公司产业
房地产

禹洲地产 加杠杆狂追

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-09-17 浏览次数: 37

在去年并未完成年初制定的销售目标后,林龙安执掌的禹洲地产(01628.HK)开始了新一轮扩张。

这家发迹于厦门的房地产公司,眼看身边的闽系房企兄弟们纷纷大踏步跃进千亿俱乐部,再也掩盖不住对千亿目标的追求。在2017 年,林龙安提出三年破千亿的目标,即2020 年突破千亿销售规模。

但2018 年的成绩并不太令投资者满意。而2019 年对禹洲地产来说无疑是特殊的,今年是禹洲地产成立25 周年、上市10 周年的重要里程碑,更是千亿征程关键性的一年。

百舸争流中,推进房企前进的莫过于一手融资,一手拿地。林龙安为禹洲地产今年拿地预留了400亿元。不过财务出身的他,一直强调平衡规模、利润及风险的“三驾马车”。

融资日益趋紧,竞争日渐加剧,禹洲如何在不落下速度的同时,实现执掌者的“野心”?


千亿野心

早在2017 上半年,林龙安为禹洲地产提出了新的发展战略——“区域深耕 全国领先”,力争跻身千亿元房企俱乐部。具体时间表为,2018 年实现600 亿元销售额,到2020 年冲刺1200 亿元。

在红火的2018 年,禹洲地产合约销售金额劲增38.94% 至560.03 亿元,但仍旧没有完成全年600亿元的目标。

2018 年目标落空后,2019 年不容有失。禹洲地产给自己设定的2019 年合约销售目标是670 亿元。

根据禹洲地产(01628.HK) 公布上半年销售业绩情况,其1-6 月合约销售金额为284.74 亿,同比增长32.47%,较上年同期提升32 个百分点。以此计算,截至今年6 月底,禹洲地产已完成了年度目标的42%。

加速成长的背后,则是大规模拿地。林龙安在出席2018 年度业绩发布时曾表示,2019 年拿地总预算约400 亿。

根据中指研究院发布的数据显示,2019 年前6个月禹洲地产拿地金额为193 亿元,在所有房地产企业中排第27 位,而上年同期排在50 名开外。以此计算,禹洲地产下半年可能仍然维持较快的拿地节奏。

在今年年中的媒体见面会上,林龙安透露:今年禹洲共买入了12 幅地块,总面积超过200 万平方米,总货值在450 亿元以上,其中9 块是1 - 3月地价相对低谷的时候拿下,当中8 块是底价或者低溢价的拿地。

然而,3 月底开始,土地市场火爆,禹洲拿地也出现高溢价。3 月21 日,安徽合肥出让6 宗地块,禹洲27.3 亿夺得包河区S1901 地块,楼面价11625元/ 平方米,溢价率121%。

5 月16 日,成都主城区两宗纯住宅用地入市出让,禹洲地产以5.95 亿元竞得锦江区三圣乡华新村二、七组合地块,地块溢价达到134%。

高频次高溢价拿地的禹洲感受到了压力,林龙安透露,1、2 月土地成本已经上升了15%,接下来的高峰期会保持谨慎。因此4、5 月,禹洲只拿了4块地。


三驾马车

一家企业的发展方式就是其领导者理念的外沿。财务出身的林龙安对于“稳健”有着自己独特的理解。

和其他闽系房企略有不同,禹洲地产一直坚持自己的“三驾马车”——“量要跟上、盈利要保证、负债比例要控制。”“禹洲地产还是保持我们的特色,我经常跟团队讲,没有盈利的项目不做,作为地产开发商,没有盈利的项目做是没有意义的,反而会增加团队的压力。”林龙安曾表示。

由于追求利润、规模、负债之间的平衡,禹洲地产销售额排名一直在50—60 名之间徘徊。

可以看出,和阳光城、泰禾、正荣、融信、融侨这些激进的邻居相比,禹洲地产显得较为谨慎。

然而随着这些后起之秀纷纷超越自己,甚至在三五年内就从百亿干到千亿规模,林龙安也开始强调千亿的重要性。

进入2019 年,中骏、禹洲等企业开始猛起直追。根据克尔瑞的数据显示,今年上半年禹洲地产新增货值413.6 亿元,排在36 位。而在克尔瑞的销售排行榜中,禹洲仅在53 名。

与此同时, 在融资趋紧的大环境下,禹洲地产也开始加杠杆,融资成本有所提升。2019 年以来,禹洲的发债频次和利息都有显著提高。

今年1 月16 日、1 月29 日和2月19 日发布的公告显示,禹洲地产分别发行了5 亿美元的优先票据,折合人民币超过100 亿元,利率分别为8.625%、8.5% 和8.5%。

