公司产业
房地产

中南置地 3000 亿豪言背后的隐忧

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-09-17 浏览次数: 105

创业31 年,南通商人陈锦石所创立的中南集团,已经跻身中国企业500 强第118 位,中国民营企业第24 位,ENR2018 全球最大250 家工程承包商第44 名。

从建筑商到中国第18 大房企,中南置地声名愈发显赫,这位曾经低调的包工头也已成为富豪榜上的常客。

集团旗下房地产板块近年来增速惊人,根据克尔瑞的数据,2018 年中南置地合同销售金额1520.5亿元,位居百强房企第18位,提前三年完成千亿目标。

要知道,2015 年其销售金额才仅有229 亿元,也就是说中南置地三年间销售额增长五倍之多,排名跃升24 位。

这家低调而又略显神秘的苏南房企,如何实现跃进式跳升?面对如今高企的融资成本,上半年规模房企销售额增速放缓,中南置地又如何实现3000亿元的豪言?


跃升

靠建筑施工打下基业,凭借房地产做大规模。陈锦石为公司奠定了基础,而他的女儿,1985 年生的陈昱含则将中南置地从百亿带到了千亿规模。

2018 年,中南置地已经在全国100 座城市,开发了300 座楼盘,拥有80 万名业主,年销售额超过1500 亿。

而这位年轻的80 后掌门人,野心要远大于上一辈人。陈昱含在2017 年初喊出“中南置地要在3 年内进入行业前十,剑指3000 亿元目标“的口号。对此,陈昱含曾表示,未来几年3000 亿销售额就是进入房企前10 强的门票,对于中南置地来说,进入前十强还来得及。

与此同时,明星职业经理人陈凯也被中南建设招致麾下,陈昱含将中南置地董事长位置让与陈凯,自己担任CEO。此后,中南置地的规模就如火箭般蹿升。

陈昱含喜欢将公司所在各区域称为“战区”,比如江苏战区,北京战区,成都战区、武汉战区……

战区有两个玩法:“竞争游戏”和“裂变游戏”。在竞争的游戏中,谁强谁成长。打破相邻战区的属地限制与保护,鼓励几个相邻战区间互相竞争,互抢资源。总部明确规则,除了公开招投标拿地之外,可以跨区域甚至跨省份拿地和开发、销售。

裂变的游戏中,某个站区项目数量超过一定量后,又或项目群管理成熟后,一个战区可以裂变几个新的战区。

在这样的狼性竞争中,中南早就吹响了剑指3000 亿的冲锋号。

起初中南置地以开发长周期大盘为主,而在陈昱含上任后,高周转成为公司追求的目标。内部要求三、四线城市项目4 个月开盘,7 个月现金流回正,而一线城市现金流回正时间为12 个月,二线城市9个月。

根据中指研究院数据,今年上半年中南置地斥资277 亿元拿地472 万平方米。克尔瑞数据显示,上半年公司新增货值达854.5 亿元,位居行业第16 位。

其中最大的一笔要数杭州牛田单元地块。3 月4日,杭州以总价60.16 亿元的价码成功出让7 宗地块。其中,中南建设子公司杭州鹏元投资管理有限公司以41.69 亿元的价格,拿下位于江干区的牛田单元R21-07 住宅地块。

据悉,该地块起拍价为29.19 亿元,在经过百余轮举牌竞价后,中南建设以溢价42.8% 的价格拿下。

土地储备是房企发展的“粮草”,“积极补仓”则是中南置地近两年不变的策略。根据公告显示,2018 年,中南建设共新增项目112 个,总规划建筑面积约为1603.32 万平方米。而千亿阵营里的阳光城去年新增项目为85 个,金地去年新增项目为83 个。

3000 亿的雄心壮志确实鼓舞人心,但企业发展也得符合行情大势。今年上半年,中国房地产市场行业整体增速较2018 年显著放缓。1-6 月,TOP100 房企累计权益销售规模近3.9 万亿元,同比仅微增4%。

