英才专访
房地产

美的置业 何享健的地产野心

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 360

美的的地产野心有多大,从美的置业(03990.HK)飙升的速度就可以看出来。

根据美的置业招股书,2015-2017 年,美的置业合约销售额分别为111 亿元、206 亿元、507 亿元,复合年增长率约113.7% ;2018 年合约销售额增长至790 亿元,2019 年的目标则是突破千亿大关。

5 年时间,销售额从百亿级增长至千亿级,10倍的增长速度,比起家电行业,房地产似乎更有“爆炸感”。

2018 年10 月11 日,美的置业正式在香港联交所主板挂牌交易。何氏家族再增添一家资本平台,期间股价涨幅超过30%,至今美的置业市值接近250 亿元。


地产黑马

即便是在豪强林立的地产界,美的置业也是一匹成色很足的黑马。

4 年时间,其销售额从百亿级晋升到接近800亿元,于此同时,其销售额排名也从87名上升到39名。

不过值得注意的是,这种增长速度,在房地产行业整体放缓的背景下,也出现下降态势。2015 -2018 年其销售额增速分别为85.59%、146.12%、55.82%,如果按照2019 年实现1000 亿的目标来计算,其2019 年的销售额增速应不低于26.58%。

5 月6 日,美的置业公告称,今年前4 个月,该公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约为285 亿元,相应的已售建筑面积约为277 万平方米。也就是说,前4 月已经完成全年目标的28.5%。

按照克尔瑞公布的2019 年1-4 月中国房地产企业销售TOP100 排行榜,美的置业的全口径销售金额排在第30 名。

分析来看,押注二、三、四线城市是美的置业过去三、四年崛起的关键。美的置业正好踩准了2016 年起二、三线城市的房地产火爆行情,2016年开启的二、三线城市货币化安置措施,令这些城市房地产快速去化。房价一路上涨,押注二、三线的房企也是顺势崛起。


激进拿地

土地是美的置业增长的“燃料库”。据年报显示,截至2018 年12 月31 日,美的置业在48 个城市及地区的土地储备达4507 万平方米,分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五大地区。

2018 年,美的置业加速拿地,新增项目土地储备达1662 万平方米,通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57 万平方米,全年共新增土地储备1719 万平方米。

进入2019 年,美的置业拿地规模有增无减。

3 月21 日,美的以成交价11.7 亿元,摘得江苏省常州1 宗地块,折合楼面价6881 元/ 平方米,溢价率55.17% ;

4 月1 日,美的置业经过近半小时的竞拍,以4.71 亿元竟得广东惠州商住地,楼面价3940.93 元/平方米,溢价率为24%。值得注意的是,这是美的置业首次进入惠州;

4 月3 日,浙江省台州市一宗土地出让,经过176 轮竞价,美的置业以6.43 亿元夺得地块,溢价率86.6%,楼面价约8570 元/ 平方米。

中部城市武汉已经成为房企角逐的战场,未来加强在二线城市的布局,美的置业在武汉接连拿地。据报道,美的置业4 月在武汉连续拿地超50 亿。

4 月23 日,美的置业以总价28.57 亿元竞得东湖新技术开发区一宗地块,楼面地价10369.76 元/平方米,溢价率72.94% ;

两天后,美的置业于4 月25 日以最高限价25.22 亿元竞得一宗江夏区地块,楼面价6233.33元/ 平方米,溢价率57.72%。

尽管其销售额排在30 名开外,但今年1-4 月,而根据克而瑞研究中心数据,公司新增土地货值已达到313.4 亿元,排在第28 位;新增土地建筑面积达286 万平方米,排名22 位。


快速资本化

资本是房地产企业先行的粮草。去年10 月中旬,美的置业正式登陆港交所,成为何享健家族旗下又一家上市公司。房地产行业属于资金密集型产业,对资金周转率及融资具有天然需求,快速资本化也是房企的共同选择。

2004 年,何享健获得美的置业集团多数股权,成为美的进军房地产行业的开端。为满足港股上市要求,美的在2013 年设立BVI 公司,将股权转让给儿媳卢德燕(外籍),后通过一致行动人协议安排,共同成为美的置业的控股股东。

上市初,美的置业便显露了其地产野心,根据其招股说明书,公司“致力于成为中国十大房地产开发商之一。”

由此可见,经过多年发展,千亿目标仅是其短期的一个小目标,向行业前十发起冲击,才是其真正的野心。

背靠“美的”这一品牌背书,美的置业构建起“地产+ 产业”的复合发展战略。首先,在物业装配方面,美的家电板块和房地产建立了密切的合作关系。

根据公告,美的置业与美的集团订立框架购买协议,美的集团向美的置业提供厨房电器、热水器、滤水器、洗衣机及空调等家电与智慧家居科技产品、保安监视产品及智能娱乐产品。

其次,依托美的集团,美的置业向客户提供智能家居系统解决方案,同时涉足住宅物业开发价值链上的强相关性领域,包含物业管理、智能家居、商业物业投资及运营、装配式建筑、产城运营、整体卫浴等,形成多元一体化业务体系。

值得一提的是,由于美的品牌的背书,美的置业近年来融资成本较低。财报显示,截至2018 年12 月31 日,美的置业总现金及银行存款为265.3 亿元,总借款额为495.1 亿元,净负债率为97%,有所下降。融资结构里面,有50% 以上是银行开发贷。

2018 年,在集团的支撑下,美的置业融资成本低于行业平均水平,年内的实际加权借贷利率为5.91%,优势明显。

发展迄今,美的置业的物业发展项目均衡布局于珠江三角洲、长江三角洲、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区等五大核心经济区,覆盖全国15 个省份。

从其产业板块来看,主要集中在广东、江苏、湖南、贵州、辽宁、河北、浙江、江西、云南九大区域。

作为后来者,美的成长主要踩准了二、三线城市房地产的爆发期。其发迹的2015-2016 年,正是一线城市面临密集房地产调控的时期,此时押注一线将面临巨大挑战,二、三线城市正好成为超车跳板。

在家电领域创造千亿美的之后,何享健再造一个千亿地产公司,似乎不是做梦。


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