英才专访
房地产

美的置业 何享健的地产野心

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 180

美的的地产野心有多大,从美的置业(03990.HK)飙升的速度就可以看出来。

根据美的置业招股书,2015-2017 年,美的置业合约销售额分别为111 亿元、206 亿元、507 亿元,复合年增长率约113.7% ;2018 年合约销售额增长至790 亿元,2019 年的目标则是突破千亿大关。

5 年时间,销售额从百亿级增长至千亿级,10倍的增长速度,比起家电行业,房地产似乎更有“爆炸感”。

2018 年10 月11 日,美的置业正式在香港联交所主板挂牌交易。何氏家族再增添一家资本平台,期间股价涨幅超过30%,至今美的置业市值接近250 亿元。


地产黑马

即便是在豪强林立的地产界,美的置业也是一匹成色很足的黑马。

4 年时间,其销售额从百亿级晋升到接近800亿元,于此同时,其销售额排名也从87名上升到39名。

不过值得注意的是,这种增长速度,在房地产行业整体放缓的背景下,也出现下降态势。2015 -2018 年其销售额增速分别为85.59%、146.12%、55.82%,如果按照2019 年实现1000 亿的目标来计算,其2019 年的销售额增速应不低于26.58%。

5 月6 日,美的置业公告称,今年前4 个月,该公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约为285 亿元,相应的已售建筑面积约为277 万平方米。也就是说,前4 月已经完成全年目标的28.5%。

按照克尔瑞公布的2019 年1-4 月中国房地产企业销售TOP100 排行榜,美的置业的全口径销售金额排在第30 名。

分析来看,押注二、三、四线城市是美的置业过去三、四年崛起的关键。美的置业正好踩准了2016 年起二、三线城市的房地产火爆行情,2016年开启的二、三线城市货币化安置措施,令这些城市房地产快速去化。房价一路上涨,押注二、三线的房企也是顺势崛起。


激进拿地

土地是美的置业增长的“燃料库”。据年报显示,截至2018 年12 月31 日,美的置业在48 个城市及地区的土地储备达4507 万平方米,分布于珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五大地区。

2018 年,美的置业加速拿地,新增项目土地储备达1662 万平方米,通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57 万平方米,全年共新增土地储备1719 万平方米。

进入2019 年,美的置业拿地规模有增无减。

3 月21 日,美的以成交价11.7 亿元,摘得江苏省常州1 宗地块,折合楼面价6881 元/ 平方米,溢价率55.17% ;

4 月1 日,美的置业经过近半小时的竞拍,以4.71 亿元竟得广东惠州商住地,楼面价3940.93 元/平方米,溢价率为24%。值得注意的是,这是美的置业首次进入惠州;

4 月3 日,浙江省台州市一宗土地出让,经过176 轮竞价,美的置业以6.43 亿元夺得地块,溢价率86.6%,楼面价约8570 元/ 平方米。

中部城市武汉已经成为房企角逐的战场,未来加强在二线城市的布局,美的置业在武汉接连拿地。据报道,美的置业4 月在武汉连续拿地超50 亿。

4 月23 日,美的置业以总价28.57 亿元竞得东湖新技术开发区一宗地块,楼面地价10369.76 元/平方米,溢价率72.94% ;

两天后,美的置业于4 月25 日以最高限价25.22 亿元竞得一宗江夏区地块,楼面价6233.33元/ 平方米,溢价率57.72%。

尽管其销售额排在30 名开外,但今年1-4 月,而根据克而瑞研究中心数据,公司新增土地货值已达到313.4 亿元,排在第28 位;新增土地建筑面积达286 万平方米,排名22 位。


快速资本化

资本是房地产企业先行的粮草。去年10 月中旬,美的置业正式登陆港交所,成为何享健家族旗下又一家上市公司。房地产行业属于资金密集型产业,对资金周转率及融资具有天然需求,快速资本化也是房企的共同选择。

2004 年,何享健获得美的置业集团多数股权,成为美的进军房地产行业的开端。为满足港股上市要求,美的在2013 年设立BVI 公司,将股权转让给儿媳卢德燕(外籍),后通过一致行动人协议安排,共同成为美的置业的控股股东。

上市初,美的置业便显露了其地产野心,根据其招股说明书,公司“致力于成为中国十大房地产开发商之一。”