1 月30 日,禹洲地产还发行了50 亿元的供应链金融资产支持专项计划,票据年利率同为8.5%。据比较,8.5% 的票面利率在同期发债的房企中处于较高水平,世茂、碧桂园、雅居乐、旭辉发行的优先票据利率均低于7%。

境内融资收紧、行业整体的境外房企发债成本不断走高。克而瑞统计显示,截至2018 年末,禹洲地产加权平均融资成本为7.23%,较2017 年上升1.21个百分点。

另一方面,禹洲地产的负债总额正在不断走高。截至2018 年末,禹洲地产负债总额为936亿元,同比增长300 多亿元;资产负债率升至81.38%,净负债率为66.97%,而2018 年的净负债率为57.73%。

与此同时,禹洲地产通过引入战略投资者降低资金缺口。去年9 月,华侨城旗下公司华昌国际以18.24 亿港元认购禹洲地产增发的4.6 亿股,由此,华侨城( 亚洲) 成为禹洲地产第二大股东。对于配售所得款项,禹洲地产表示,将在机会出现时用作未来可能的投资。

今年5 月28 日,宋都股份(600077.SH)发布公告,将投资23.28 亿元与禹洲地产合作开发杭州地块,并获得项目公司一半的股权,禹洲则拥有项目公司另外50% 股权。

据悉,上述项目的地块位于杭州市拱墅区祥符地区,系禹洲地产子公司在5 月17 日以最高限价46.57 亿元竞得,溢价率近30%。

禹洲地产在引入华侨城战投后,又将高价拿下的土地项目与宋都股份(600077.SH)合作开发,一度引发市场对其资金链紧张的猜测。

观点地产就认为,对于正在千亿道路上奔跑的禹洲来说,土储扩张重要性不言而喻,但一个项目近50 亿的价格依然不是一个能够轻易负担的数字,而23.28 亿元引入宋都之后,无疑能够为禹洲的资金链“回上一大口血”。


版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
7月1日,华彬快速消费品集团(以下简称华彬快消品)年中成绩单向媒体、消费者和社会公众公布。2020年上半年,华彬快消品运营的五个品牌销售额143.26亿元,完成集团年初制定的全年任务约58%。功能饮料板块合计销售额141.09亿元,其中红牛维生素功能饮料完成销售额133.93亿元,战马能量型维生素饮料完成销售额7.16亿元,果倍爽、唯他可可和芙丝水三个新品销售额合计约2.2亿元。与去年同期相比,华...
中国化学工程集团有限公司于1984年进入国际市场,作为最早开展境外工程承包业务的中央企业之一,紧密服务于国家整体战略,紧抓共建“一带一路”重大历史机遇,境外业务发展成效显著。2019年中国化学工程境外新签合同额1562亿人民币,占公司年度新签合同额的52%;实现境外营业收入314亿元人民币,占公司年度营业收入的27%。目前,中国化学工程在境外共设立常设机构138个,正在执行的项目105个,中方员工...
近日,中国移动研究院、中国移动浙江公司与紫光股份旗下新华三集团联合开展的4.9GHz小站应用试点取得阶段性进展。三方在杭州试制中心高端产品及原型机生产车间实地部署,共同完成了业界首款基于SA架构的4.9GHz小站在垂直行业场景的验证测试,并取得了多项突破性成果。此次应用试验采用的4.9GHz小站及外部接口扩展单元(MAU)遵循中国移动全套企业标准,由中国移动研究院提供设计、新华三集团试制生产。4....
6月17日收盘之后,紫光股份发布《关于控股股东承诺不通过证券交易系统减持公司股票的公告》, 表示收到其控股股东西藏紫光通信投资有限公司(以下简称“西藏紫光通信”)出具的《关于未来六个月内不通过证券交易系统减持紫光股份股票的承诺函》。函中西藏紫光通信承诺:未来六个月内(即2020年6月18日至2020年12月17日)将不会通过集中竞价交易方式和大宗交易方式减持紫光股份的股份;若由于送红股、转增股本等...
高铁、飞机,跑得快还要停得好。华控基金两轮领投企业北京北摩高科摩擦材料股份有限公司从摩擦材料起家,逐步向刹车机轮、刹车系统、着陆系统推进,一举打入民航及高铁市场。作为曾经的全国五一劳动奖章获得者、北摩高科董事长王淑敏接受记者采访时说:“新冠疫情渐好后,北摩高科全面复工,生产、科研紧张有序地全面开展。我们抢工期、抢时间,做好企业自己的事情,就是给国家经济发展做贡献。”众所周知,在传统的金属粉末摩擦材...