英才专访
房地产

滨江集团 突围困局

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 39

长期驻守单一区域,是太过保守,还是不走寻常路?是过于自信,还是对房地产行业特性的判断?

在融创、碧桂园、恒大、新城控股四处狂飙突进的时候,放眼全国,押注单一市场成功做到全国百强的,一家是河南建业(00832.HK),另一家则是以杭州为大本营的滨江集团(002244.SZ)。

早在2015 年,滨江集团就提出要在2018 年实现千亿目标。然而,三年时间过去,滨江集团不但千亿目标流产,尝试全国化布局也接连失利。

在浙江大本营,前有老对手绿城(03900.HK)虎视眈眈,后有大型房企强势进驻,留给滨江集团的时间不多了。


逆势加杠杆

数据显示,2018 年滨江集团实现合约销售850.1 亿元,同比增长38.2%。在杭州这座大本营,滨江集团销售额斩获第一,但这个殊荣却并不甜蜜。

据2018 年度报告显示,公司营业收入211.15亿元,同比增长53.3%,但归母净利润却大幅下滑28.89% 至12.17 亿元。扣非净利润连续两年下滑,且ROE 创下上市以来新低。分析来看,主要由于其他应收账款过多,权益土储占比过低所致。

而按照早前的规划,滨江集团力争在2018 年实现千亿。千亿目标也早就在董事长戚金兴案头的笔记本中。但“我们主动踩了一脚刹车,因为对我来说,安全更重要。”戚金兴坦言,在行情变化的2018 年,滨江集团并未追求规模,而是主动“踩了脚刹车”。

时间来到2019 年,眼看浙系、闽西等后起之秀快速崛起。戚金兴对于千亿目标早已迫不及待。

在交出了一份令人失望的年度财报答卷后,滨江集团逆势押注。

首先在土地方面,4 月16 日,滨江集团以总价52 亿元、封顶溢价率30%+ 自持22% 的代价,竞得位于杭州上城区望江单元的一宗总规划建筑面积11.5 万平方米的优质宅地。引人关注的是,这块地以超50000 元/ 平方米的实际楼面价成为杭州实际意义上宅地的“单价地王”。

经估算,该项目的未来售价或将超过10 万元/平方米,而据杭州当地第三方平台数据显示,目前该地块周边在售的新盘均价约6.8 万-7.2 万元/ 平方米。从周边区域售价来看,滨江集团此举不可谓不激进。

其次,在融资方面,继续举债前行。滨江集团2019 年前3 个月累计新增借款50.7 亿元,占2018年末公司未经审计净资产193.18 亿元的26.24%。

去年底公司未经审计的借款余额为261.15亿元,截至今年3 月底,公司借款余额上升为311.85 亿元。

滨江集团在3 月14-15 日期间发行了公司2019年度第二期短期融资券,规模8 亿元,票面利率4.1%,兑付日为2020 年3 月15 日。

3 月11 日,滨江集团资产支持专项计划项目状态已经更新为“通过”。该债券类别为ABS,拟发行金额4.66 亿元,发行人为杭州滨江房产集团股份有限公司,承销商及管理人为联讯证券股份有限公司。

从过往三年来看,滨江集团经营活动产生的现金流净额持续下降,2018 年更创下10 年新低。而筹资活动产生的现金流净额持续上升。也就是说,不断融资却没有产生实际的经营现金流入。面对新一轮竞争,这种恶性循恐得不到遏制,只会埋下更大隐患。


突围难题

偏安一隅,并非是一位有志向的企业家所期望的,除非这个市场能够承载他的野心。

和滨江集团过度依赖杭州市场不同,建业所处的河南省拥有1 亿多的人口,其城镇化率只有50%。河南经济总量也排在全国前五,其体量相当于一个世界大国。

从数据对比来看,尽管建业在销售额和营收方面都略逊色于滨江集团,但在销售毛利率以及ROE方面均超过了滨江。

如今胡葆森领导的建业也开始向周边省市布局,滨江集团也并非居安思危,戚金兴曾试图将企业的疆土开拓到上海和深圳。

2015 年,滨江确立“三点一面”发展战略,其中杭州作为大本营,深圳作为主战场,上海作为次战场,但发展并不顺利。

深圳、上海等一线城市,土地资源极其稀缺,由于缺乏对外作战的经验,拿地又极为谨慎,在深圳市场,滨江集团只能打起游击战。

而此时,正值上一轮房地产市场回暖的前夕,滨江集团却一直秉持着谨小慎微的风格,实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略。