由此可见,经过多年发展,千亿目标仅是其短期的一个小目标,向行业前十发起冲击,才是其真正的野心。

背靠“美的”这一品牌背书,美的置业构建起“地产+ 产业”的复合发展战略。首先,在物业装配方面,美的家电板块和房地产建立了密切的合作关系。

根据公告,美的置业与美的集团订立框架购买协议,美的集团向美的置业提供厨房电器、热水器、滤水器、洗衣机及空调等家电与智慧家居科技产品、保安监视产品及智能娱乐产品。

其次,依托美的集团,美的置业向客户提供智能家居系统解决方案,同时涉足住宅物业开发价值链上的强相关性领域,包含物业管理、智能家居、商业物业投资及运营、装配式建筑、产城运营、整体卫浴等,形成多元一体化业务体系。

值得一提的是,由于美的品牌的背书,美的置业近年来融资成本较低。财报显示,截至2018 年12 月31 日,美的置业总现金及银行存款为265.3 亿元,总借款额为495.1 亿元,净负债率为97%,有所下降。融资结构里面,有50% 以上是银行开发贷。

2018 年,在集团的支撑下,美的置业融资成本低于行业平均水平,年内的实际加权借贷利率为5.91%,优势明显。

发展迄今,美的置业的物业发展项目均衡布局于珠江三角洲、长江三角洲、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区等五大核心经济区,覆盖全国15 个省份。

从其产业板块来看,主要集中在广东、江苏、湖南、贵州、辽宁、河北、浙江、江西、云南九大区域。

作为后来者,美的成长主要踩准了二、三线城市房地产的爆发期。其发迹的2015-2016 年,正是一线城市面临密集房地产调控的时期,此时押注一线将面临巨大挑战,二、三线城市正好成为超车跳板。

在家电领域创造千亿美的之后,何享健再造一个千亿地产公司,似乎不是做梦。


版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
2019年是中国公募基金发轫20周年。而正如一位资深的公募基金人士所言,中国公募基金近2年所经历的诸多深刻变革,几乎相当于此行业前18年所经历的总和。 互联网流量的攻城掠地,金融科技的渗透赋能,指数投资的风起云涌,ESG投资的方兴未艾……中国公募基金所面临的时代风口和趋势力量之多元与多变,从未如此刻动人心魄,也从未如此刻挑战丛生。在诸多指向未来的机会之中,公募基金公司当前就业务布局和资源...
2019年8月31日下午,由全国工商联主办,全国工商联法律部、北京师范大学刑事法律科学研究院、大成律师事务所承办,全国工商联会员部、人才交流服务中心、信息中心、机关服务中心、法律维权服务中心协办的第十六期德胜门大讲堂活动在京成功举办,本期大讲堂以“法治民企--畅行法治 行稳致远”为主题。全国工商联党组成员、副主席邱小平,全国工商联党组成员、副主席鲁勇等有关领导嘉宾出席活动。大会以“主题演讲和专题对...
作为A股近年来表现最佳的投资标的之一,沪深300在A股中的代表性和重要性正在持续提升,以沪深300指数为基准的指数增强基金,表现更是明显超越基准。记者了解到,在众多沪深300增强基金中,华宝沪深300增强基金A,基金代码为003876,近一年收益高达23.09%,业绩高居19只同类可比沪深300增强基金第一。 实际数据表明,全市场沪深300增强基金,相较于基准指数,的确具有显著的Alph...
今年以来,A股市场一波三折,成为考验基金经理投资实力最好的验金石。华安基金明星基金经理、“成长股猎手”胡宜斌管理的新老产品两开花,WIND数据显示,截至8月21日,华安媒体互联网今年以来收益率达56.20%,在同类产品中排名前1%。同时,今年新成立的华安智能生活、华安成长创新投资成效显著,基金净值创新高。作为华安基金新锐基金经理之一,胡宜斌投资实力出众,且风格鲜明,擅长“科技+成长”领域投资。而这...
8月16日挂牌上市的华宝科技龙头ETF,基金简称“科技ETF”,交易代码515000,上市三个交易日规模就实现翻倍,成为史上规模翻番最快ETF,其最新净值和份额规模均超过20亿。8月20日,其单日成交额近9亿元,流动性和交易活跃度已比肩创业板、沪深300等主流宽基指数ETF。 面对场内投资者赚得盆满钵满,看好科技ETF的场外投资者也无需再等。华宝基金今日发布公告称,华宝科技龙头ETF联接...
电子杂志