英才专访
房地产

滨江集团 突围困局

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 69

长期驻守单一区域,是太过保守,还是不走寻常路?是过于自信,还是对房地产行业特性的判断?

在融创、碧桂园、恒大、新城控股四处狂飙突进的时候,放眼全国,押注单一市场成功做到全国百强的,一家是河南建业(00832.HK),另一家则是以杭州为大本营的滨江集团(002244.SZ)。

早在2015 年,滨江集团就提出要在2018 年实现千亿目标。然而,三年时间过去,滨江集团不但千亿目标流产,尝试全国化布局也接连失利。

在浙江大本营,前有老对手绿城(03900.HK)虎视眈眈,后有大型房企强势进驻,留给滨江集团的时间不多了。


逆势加杠杆

数据显示,2018 年滨江集团实现合约销售850.1 亿元,同比增长38.2%。在杭州这座大本营,滨江集团销售额斩获第一,但这个殊荣却并不甜蜜。

据2018 年度报告显示,公司营业收入211.15亿元,同比增长53.3%,但归母净利润却大幅下滑28.89% 至12.17 亿元。扣非净利润连续两年下滑,且ROE 创下上市以来新低。分析来看,主要由于其他应收账款过多,权益土储占比过低所致。

而按照早前的规划,滨江集团力争在2018 年实现千亿。千亿目标也早就在董事长戚金兴案头的笔记本中。但“我们主动踩了一脚刹车,因为对我来说,安全更重要。”戚金兴坦言,在行情变化的2018 年,滨江集团并未追求规模,而是主动“踩了脚刹车”。

时间来到2019 年,眼看浙系、闽西等后起之秀快速崛起。戚金兴对于千亿目标早已迫不及待。

在交出了一份令人失望的年度财报答卷后,滨江集团逆势押注。

首先在土地方面,4 月16 日,滨江集团以总价52 亿元、封顶溢价率30%+ 自持22% 的代价,竞得位于杭州上城区望江单元的一宗总规划建筑面积11.5 万平方米的优质宅地。引人关注的是,这块地以超50000 元/ 平方米的实际楼面价成为杭州实际意义上宅地的“单价地王”。

经估算,该项目的未来售价或将超过10 万元/平方米,而据杭州当地第三方平台数据显示,目前该地块周边在售的新盘均价约6.8 万-7.2 万元/ 平方米。从周边区域售价来看,滨江集团此举不可谓不激进。

其次,在融资方面,继续举债前行。滨江集团2019 年前3 个月累计新增借款50.7 亿元,占2018年末公司未经审计净资产193.18 亿元的26.24%。

去年底公司未经审计的借款余额为261.15亿元,截至今年3 月底,公司借款余额上升为311.85 亿元。

滨江集团在3 月14-15 日期间发行了公司2019年度第二期短期融资券,规模8 亿元,票面利率4.1%,兑付日为2020 年3 月15 日。

3 月11 日,滨江集团资产支持专项计划项目状态已经更新为“通过”。该债券类别为ABS,拟发行金额4.66 亿元,发行人为杭州滨江房产集团股份有限公司,承销商及管理人为联讯证券股份有限公司。

从过往三年来看,滨江集团经营活动产生的现金流净额持续下降,2018 年更创下10 年新低。而筹资活动产生的现金流净额持续上升。也就是说,不断融资却没有产生实际的经营现金流入。面对新一轮竞争,这种恶性循恐得不到遏制,只会埋下更大隐患。


突围难题

偏安一隅,并非是一位有志向的企业家所期望的,除非这个市场能够承载他的野心。

和滨江集团过度依赖杭州市场不同,建业所处的河南省拥有1 亿多的人口,其城镇化率只有50%。河南经济总量也排在全国前五,其体量相当于一个世界大国。

从数据对比来看,尽管建业在销售额和营收方面都略逊色于滨江集团,但在销售毛利率以及ROE方面均超过了滨江。

如今胡葆森领导的建业也开始向周边省市布局,滨江集团也并非居安思危,戚金兴曾试图将企业的疆土开拓到上海和深圳。

2015 年,滨江确立“三点一面”发展战略,其中杭州作为大本营,深圳作为主战场,上海作为次战场,但发展并不顺利。

深圳、上海等一线城市,土地资源极其稀缺,由于缺乏对外作战的经验,拿地又极为谨慎,在深圳市场,滨江集团只能打起游击战。

而此时,正值上一轮房地产市场回暖的前夕,滨江集团却一直秉持着谨小慎微的风格,实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略。

据统计,即便在杭州大本营,在2008 年公司全年仅在杭州斩获3 个地块。两年后,房价和地价均大幅增长之时,滨江集团却在三、四线城市开启了大量拿地策略,其在此期间拿到的土地,直到2014 年才卖出去。

2014-2015 年的两年时间里,滨江集团仅在杭州拿下3 宗地,又完美地错过了2016 年杭州房地产市场的火爆行情。

另一方面,集团销售金额虽然持续增长,但权益销售占比却一直过低,且呈现持续下滑态势。根据克尔瑞数据显示,2018 年公司销售金额为850.1 亿元,排在全国第37 位;但权益金额仅有374.8 亿元,权益占比为44%;2019 年1-2 月销售额112.5 亿元,排在27 位;但权益金额仅有46.5 亿元,占比下降为41.33%。

踩错节奏,对外扩张又遇到阻碍,滨江集团只能“班师回朝”,重新出发。2019 年,滨江为自己制定的战略是:聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部,同时调整区域布局,把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜,积极进入适应滨江风格的、人口净流入的、经济发达的、需要滨江产品的城市和区域,例如南京、苏州、成都、武汉等。而2019 年的目标中心,就是冲刺千亿销售目标。

口号喊得很响亮,在杭州大举加码,其他区域却是按兵不动。


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