个很现实的问题,不是你想不想改,而是潮流已经开始了、你适不适应的问题。”

  一个不争的事实是,现在对写字楼需求最为强烈的往往就是那些“不安分守己”的科技和互联网公司。北京中关村区域的空置率几乎常年保持低位。

  莱坊则认为科技及能源行业驱动北美经济,这个能源富足、技术不断变革的新时代为商业物业投资者创造了更多机会。同时,技术的发展(比如物联网、办公室机器人等技术)也有可能改变未来房地产的开发方式。

  在世邦魏理仕和启皓发布的一份《加速迈进2030——未来的工作和工作场所》显示,未来15年内,工作场所的运营模式将会掀起一场革命。这份报告还大胆的提出,“加工业、顾客服务和大部分中层管理工作将会消失:今天社会上存在的职业类型中50%在2025年时都将不复存在。”

  更开放的空间和更自由的工作方式是如今新兴互联网科技公司在进行投资和选择写字楼时的另一标准。即便是创业者,也不愿意闷在一个小角落去思考他们的未来——看看中关村各式各样的咖啡屋就知道“格子间”在他们眼中有多么不招人待见了。

  而在接受《英才》记者采访时,启皓兴业首席运营官陈立伟说,未来15年,新型工作场所的设计和构建对于吸引创新型人才十分重要。

  “就像是智能手机的硬件和软件。”陈立伟称,如果开发商从某种程度上是硬件的制造商,运营服务就像是软件部分,如何将这两者结合十分重要。

  但问题是,目前的开发商们在开发写字楼时,更注重的是如何通过销售的手段快速平衡现金流,“软件”部分恰恰是国内开发商忽视的部分。一方面,这种新的发展趋势为一些新型企业创造了改良的空间和新的投资。另一方面,传统写字楼恐怕将失去对年轻人的吸引力。

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