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禹洲地产 加杠杆狂追

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-09-17 浏览次数: 25

在去年并未完成年初制定的销售目标后,林龙安执掌的禹洲地产(01628.HK)开始了新一轮扩张。

这家发迹于厦门的房地产公司,眼看身边的闽系房企兄弟们纷纷大踏步跃进千亿俱乐部,再也掩盖不住对千亿目标的追求。在2017 年,林龙安提出三年破千亿的目标,即2020 年突破千亿销售规模。

但2018 年的成绩并不太令投资者满意。而2019 年对禹洲地产来说无疑是特殊的,今年是禹洲地产成立25 周年、上市10 周年的重要里程碑,更是千亿征程关键性的一年。

百舸争流中,推进房企前进的莫过于一手融资,一手拿地。林龙安为禹洲地产今年拿地预留了400亿元。不过财务出身的他,一直强调平衡规模、利润及风险的“三驾马车”。

融资日益趋紧,竞争日渐加剧,禹洲如何在不落下速度的同时,实现执掌者的“野心”?


千亿野心

早在2017 上半年,林龙安为禹洲地产提出了新的发展战略——“区域深耕 全国领先”,力争跻身千亿元房企俱乐部。具体时间表为,2018 年实现600 亿元销售额,到2020 年冲刺1200 亿元。

在红火的2018 年,禹洲地产合约销售金额劲增38.94% 至560.03 亿元,但仍旧没有完成全年600亿元的目标。

2018 年目标落空后,2019 年不容有失。禹洲地产给自己设定的2019 年合约销售目标是670 亿元。

根据禹洲地产(01628.HK) 公布上半年销售业绩情况,其1-6 月合约销售金额为284.74 亿,同比增长32.47%,较上年同期提升32 个百分点。以此计算,截至今年6 月底,禹洲地产已完成了年度目标的42%。

加速成长的背后,则是大规模拿地。林龙安在出席2018 年度业绩发布时曾表示,2019 年拿地总预算约400 亿。

根据中指研究院发布的数据显示,2019 年前6个月禹洲地产拿地金额为193 亿元,在所有房地产企业中排第27 位,而上年同期排在50 名开外。以此计算,禹洲地产下半年可能仍然维持较快的拿地节奏。

在今年年中的媒体见面会上,林龙安透露:今年禹洲共买入了12 幅地块,总面积超过200 万平方米,总货值在450 亿元以上,其中9 块是1 - 3月地价相对低谷的时候拿下,当中8 块是底价或者低溢价的拿地。

然而,3 月底开始,土地市场火爆,禹洲拿地也出现高溢价。3 月21 日,安徽合肥出让6 宗地块,禹洲27.3 亿夺得包河区S1901 地块,楼面价11625元/ 平方米,溢价率121%。

5 月16 日,成都主城区两宗纯住宅用地入市出让,禹洲地产以5.95 亿元竞得锦江区三圣乡华新村二、七组合地块,地块溢价达到134%。

高频次高溢价拿地的禹洲感受到了压力,林龙安透露,1、2 月土地成本已经上升了15%,接下来的高峰期会保持谨慎。因此4、5 月,禹洲只拿了4块地。


三驾马车

一家企业的发展方式就是其领导者理念的外沿。财务出身的林龙安对于“稳健”有着自己独特的理解。

和其他闽系房企略有不同,禹洲地产一直坚持自己的“三驾马车”——“量要跟上、盈利要保证、负债比例要控制。”“禹洲地产还是保持我们的特色,我经常跟团队讲,没有盈利的项目不做,作为地产开发商,没有盈利的项目做是没有意义的,反而会增加团队的压力。”林龙安曾表示。

由于追求利润、规模、负债之间的平衡,禹洲地产销售额排名一直在50—60 名之间徘徊。

可以看出,和阳光城、泰禾、正荣、融信、融侨这些激进的邻居相比,禹洲地产显得较为谨慎。

然而随着这些后起之秀纷纷超越自己,甚至在三五年内就从百亿干到千亿规模,林龙安也开始强调千亿的重要性。

进入2019 年,中骏、禹洲等企业开始猛起直追。根据克尔瑞的数据显示,今年上半年禹洲地产新增货值413.6 亿元,排在36 位。而在克尔瑞的销售排行榜中,禹洲仅在53 名。

与此同时, 在融资趋紧的大环境下,禹洲地产也开始加杠杆,融资成本有所提升。2019 年以来,禹洲的发债频次和利息都有显著提高。

今年1 月16 日、1 月29 日和2月19 日发布的公告显示,禹洲地产分别发行了5 亿美元的优先票据,折合人民币超过100 亿元,利率分别为8.625%、8.5% 和8.5%。

1 月30 日,禹洲地产还发行了50 亿元的供应链金融资产支持专项计划,票据年利率同为8.5%。据比较,8.5% 的票面利率在同期发债的房企中处于较高水平,世茂、碧桂园、雅居乐、旭辉发行的优先票据利率均低于7%。

境内融资收紧、行业整体的境外房企发债成本不断走高。克而瑞统计显示,截至2018 年末,禹洲地产加权平均融资成本为7.23%,较2017 年上升1.21个百分点。

另一方面,禹洲地产的负债总额正在不断走高。截至2018 年末,禹洲地产负债总额为936亿元,同比增长300 多亿元;资产负债率升至81.38%,净负债率为66.97%,而2018 年的净负债率为57.73%。

与此同时,禹洲地产通过引入战略投资者降低资金缺口。去年9 月,华侨城旗下公司华昌国际以18.24 亿港元认购禹洲地产增发的4.6 亿股,由此,华侨城( 亚洲) 成为禹洲地产第二大股东。对于配售所得款项,禹洲地产表示,将在机会出现时用作未来可能的投资。

今年5 月28 日,宋都股份(600077.SH)发布公告,将投资23.28 亿元与禹洲地产合作开发杭州地块,并获得项目公司一半的股权,禹洲则拥有项目公司另外50% 股权。

据悉,上述项目的地块位于杭州市拱墅区祥符地区,系禹洲地产子公司在5 月17 日以最高限价46.57 亿元竞得,溢价率近30%。

禹洲地产在引入华侨城战投后,又将高价拿下的土地项目与宋都股份(600077.SH)合作开发,一度引发市场对其资金链紧张的猜测。

观点地产就认为,对于正在千亿道路上奔跑的禹洲来说,土储扩张重要性不言而喻,但一个项目近50 亿的价格依然不是一个能够轻易负担的数字,而23.28 亿元引入宋都之后,无疑能够为禹洲的资金链“回上一大口血”。


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