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首付贷风暴

文|文晖 日期: 2016-03-30 浏览次数: 2451

  2016年2月24日晚间,一则新闻点爆各界:上海链家所有二手房房源全部下架。

  更有媒体报道,链家自同日起停掉了所有金融产品,且上海市住建委要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务,并将调查结果及时向社会公布。

  目前,涉事门店及相关经纪人员的网上签约资格即日起被暂停。

  随后,风暴眼越来越猛,又陷入理财产品涉嫌违规的风波,让链家金融背后潜藏的问题浮出水面。

  

  冒险

  更大的追问是关于首付贷的。有报道分析称,链家在购房者20%首付基础上再扩大一倍杠杆,将购房首付比例放大到了1:10,大大推动了投机资金进入房地产的热情。

  不仅如此,链家还通过发行P2P将短期资金引导到房地产行业,受此影响,链家理财平台累计投资金额已达到180亿元,已发放收益1.78亿元,投资用户人数超过了31万人,人均投资金额超16万元。

  首付贷突然成众矢之的。

  所谓首付贷,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供补助资金拆解,用于购房人放大购房杠杆,在一些房价上涨较快地区,首付贷的存在让部分购房者的实际首付已降至10%。

  链家随即“自救”,对于首付贷,链家地产称,在二手房交易业务中一直没有首付贷服务。但在理财业务中,有一部分垫资产品,可用于首付,但这是“过桥”业务,不是首付贷。因为现在的二手房交易中,大部分是换房,如果一个客户先买后卖,首付可能会有困难,这时他可以把自己要卖的房子暂时抵押给链家,链家理财平台通过P2P业务为其提供短期周转资金。当有人买他的房子时,买方支付的房款即可帮解除抵押并偿还首付垫资,所以,这一业务一般周期很短,多在3个月以内,最长6个月,不是一些人理解的贷款时间很长的首付贷。

  此外,链家已于2月底停止了新房首付贷业务。截至2月底,新房信用贷(首付贷)累计发放了不到3个亿,目前在途余额1.2亿。

  

  风险

  利益的诱惑固然大,但金融游戏的蛊惑也不容小觑。

  据悉,链家金融包含链家理财、融信按揭(北京中融信担保)、理房通三部分。其中,链家理财则依托链家集团的房产行业经验,线上对接投资理财需求的投资人,线下对接在链家办理购房业务的业主,首创“房产买卖——支付——理财”的房产金融闭环模式。理房通则是链家集团旗下定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台,性质类似于阿里巴巴集团旗下的支付宝。理房通也是目前国内第一家且唯一获得中国人民银行颁发的“支付业务许可证” 的房屋担保支付平台。

  目前链家主要为卖房者和购房者提供金融服务,包括赎楼贷、全款贷、换房贷、个人借款、首付贷、监管贷以及理房通等,这些业务都属于金融业务范畴。

  这其中最让人担心和最大的风险无疑是杠杆。

  进入2016年楼市“高烧”:中央将房地产“去库存”作为2016年五大任务后,一线城市房价开始疯涨,连夜抢房模式再现。2016年2月,深圳新房成交均价每平方米48095元,同比增长72.12%。深圳的领跑效应迅速蔓延至上海、北京,甚至南京、杭州等二线城市。

  中欧陆家嘴国际金融研究员执行副院长刘胜军分析称,长期以来,中国房地产风险存在较大缓冲带:高首付比例。但此轮房地产大涨背后,杠杆风险不容忽视。

  截至2015年底,深圳个人住房贷款余额超过7000亿,余额比京、沪分别高出1200多亿和1300多亿。而深圳7000亿住房贷款仅对应162万套住房(含保障性住房),仅为北京(804万套)、上海(998万套)的20%和16%。

  此外,与股灾类同的是,场外配资也开始蜂拥而至。链家地产给客户提供的金融服务引发纠纷,无意中揭开了这一问题的盖子。

  目前有不少机构都提供“首付贷”,有的P2P平台甚至提供1/2首付全额的授信金额。如果我们还有些记忆力,应该记得:2008年美国金融危机的罪魁祸首就是“次级贷款”,即银行向高风险的客户以零首付方式发放房贷。显然,杠杆比例越高,房价抗跌性越差,就越易引发恐慌性抛售甚至崩盘。

  显然,当下各级政府为了鼓励房地产去库存,将首套房首付比例由30%降到了20%,这本身已经是加了杠杆,房地产市场仍通过场外配资、P2P等其它渠道,还有房屋中介做的一些如首付贷等产品(加杠杆),则可能会引起房地产市场的风险。

  几大房地产代理机构多涉足首付贷业务,链家不例外,其它各种形式的“变形”亦不在少数,一旦有变,风暴似乎不会很小。

  

  救险

  随即,中国人民银行行长周小川和副行长潘功胜3月12日就舆论关注的“首付贷”问题做出明确回应:地产企业、地产中介自办金融或与P2P合作向客户提供首付贷的,将作为重点打击对象予以清理整顿。他们所提供的首付贷产品增加了金融风险和房地产市场风险。

  周小川表示,一些P2P平台对首付进行贷款存在很多问题。首先是贷款资质,“按理说他要从事某项业务应该查询是否按照规矩申请有关资格、符合资质,像资本要求等规章制度”。其次,银行应该遵循“了解你的客户”这一原则。如果客户的首付来自借款,意味着该客户借款和自有资本的比例实际上改变了,未来偿债能力也发生变化。

  人民银行在这个问题上的态度是非常明确的,一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务,而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务,所提供的首付贷产品不仅加大了居民购房的杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,增加了金融风险,同时也增加了房地产市场的风险。

  房地产中介是此类首付贷“场外配资”的重要一环。

  据悉,央行会与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融的专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业以及与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

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