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福晟国际 暴跌后的隐忧

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-11-28 浏览次数: 78

6 个交易日股价暴跌超76%,对于刚刚从父辈手中接管福晟国际(00627.HK)“ 权杖”的潘浩然来说,压力不可谓不大。

今年仅28 岁的他,硕士毕业后进入家族企业磨练,5 年后,潘伟明夫妇便将股权无偿赠其子,并辞去上市公司相关职务。

显然,潘伟明对于儿子信心满满,但资本市场似乎并不乐观。潘浩然任职福晟国际董事会主席首月,福晟国际股价就遭遇暴跌,10 月10 日最低仅0.095 港元。

次日,虽然公司股价从低位拉升86.32%,但依然没有回到此前的位置。福晟国际的股价动荡,也为福晟集团千亿目标埋下了“阴影”。


资本困局

福晟国际的股价动荡,让市场联想起此前佳源国际的数据乌龙事件。仔细分析,两家公司的资本布局也颇为相似,均是集团规模大,而资本平台规模过小。

在并未出现业绩巨额波动情况下,福晟国际的暴跌确实令人费解。有香港券商认为,很可能是“券商孖展新规”导致个人投资者股票爆仓,而个人投资者并没有补充资金实力。但一般而言,个人投资者变动很难导致这么大幅度的暴跌。

福晟国际也公开回应,股价涨跌是由市场决定的,董事会确认,其并不知悉有关股价或成交量变动的任何原因,公司运作一切正常。

资料显示,福晟国际由潘伟明创办,于2017 年12 月1 日反向收购佑威国际登陆香港资本市场。旗下湖南福晟集团有限公司,早于2006 年开始已在湖南长沙开发住宅项目,多年来一直在当地深耕细作。

尽管潘伟明创办的福晟集团已声名在外,但福晟国际在资本市场看起来却像个“小孩子”。财报显示,2019 上半年,福晟国际合约销售额约12.1 亿元,去年同期为13.8 亿元,实现营收2.99 亿元,同比增长313.23% ;利润1.16 亿元,同比减少34.02%。共拥有14 个正在开发或待售的项目,总建筑面积约166.08 万平方米。可以看出,相比其他在港上市的内地房企,这样的规模显得十分“单薄”。

福晟集团似乎才是潘氏家族的野心所在。克而瑞2018 年房企销售额榜单中,福晟集团以621.1 亿元,位居第45 位。今年1-9 月,福晟集团销售额556.5 亿元,排在克而瑞榜单43 名。

2018 年3 月,福晟集团对外公布了地产板块未来三年的目标:2020 年销售业绩规模达到1300 亿元,并在2020 年进入行业前30 名。

Wind 数据显示,2018 年福晟集团实现营收401.88 亿元,总资产规模816.13 亿元,净利润11.7亿元;而同期福晟国际营收12.56 亿元,总资产116.76 亿元,净利润5.12 亿元。属于典型的集团大,而上市公司小的状态。

在股价动荡后,佳源国际表态要通过注入优质资产稳定股价,同时提到对投资者的回报。但截至10 月12 日,福晟国际还未曾有这样的表态,集团手握大量优质资产,上市平台却显得颇为寒酸,投资者用脚投票也比较合理。

9 月9 日,福晟国际公告称,公司最终控股股东潘伟明于9 月7 日将所持公司全部已发行64.16 亿股份以馈赠形式授予其子潘浩然,福晟国际表示此举是作为家族继任计划的一部分。转让事项后,28 岁的潘浩然成为公司最终控股股东,持股比例为56.45%。

此间,据坊间传闻,福晟集团一直在谋求一张资本牌照,打通实业和资本的联系,但目前来看,二代上台后,如何利用好这一资本平台,考验着年轻的接班人。


暴跌背后

暴跌后,福晟国际资产质地到底如何?

根据截至6 月30 日,福晟国际净资本负债比率为138.1%,但相对2018 年末的164.8%,下降26.7 个百分点,但仍处于行业高位。

偿债能力来看,上半年,福晟国际银行结余及现金约为9.85 亿元,一年内到期的借贷金额为23.04 亿元,现金明显不足以覆盖短期债务,偿债压力较大。

因此,分析来看,财务问题也是股价大幅下挫的一个原因。

可以看出,福晟国际财务状况亟待优化,大股东也应该给予一定的支持。

硬币的另一面,规模更为庞大的福晟集团应成为上市公司的“守护者”。官网显示,福晟集团创建于1993 年,是一家地产、建筑两翼协同,涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的综合性企业集团。旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司。

近年来,福晟集团确立了“H+4”(一区两湾四核心)聚集、深耕的城市布局战略,以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑,以海西经济区为战略衔接,以中原城市群、长江中游城市群、京津冀城市群+ 山东半岛、成渝城市群+ 昆明等四大核心城市群为战略支点。

Wind 披露的数据显示,福建福晟集团有限公司2019 上半年实现营收189.46 亿元,同比增长26.42%,归母净利润为5.68 亿元,同比增长77.36%。但其归母净利润此前已经连续两年下滑,2018 年为8.11 亿元,同比下滑30.22%,2017 年为11.62 亿元,同比下滑27.77%。可见房地产业务去化周转加快,资金加快回笼,公司的盈利规模也得以提升。

但另一方面来看,房地产业务的赚钱能力较差,公司销售毛利率和净利率连续三年基本处于下滑态势。2016-2019 中报,公司毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%、11.24% ;净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。

净利率不到4%,而其目前发行的18 福晟03债券发行利率却为7.9%。19 福晟01 和19 福晟02的发行利率均为7.9%。根据公告,福晟集团2019当年累计新增借款已经超过上年末净资产的20%。

频繁融资背后,是公司不断上涨的负债水平。据Wind 数据,公司负债总额从2016 年末的300 多亿,上涨到今年半年报的741.34 亿元。资产负债率也呈现上升态势,去年底负债率为75.53%,今年半年报上升为77.92%,负债率接近80%。

与此同时,2019 年中期公司经营性现金流由正转负,净流出12.19 亿元。投资活动产生的现金流自2015 年期持续为负。

在债务结构上,公司短债占比较高,2019 年中期的短期债务为443.47 亿元,占总债务比例为59.82%。而同期货币资金仅为72.91 亿元。


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