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金辉集团 IPO 前负债高企

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-11-28 浏览次数: 277

排队超三年时间,金辉集团IPO 仍未成功,香港商人林定强的房地产公司资本化道路并不顺利。

根据证监会信息披露显示,金辉集团股份有限公司于2016 年1 月29 日提交招股说明书,此后于2017 年审核状态由已受理变更为已反馈,但目前未有进一步更新。

此前,有报道称,倘若三年登陆A 股市场未果,金辉集团将考虑H 股上市或选择其他融资平台。

这家年销售额将近750 亿元的房地产50 强企业,负债规模和负债率都在不断走高。在融资政策不断趋紧的背景下,金辉集团如何渡过资本寒冬?


负债走高毛利率下滑

一般来说,一家企业IPO 排队状态应经过' 已受理'、' 已反馈'、' 预披露更新'、' 已过会' 等过程,其中,' 已反馈'、' 已受理' 属于朦胧期,' 预披露更新' 状态者则横跨朦胧期和加速期。

目前金辉集团卡在“已反馈”和' 预披露更新'过程之间,也就是说证监会已反馈意见,但公司可能尚未进行回复。

从目前的公开消息中,记者并未查询到证监会对金辉集团上市材料的反馈信息,但从公司发债等披露的数据中,可以对金辉集团的财务状况一窥端倪。

虽然金辉集团规模不断扩张,今年上半年营收净利润均大幅增长,但却面临着负债不断走高,毛利率逐渐下滑的窘境。

中指院排行榜显示,2018 年金辉集团以776亿元的销售额位居行业第39 位。今年1-8 月,金辉集团实现合同销售金额559.7 亿元,同比增长29.6% ;实现销售面积406.3 万平方米,同比增长17.6%。两项数据分别排名行业第38 位和第33 位。

Wind 金融数据显示,今年上半年,金辉集团实现营业总收入102.41 亿元,同比增长95.44% ;归母净利润10.93 亿元,同比增长116.62%。

可以看出,无论是规模还是经营业绩,金辉集团都取得了不俗的成绩。但光鲜背后,金辉的负债和现金流却呈现走向不健康的趋势。

其负债合计从2016 年底的455.14 亿元一路上升到2019 年中的1231.59 亿元, 增幅超过1.7倍。与此同时,其资产负债率也从80.2% 上升至85.82%。

另一方面,公司经营活动产生的现金流量净额由正转负,从去年末的流入29.5 亿元,到今年上半年却为-32.71 亿元。

公司盈利能力近三年也出现下滑迹象,销售毛利率从2016 年的25.92% 上升至2017 年最高的36.15%,此后便一直下降到今年中期的28.12%。

如果说预收账款增加导致公司负债上升,净负债率以及偿债能力更能说明问题。Wind 统计的公司2019 年中报显示,金辉集团净负债率高达163.63%。

在偿债能力上,金辉一年内到期的非流动负债为141.81 亿元,加上0.43 亿元的短期借款,共计142.24 亿元。而公司截至上半年账面货币资金为141.93 亿元,偿债稍有难度。


400 亿加速拿地

一度低调的金辉集团也开始大手笔拿地。

金辉集团高级副总裁黄俊泉曾表示,“目前金辉的土地储备虽已足够支持千亿目标,但是董事长要求在2019 年完成400 亿的土地投资额。”这说明金辉在今年的土地市场的动静不会小。

根据中指院发布的今年1-8 月房企拿地金额排名,金辉以181 亿元排名35 位,也就是说今年剩下的4 个月,金辉将在拿地上投入超过200 亿元。

从克而瑞1-8 月新增土地货值排名来看,金辉以539.2 亿元排名第38 位。据悉,2018 年底,金辉集团总土地货值储备为2111 亿元。金辉官网显示,目前金辉集团土地储备货值达到了2800 亿元,支撑未来持续稳步的增长目标还是有底气的。

据了解,金辉目前下设6 大区域,其中包括三大经济热点区域——环渤海区域、长三角区域、华南区域,其次是华东区域,主要由江苏、合肥等华东腹地组成。其余两个区域是西南、西北两个潜力区域。

“一个区域只要做到200 亿,就有1200 亿,金辉希望通过2019 年努力,加快冲刺千亿的步伐,2 年内实现千亿目标是非常稳妥的节奏。” 黄俊泉在采访时说道。

据悉,截至2018 年末,金辉在长三角区域的杭州、苏州、上海的总项目数近30 个。粤港澳湾区及周边,福州、福清、佛山、惠州项目总数已经有42 个。

在土地投资布局区域方面,金辉依然看好京津地区。黄俊泉表示京津冀城市群金辉已进驻天津、石家庄,虽然项目不多,但是持续看好,“2019年,公司会加大环北京投入,在北京周边拿一些土地。”

据统计,1 月,金辉摘得天津宝坻120 亩宅地,3 月继续摘得天津宝坻63 亩和55 亩两块宅地,4月再次摘得宝坻61 亩宅地,同月石家庄摘得两块地174 亩。5 月22 日,金辉在武汉以28.23 亿元摘得228 亩土地。以及5 月24 日摘得的廊坊251 亩两块地,累计获取土地面积高达724 亩,其中环京地块550 亩。

为补充资本弹药,5 月21 日,金辉集团发布公告称,将面向合格投资者公开发行2019 年公司债券(第一期),总额20 亿元。发行利率7.5%,期限结构为2+2 年期。

7 月22 日,金辉集团2019 年再次面向合格投资者公开发行公司债券已获上交所受理,品种为小公募,金额30 亿元,分期发行,其中首期发行规模为不超过人民币30 亿元。8 月5 日,据上交所消息,该债券状态更新为“已反馈”。


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