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合景泰富利润大增之谜

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-10-28 浏览次数: 122

2019 年已过半,房企半年成绩单中,孔健岷三兄弟执掌的粤系房企——合景泰富集团(01813.HK)也是可圈可点。

根据公告,2019 年1-6 月公司累计预售额360.39 亿元,同比增长11.2% ;累计预售面积212.2万平米,同比增长11.9%。上半年公司已完成全年850 亿元预售目标的42.4%。按权益合并收入171.1亿元,同比增长68.7% ;核心利润25.14 亿元,同比增长28.1%。

但规模在不断扩张的同时,集团的负债水平也快速攀升。截至上半年末,合景泰富资产负债率82.43%, 净负债率77.2%, 较2018 年底增

加16.27%。

而2018 年,公司签约金额655 亿元,同比大增72%,但也仅仅是刚刚超过年初定下的650 亿元目标。

“踩线”完成目标的背后,2018 年公司营收却出现下滑,该年度实现营收77.77 亿元,同比下降35.2% ;实现归母净利润40.35 亿元,同比增长11.46%。

营收和净利润变化的背离令人疑惑。仔细研究财报,报告期内公司其他非经常收益大幅增加,其中主要包括6.83 亿元的阶段性汇兑收入及出售一家附属公司所得11.67 亿元的收益。

也就是说,“扣非”后,合景泰富利润规模并不如表面上那么“光鲜”。


净负债率上升

“只有做稳之后再做大”,孔健岷对稳健有极其严苛的要求。“就像跑1000 米,我前面200 米跑慢一些,后面500 米再冲上去,结果都是一样的,体力消耗却没那么大。”

但在如今以速度为王的房地产市场,这一经营理念似乎需要修正。曾经耀眼的星河湾、合生创展尽管仍旧在房地产江湖,但地位已经旁落。

近五年,合景泰富销售额以稳字当头,克而瑞的数据显示,其销售额排名五年来有所徘徊,但仅上升8 位。其中,2015 年完成目标九成,2016-2018 年也仅仅是踩过目标线。

表面上看,合景泰富的发展十分契合执掌者不徐不疾的性格。但另一方面,2018 财报及今年上半年财报中显露的问题,也应让这家24 年历史的房地产公司警觉。

首先是负债率这一房企共同关心的问题,根据Wind 数据,2015 年至今,合景泰富集团资产负债率呈现上升态势,2018 年达到82.78%,创历史新高。2019 上半年稍微所有下降。

不过其偿债能力较强,根据Wind 数据,2018年合景泰富现金及等价物期末余额为554.88 亿元,短期借贷及长期借贷当期到期部分为123.20 亿元,长期债务为736.41 亿元。可见,公司目前现金流可以覆盖短期内偿债压力。

不过,在行业内掀起降负债的趋势时,合景泰富净负债率却增长至77.2%,较2018 年底增加16.27%。

2018 年公司融资成本较2017 年明显提高,为6.4%,而集团2017 年平均融资成本仅为5.8%。

进入2019 年,合景泰富积极运作多项融资事宜。3 月11 日,华西证券- 合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划获准通过,发行人为广州合景房地产开发有限公司,发行金额达100 亿元。

5 月28 日,上交所披露信息显示,广州合景房地产开发有限公司拟发行国君- 合景泰富长租公寓1 号系列资产支持专项计划。本债券的品种为资产支持证券-ABS,发行金额20 亿元。目前该项目处于“已回复交易所意见”状态。

其次,在盈利能力方面,合景泰富销售毛利率触底回升。2019 上半年回升至35.05%。2018 年合景泰富销售均价为1.65 万元/ 平方米,较2017 年的1.68 万元/ 平方米有所下滑。与此同时,拿地成本上涨。去年全年拿地均价为5400 元/ 平方米,较2017 年上涨8%。

令人诧异的是,合景泰富的存货周转率表现较差,排名Top50 房企的最后一名,仅为0.12,而且相比2017 年的0.18 更是有所下降。这在如今热衷于高周转的地产界十分罕见,如何提升公司销售周转率,是摆在孔健岷面前的一大难题。


多元发力

尽管是一家以房地产开发为主业的上市公司,但合景泰富早就开始投入其他相关领域。

2018 年公司投资性物业、酒店营运及物业管理等方面收入达到14.13 亿元,比2017 年的11.1 亿元增长27.3%。但主业物业开发的结算收入,由去年的104.32 亿元降至60.64 亿元,同比下滑幅度高达41.9%。

2018 年6 月,公司更名将“地产”二字去掉,这令外界认为是集团“去地产化”的标志。不可否认,合景泰富早已开始打造更多的产业矩阵。

公司官网显示,“集团在深度发展地产板块的同时,整合产城板块、布局教育板块、拓展酒店板块、全面进军长租公寓板块、快速推进文旅板块,积极探索大健康板块。地产、产城、教育、酒店、长租公寓、文旅、大健康等板块与后服务端体系的协同发展,将成为合景泰富集团快速均衡发展的新引擎。”

首先在商业地产领域,集团已在北京、上海、苏州、成都、广州等地开业了6 个购物中心,形成了两个集团商业品牌“摩方”和“悠方”。6 个购物中心中的4 个,都于去年新开业。

长租公寓也是合景泰富布局的重点,目前公司旗下拥有服务式公寓“誉舍”、国际青年公寓“昕舍”、学生公寓/ 定制宿舍“陆舍”三大品牌,已完成在广州、北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、佛山等一线及强二线城市的布局,预计至2020 年可提供2 万个房间。

可以看出,合景泰富在其他领域的胃口不小,孔健岷期望通过其他领域的增长,弥补地产板块的下滑。

在2018 年的业绩发布会上,孔健岷表达了对这些业务的看好和期望。经营性物业,“每年都会大概有两三个持有型物业,我预计在2020 年大概有25 亿-30 亿的经营性收入。”

据悉,合景泰富即将开放9 个商场及4 个出租写字楼,此外,公司将会以轻资产模式继续增加3-4个酒店项目。

孔健岷非常看好商业地产的盈利预期,“通常第一份租约三年过后,它的增速我想可能到40%-50%,所以接下来公司是收割期。”


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