中南置地房地产业务也不例外,上半年累计合同销售金额约811.9 亿元,比上年同期增长24% ;累计销售面积约 646.0 万平方米,比上年同期增长 24%。

其业绩增长可圈可点,但相比过去几年的增长速度已经开始放缓。早在2017 年初提出的三年后完成3000 亿的目标,恐怕并不那么容易实现。


隐忧

在高速发展的同时,中南建设也出现了不少隐忧。

首当其中的就是负债率问题,伴随着规模的扩张,中南建设负债率持续攀升。2018 年末公司资产负债率已高达91.69%,衡量房地产企业综合债务指标的净负债率也不容乐观。

wind 金融数据显示,2019 年一季度,中南建设净负债率为167.05%,虽然较2018 年底的191.52%大幅下降24 个百分点,但仍旧处于行业高位。

不过,从还债能力来看,中南建设安全边际较强。2019 年一季报显示,公司有息负债 582.6 亿元,其中短期借款和一年内到期的非流动负债132.0 亿元。

一季度,经营性现金流入276 亿元,与此同时,公司持有货币资金244.2 亿元,远高于一年以内要偿还的全部有息负债,偿债能力较强。

而中南建设净负债率如此之高,究其原因则是因为其股东权益占比过低,根据公司一季报,其所有者权益仅为202.6 亿元,占总资产比例仅为8.44%。过低的所有者权益导致公司净负债率长期处于高位。

其次,公司还需在规模扩张的同时兼顾盈利能力的提升。根据公司财报显示,中南建设2016、2017、2018、2019 年一季度销售毛利率分别为16.41%、16.31%、19.56%、24.34% ;销售净利率分别为1.24%、1.76%、5.77%、6.19%。随着前期房地产销售的逐渐结算,公司盈利能力已有所好转,但仍旧需要进一步提升。

同样是近年来十分激进的阳光城,其盈利能力也强于中南建设。根据公告显示,阳光城2016、2017、2018、2019 年一季度销售毛利率分别为23.31%、25.08%、26.06%、27.38% ;销售净利率分别为7.30%、6.72%、6.92%、4.99%。

另外,虽然公司一直强调“高周转”。但据同花顺数据显示,公司一季度存货周转率仅为0.05,而上年同期为0.08。


版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
从李佳琦直播带货,到盲盒潮玩圈粉无数,消费行业正展现出新的趋势。在资本市场上,大消费行情也是持续火爆。WIND数据显示,截至1月13日,中证消费指数自2017年以来上涨105.80%,同期上证综指微涨0.38%。由华安基金绩优基金经理陈媛管理的华安生态优先抓住了消费机会,在刚过去的2019年实现收益率71.10%,排名同类前10%。据了解,由陈媛掌舵的又一新产品华安优质生活1月20日起发行,该基金...
2020年新年伊始,深圳证券交易所组织召开“深市ETF市场发展座谈会”,深交所领导和基金公司、证券公司、托管银行代表出席了会议。在该会议上,深交所对于在2019年工作比较突出的公司和个人颁发了奖项,华安基金创业板50ETF荣获2019年度“最受投资者欢迎的ETF”,华安基金指数与量化投资部助理总监苏卿云获得了2019年度“ETF大讲堂优秀讲师”。在随后召开的座谈会上,华安基金等数十家基金管理公司畅...
从哲学老师到保险行业的管理者,他将太平人寿拉入了世界500强的舞台,即使在行业寒冬期,作为太平人寿保险有限公司总经理的他也能带领企业销售逆势增长。他就是四川大学校友张可,一位梦想卓越的行业领跑者。 从四川学霸到央企副董,他3年让企业增收300亿,'再造'一家世界500强张可,毕业于四川大学,获经济学博士学位,高级财务管理师。现调至中国太平保险集团总部任职,并兼任太平人寿副...
近日,德同资本宣布完成德同合心股权投资基金募集,总规模为20亿元人民币。在当前国内资本市场持续低迷,募资极度艰难的大环境下,德同资本作为国内领先的专业投资机构,以长期持续优异回报获得了国内众多顶级投资机构的支持。德同合心基金的主要出资人包括国投创合母基金、上海科创母基金、吴江东方国资、前海母基金、苏州元禾辰坤母基金、上海青浦投资有限公司、江西省发展升级引导基金等多家知名机构投资者。德同合心股权投资...
„      博世集团首个在德国以外的燃料电池中心,计划于2021年实现小批量生产„      涵盖从关键零部件到电堆乃至燃料电池系统全部测试设备以及电堆样件试制线„      博世创新与软件研发中心落户无锡,预计2020年建成投入使用 &...