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中南置地 3000 亿豪言背后的隐忧

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-09-17 浏览次数: 216

创业31 年,南通商人陈锦石所创立的中南集团,已经跻身中国企业500 强第118 位,中国民营企业第24 位,ENR2018 全球最大250 家工程承包商第44 名。

从建筑商到中国第18 大房企,中南置地声名愈发显赫,这位曾经低调的包工头也已成为富豪榜上的常客。

集团旗下房地产板块近年来增速惊人,根据克尔瑞的数据,2018 年中南置地合同销售金额1520.5亿元,位居百强房企第18位,提前三年完成千亿目标。

要知道,2015 年其销售金额才仅有229 亿元,也就是说中南置地三年间销售额增长五倍之多,排名跃升24 位。

这家低调而又略显神秘的苏南房企,如何实现跃进式跳升?面对如今高企的融资成本,上半年规模房企销售额增速放缓,中南置地又如何实现3000亿元的豪言?


跃升

靠建筑施工打下基业,凭借房地产做大规模。陈锦石为公司奠定了基础,而他的女儿,1985 年生的陈昱含则将中南置地从百亿带到了千亿规模。

2018 年,中南置地已经在全国100 座城市,开发了300 座楼盘,拥有80 万名业主,年销售额超过1500 亿。

而这位年轻的80 后掌门人,野心要远大于上一辈人。陈昱含在2017 年初喊出“中南置地要在3 年内进入行业前十,剑指3000 亿元目标“的口号。对此,陈昱含曾表示,未来几年3000 亿销售额就是进入房企前10 强的门票,对于中南置地来说,进入前十强还来得及。

与此同时,明星职业经理人陈凯也被中南建设招致麾下,陈昱含将中南置地董事长位置让与陈凯,自己担任CEO。此后,中南置地的规模就如火箭般蹿升。

陈昱含喜欢将公司所在各区域称为“战区”,比如江苏战区,北京战区,成都战区、武汉战区……

战区有两个玩法:“竞争游戏”和“裂变游戏”。在竞争的游戏中,谁强谁成长。打破相邻战区的属地限制与保护,鼓励几个相邻战区间互相竞争,互抢资源。总部明确规则,除了公开招投标拿地之外,可以跨区域甚至跨省份拿地和开发、销售。

裂变的游戏中,某个站区项目数量超过一定量后,又或项目群管理成熟后,一个战区可以裂变几个新的战区。

在这样的狼性竞争中,中南早就吹响了剑指3000 亿的冲锋号。

起初中南置地以开发长周期大盘为主,而在陈昱含上任后,高周转成为公司追求的目标。内部要求三、四线城市项目4 个月开盘,7 个月现金流回正,而一线城市现金流回正时间为12 个月,二线城市9个月。

根据中指研究院数据,今年上半年中南置地斥资277 亿元拿地472 万平方米。克尔瑞数据显示,上半年公司新增货值达854.5 亿元,位居行业第16 位。

其中最大的一笔要数杭州牛田单元地块。3 月4日,杭州以总价60.16 亿元的价码成功出让7 宗地块。其中,中南建设子公司杭州鹏元投资管理有限公司以41.69 亿元的价格,拿下位于江干区的牛田单元R21-07 住宅地块。

据悉,该地块起拍价为29.19 亿元,在经过百余轮举牌竞价后,中南建设以溢价42.8% 的价格拿下。

土地储备是房企发展的“粮草”,“积极补仓”则是中南置地近两年不变的策略。根据公告显示,2018 年,中南建设共新增项目112 个,总规划建筑面积约为1603.32 万平方米。而千亿阵营里的阳光城去年新增项目为85 个,金地去年新增项目为83 个。

3000 亿的雄心壮志确实鼓舞人心,但企业发展也得符合行情大势。今年上半年,中国房地产市场行业整体增速较2018 年显著放缓。1-6 月,TOP100 房企累计权益销售规模近3.9 万亿元,同比仅微增4%。

中南置地房地产业务也不例外,上半年累计合同销售金额约811.9 亿元,比上年同期增长24% ;累计销售面积约 646.0 万平方米,比上年同期增长 24%。

其业绩增长可圈可点,但相比过去几年的增长速度已经开始放缓。早在2017 年初提出的三年后完成3000 亿的目标,恐怕并不那么容易实现。


隐忧

在高速发展的同时,中南建设也出现了不少隐忧。

首当其中的就是负债率问题,伴随着规模的扩张,中南建设负债率持续攀升。2018 年末公司资产负债率已高达91.69%,衡量房地产企业综合债务指标的净负债率也不容乐观。

wind 金融数据显示,2019 年一季度,中南建设净负债率为167.05%,虽然较2018 年底的191.52%大幅下降24 个百分点,但仍旧处于行业高位。

不过,从还债能力来看,中南建设安全边际较强。2019 年一季报显示,公司有息负债 582.6 亿元,其中短期借款和一年内到期的非流动负债132.0 亿元。

一季度,经营性现金流入276 亿元,与此同时,公司持有货币资金244.2 亿元,远高于一年以内要偿还的全部有息负债,偿债能力较强。

而中南建设净负债率如此之高,究其原因则是因为其股东权益占比过低,根据公司一季报,其所有者权益仅为202.6 亿元,占总资产比例仅为8.44%。过低的所有者权益导致公司净负债率长期处于高位。

其次,公司还需在规模扩张的同时兼顾盈利能力的提升。根据公司财报显示,中南建设2016、2017、2018、2019 年一季度销售毛利率分别为16.41%、16.31%、19.56%、24.34% ;销售净利率分别为1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。随着前期房地产销售的逐渐结算,公司盈利能力已有所好转,但仍旧需要进一步提升。

同样是近年来十分激进的阳光城,其盈利能力也强于中南建设。根据公告显示,阳光城2016、2017、2018、2019 年一季度销售毛利率分别为23.31%、25.08%、26.06%、27.38% ;销售净利率分别为7.30%、6.72%、6.92%、4.99%。

另外,虽然公司一直强调“高周转”。但据同花顺数据显示,公司一季度存货周转率仅为0.05,而上年同期为0.08。


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