英才专访
房地产

富力地产当能力支撑不起野心

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-11-28 浏览次数: 49

曾经的“华南五虎”一哥富力虽已不复当年之光,但其掌舵者的野心却愈发庞大。

多次在伦敦置业、收购恒基兆业项目,接盘海航海南大英山CBD 部分项目,花费近200 亿拿下万达酒店资产,李思廉和张力这对老搭档的扩张欲望不断膨胀。

不计后果的疯狂并购,令公司债务急剧上升,现金流入不敷出。根据财报,富力地产(02777.HK)经营性现金流连续7 年为负,上市以来,投资活动现金流仅有两年为正。

这家全国20 强房地产公司的成绩单,令投资者汗颜。


控制不住的手

读不懂的是这家公司的发展战略。

潘多拉魔盒似乎开启于那场至今议论于坊间的“世纪大交易”。2017 年7 月19 日,万达索菲特酒店,名流云集,车水马龙。

王健林和孙宏斌正要宣布一场世纪交易,但原定下午4 点正式开始的签约仪式,被要求延后1 个小时。此后,故事的结局众所周知。

交易活动背景板上添上了富力的名称。当天,富力以6 折价钱、199 亿元收购了万达商业地产旗下77 家酒店资产。

当时来看,李思廉确实像捡了个大便宜。计算来看,收购的酒店单价约为2.58 亿元,仅是富力自己开发酒店成本的一半。

然而,直至今日,当初看似以白菜价买入的优质标的,却成为富力深陷泥潭的债务大坑。以公允价值计算,收购万达酒店资产为其带来的超131 亿元“议价收购收益”,2017 年富力地产61.18% 的净利润来自于这笔交易。不过,好景不长。2018 年,刨除这笔交易的溢利后,富力纯利润降回到83 亿元,猛跌60%。

根据最新财报,今年上半年,富力酒店营运亏损额为4.2 亿元,去年同期亏损额为1.84 亿,同比上涨128%。

而根据年报数据显示,2013-2018 年间,其真实亏损额分别为2.49 亿元、1.4 亿元、1.67 亿元、1.83亿元、1.46 亿元和4.59 亿元。

有自媒体感慨:“万达的文旅城和酒店都是好肉,但有的人咽下去了,吃得有滋有味;有的人却贪多嚼不烂,搞得现在整个消化系统都出了问题”。

然而,李思廉却并不后悔,他说“成为世界最大的豪华酒店业主,感觉很好,起码自己在出差的时候,可以受到特别的关注。”

当人们以为富力会收敛自己疯狂投资的双手时,今年7 月6 日,富力与华泰汽车签署战略合作协议,称双方将在新能源整车制造、智能网联及无人驾驶方面展开合作,未来还会加快布局东南亚等海外汽

车市场。

此后,华泰汽车就爆出欠薪、停产等风波,富力不得不停止全部的合作协议。尽管房企跨界新能源汽车早有先例,但一家知名房企的眼光却如此离谱,不禁让人大跌眼镜。


越来越多的负债

欲望背后,埋下的是负债的祸根。

据半年报显示,富力地产净负债规模由2018 年末的1285.92亿元增加至2019年6月末的1564.7亿元,净负债率由2018 年末的184.1% 大幅提高至2019 年6 月末的219.0%。截至2019 年6 月末,富力地产总负债高达3340.46 亿元,较2018 年末增长12.73%。

而与此同时,公司的盈利增长不仅没有跟上,反而远低于去年同期。

富力地产中报显示,纯利由上年同期的40.8 亿元增至41.7 亿元,同比增长2.2%; 归属股东净利润40.27 亿元,同比增长2.66%。

更令投资者担心的是,这家曾经辉煌的大型房企,增速乏力。

根据公告,截至今年9 月底,公司总权益合约销售金额约925.6亿元,销售面积约853.44万平方米。销售收入和销售面积增速分别为6%、29%。

要知道,富力2019 年的销售目标是1600 亿,比去年1300 亿增加23%。三分之二的时间已过,才完成年度目标的57.85%。

在8 月22 日的富力中期业绩发布会上,李思廉自问自答:“谁说今年的市场差?没有很差。你看见哪一家公司很差?一家都没有。”

在李老板自认为不差的背后,富力已经感觉到资本的寒冷,为了减少财务负担,公司决定减少拿地。

2019 年7 月26 日,李思廉亲自起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。该文件下发全公司,提出2019 下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,而且下半年原则上暂停拿地。

一边减少开支,一边抓紧促销售,提升回款效率。该份文件也明确强调,公司财务、开发、工程等部门均应以销售为中心开展工作,全力以赴配合销售目标的达成; 坚持全民营销,加强促销力度,以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

为此,李思廉不得不在8 月22 日的中报业绩会上澄清:富力并不是完全不拿地了,文件中也提到,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

不过,现实是如此残酷。根据富力地产中报显示,公司总负债、短期借款、长期借款当期到期部分、净负债率等指标均在不同程度地增长。

更遑论李思廉看重的现金流,根据财报,富力地产经营性现金流连续7 年为负,2005 年上市以来,投资活动现金流仅有两年为正。

今年上半年公司经营性现金流为-260.76 亿,投资活动产生的现金流为-18.42 亿;相比较,其融资活动产生的现金流高达315.74 亿。这说明公司还在不断融资,但投资和生产却在不断“失血”。

这些数据背后,富力更应该深思自己的发展策略。过分“贪慕虚荣”,满足自己的野心,疯狂开支投资,导致上市公司流血不止。

李老板真的应该思考,别人宁可六折割肉甩卖的东西,自己为什么还要买?


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