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房地产专题报道

涨价去杠杆 疯狂到何时?

文|本刊记者 樊畅 日期: 2018-10-31 浏览次数: 152

最近几个月,三、四线城市,不管是地方小县城还是省会首府城市,房价都出现了大幅度上涨,库存去完的基本房价呈现翻倍的上涨。

有分析认为,备受瞩目的棚改货币化安置政策是本轮价格上涨的最重要元凶之一,许多地区棚改货币化安置比例基本都在80%,部分地区甚至达到100%。

棚改的资金来源主要有这几个方面,政策性银行贷款(国开行、农发行)、政府财务支出(中央及地方)、城投平台企业债以及其他融资渠道。具公开资料显示,截至2018年5月,仅国开行棚改贷款累计发放约4万亿元。

而本轮房价上涨主要集中在三、四线城市,主要原因是棚改基本集中在这些地方。数据显示,2017年一、二线及三、四线城市棚改总套数分别为9.1万套(占比1%)、107.3万套(占比18%)、492.6万套(占比81%)。货币化安置对三、四线城市住宅商品房销售面积的拉动效应显著高于一、二线城市,去库存面积占可销售面积为26.1%,高于一、二线城市13.6个百分点。

什么是棚改货币化安置呢?通俗来讲就是棚改拆迁后,给予拆迁户现金,从而让拆迁户们用现金买房。这一财政政策提升了房地产去库存效率,推动房价上涨地价上涨,房地产开发商再从政府高价拍地,从而缓解当地政府的债务压力。

2017年以来,部分二、三线城市房价过快上涨,引起监管层重视,当前棚改货币化安置政策也开始受到抑制。

住建部就明确表示,对于商品住房库存不足,房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策。商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。全国不搞一刀切。预计货币化安置的比例将有所下降,实物安置有所提升。

住建部透露今年棚改进度完成可喜,前6个月棚户区改造已开工363万套,占目标任务的62.5%。下一步,住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时,依法依规控制棚改成本,严禁大手大脚花钱,严禁违规支出。预计棚改货币化规模将有所下降。

近日有消息称,国家开发银行通知各地分行支行的棚改货币化安置方案的审批权已经回到总行,这意味着棚改项目的审批趋严。

虽然棚改货币化安置未来会在规模和比例上受到抑制,但城镇化进程依然有空间需要推行棚户区改造。未来核心城市周边交通便利快捷的三、四线城市、地区,库存仍然较大。棚户区面积依然较高的地区仍然有较大的棚改货币投放,从而对房价有推动力。人口流出地区,去库存已经告一段落的地区房价可能有相当大的压力。未来房地产市场分化将加剧。

因此次房地产价格的大幅上涨,又激发了地产商们拿地的热情,部分地区土地招拍挂市场火热。地方政府依靠卖地获得收入,缓解了债务压力,但不知道是否会催生新的库存呢?

近期统计局表示,将加快房地产税的制定出台,而在目前去杠杆的大背景下,强监管、去杠杆致社融低迷,M2增速创新低,保障房建设规模也在不断扩大,中国的房地产市场还有多少的疯狂区间? 


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