据统计,即便在杭州大本营,在2008 年公司全年仅在杭州斩获3 个地块。两年后,房价和地价均大幅增长之时,滨江集团却在三、四线城市开启了大量拿地策略,其在此期间拿到的土地,直到2014 年才卖出去。

2014-2015 年的两年时间里,滨江集团仅在杭州拿下3 宗地,又完美地错过了2016 年杭州房地产市场的火爆行情。

另一方面,集团销售金额虽然持续增长,但权益销售占比却一直过低,且呈现持续下滑态势。根据克尔瑞数据显示,2018 年公司销售金额为850.1 亿元,排在全国第37 位;但权益金额仅有374.8 亿元,权益占比为44%;2019 年1-2 月销售额112.5 亿元,排在27 位;但权益金额仅有46.5 亿元,占比下降为41.33%。

踩错节奏,对外扩张又遇到阻碍,滨江集团只能“班师回朝”,重新出发。2019 年,滨江为自己制定的战略是:聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部,同时调整区域布局,把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜,积极进入适应滨江风格的、人口净流入的、经济发达的、需要滨江产品的城市和区域,例如南京、苏州、成都、武汉等。而2019 年的目标中心,就是冲刺千亿销售目标。

口号喊得很响亮,在杭州大举加码,其他区域却是按兵不动。


版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
2019年上半年投资正式收官。A股市场虽然波动较大,但整体行情向好。WIND数据显示,截至6月28日,上证综指、深证成指上半年涨幅为19.45%、26.78%。华安基金凭借出色的投资管理实力,交出了一份靓丽的“中考”成绩单。海通证券数据显示,截至6月28日,华安基金近1年权益类基金绝对收益率达15.64%,在全行业117家基金公司中排名第1;近2年、近3年收益率同样保持领先,排名行业4/108和1...
今年上半年消费类基金成为“大赢家”。尤其是一些规模不大的基金,凭借灵活的身位,在“大消费”领域游刃有余,逐渐受到投资者认可。银河证券数据显示,截至2019年7月5日,广泛布局“大消费”的华安生态优先(代码:000294)今年以来取得了50.49%的回报,在同类414只基金中排名13。该基金优秀的业绩表现也受到主流评级机构的关注,在最新的基金评级中,华安生态优先获得海通证券“五星基金”评级以及银河证...
企服行业洗牌加速 顺利办批量合规精准定位抢占行业先机税制变革激发企服市场活力 顺利办合规疏引瞄准万亿市场2019减费降税近2万亿元,金融普惠着重点墨,积极财政政策加力提效……两会期间牵动着市场经济的敏感神经,一系列政策红利信号,进一步点燃公众双创热情,释放民营经济活力。当政策趋势暗藏投资风口,激增的市场份额,无疑是企服行业下一步重点争夺的热点领域,洗牌之战或将迎来新一轮的加速。无论是以金蝶、用友、...
顺利办牵手区块链 效率变革跑出行业突围加速度“区块链+企业服务”开花落地 顺利办把握行业未来新动能每一项伟大技术的诞生,都为时代带来一场由内而外的能量更迭和深度变革。而选择优先布局的行业“弄潮儿”,往往将借此把控住行业未来发展的悸动脉搏。近日,国家互联网信息办公室在官网发布了境内区块链信息服务备案清单(第一批),涉及BATJ(百度、阿里、腾讯、京东)、中国平安等在内的164家公司,其中上市公司24...
锚定智慧企服生态圈 顺利办“闭环思维”锻造持续成长力大数据内外双循环 顺利办构建企服生态实现“弯道超车”曾经,以BAT代表的巨头厂商争先布局“To B”领域,掀起了一轮资本市场的淘金热潮,SaaS作为资本圈最为青睐的标的,一时间风光无限。如今,距离2015年“SaaS服务元年”已经过去了三年,国内SaaS公司整体看起来似乎有点悲观。据悉,一些SaaS企业(规模在1亿以下)的年增长速度很难保持在10...