英才专访
房地产

泰禾迷局 黄其森等待白衣骑士

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-06-20 浏览次数: 98

黄其森2000 亿目标的呼喊还言犹在耳,如今出师未捷,却陷入债务泥潭,而此同时,加盟泰禾集团(000732.SZ)不足半年的副总裁余智晟又被曝出失联。

多事之秋,再添新愁。重压之下,泰禾“卖子求生”,解围纾困。

据消息称,泰禾集团近期密集与华侨城、融创、信达地产等企业接洽,商谈项目股权转让事宜。

进入2019 年,泰禾已经先后把杭州蒋村项目过半股权、南昌茵梦湖项目51% 股权以及漳州红树湾项目40% 股权等转让给世茂,七个项目累计“回血”77亿元。有统计称,目前泰禾集团拟出售的项目多达12个。

从“地王收割机”到“卖卖卖”,泰禾的转变,凸显其光鲜外衣之下的债务困局。


债务压城

净负债率高达279.2%(2019 年一季度末),居前20 大房企之首。尽管泰禾使尽浑身解数净负债,然而这样的财务状况依旧如达摩克利斯之剑。

值得注意的是,泰禾净负债率在2017 年末高达475.03%,在整个房地产行业都十分罕见。

另外,泰禾的融资成本不降反增。2018 公司全年融资金额达到1375.07 亿元,相比2017 年增长1.5%。其中,银行贷款融资247.49 亿,成本7.64%;非银贷款842.49 亿,成本9.17%;公司债285.09 亿,成本7.36%,平均融资成本约8.52%,较2017 年上升0.42 个百分点。融资成本也远高于行业平均水平。

融资成本上升的同时,又遇上偿债高峰。根据东方金诚公布的《泰禾集团:主体及相关债项2018年度跟踪评级报告》显示,2018 年4—12 月、2019及2020 年到期需偿还的债务分别为384.02 亿元、473.59 亿元、477.99 亿元。

今年一年要集中偿还超过470 亿元的债务,而一季度公司现金仅为173.06 亿元,尚有近300 亿的缺口,泰禾的压力不可谓不小。

成也信托,败也信托。在泰禾融资的“武器库”中,非银融资占比高达61.27%。泰禾年报中并未披露信托融资规模,但根据2018 半年报显示,当时其信托借款约 613 亿,占比约 42%。此后,2018 年11 月23 日,泰禾与光大信托签署合作协议,获取后者200 亿元人民币综合授信额度。

根据申银万国的研究报告显示,3 月房地产类新发信托产品预期收益率升至8.40%,市面上甚至出现超过10% 收益率的房地产信托产品。

房企借道信托融资,一方面是最重要的弹药来源,但另一方面无异于饮鸩止渴。

财报显示,2015 年三季度开始,泰禾集团大股东泰禾投资集团有限公司股权质押率就已高达100%,董事长黄其森的直系亲属及一致行动人叶荔、黄敏的股权质押率分别为100%、95.15%。可以说,大股东基本压上全部身家。

“高负债、高杠杆、高担保”一路高举高打,泰禾“完美”演绎了房企“青春期”成长中的疯狂。为了高增长打下基础,但泰禾长期现金流为流出状态。

根据Wind 金融数据统计显示,2011 - 2017 年,公司连续7 年经营现金流净额为净流出状态,合计净流出554.84 亿元。这意味着,泰禾这7 年间的经营活动没有带来任何现金流,反而持续流出。这种状态直到去年三季度,略有改善。

同期,公司投资活动现金流也是连续7 年净流出,合计净流出453.70 亿元。只有筹资活动现金流持续净流入,7 年合计净流入1134.21 亿元,其中,2017 年净流入484.66 亿元。

可以看出,7 年间,泰禾集团依靠融资1134.21亿元来维持高速扩张,但回款效率和现金流把控能力却非常低下。

从去年三季度开始,泰禾的现金流才终于由负转正,到2018 年底,达到了139.3 亿元。另外,从一季度报来看,泰禾的货币资金也超过170 亿元。

但考虑到今明两年要偿还951.58 亿的债务,融资杠杆趋紧,股票基本全部质押的情况下,可供泰禾选择的道路已经十分逼仄。


求生造血

黄其森深知以债养债终究不是办法,要想根本解决泰禾债务问题,最终还是要加强自身造血能力。

在2018 年的深秋和寒冬中,泰禾开启了一系列抢收计划,去年第四季度开展代号“逐冰燎原”的逆市抢收行动。

2018 年之前的泰禾过度重视高投入,却忽视了回款效率。如今碧桂园、恒大强调的“高周转”多次成为泰禾内部会议的词汇。其中“快回款” 是当前泰禾的首要刚性要求。

进入2019 年,一向以“高溢价”豪宅自居的泰禾,终于向市场妥协。一季度,公司掀起了“ 泰禾壹号抢收计划”。

北京区域金府大院、西府大院、北京院子二期以及金尊府四个项目参与打折促销。抢收计划的成效十分明显,数据显示,泰禾北京在春节后的传统淡季,单周认购金额达到15.6 亿元,2 月单月总销售额突破50 亿元。

其他区域,上海大城小院第五次开盘推出176套别墅类房源,实现1 小时去化100% ;泰禾福州区域7 个楼盘集中铺货,在春节期间揽金11 亿,其中福州院子实现超5 亿销售。

截至一季度末,泰禾经营活动产生的现金流量净额继续回正,升至 119.39 亿元,同比大幅增长。

如果说快速去化、抢回款是“开源”,那么节约支出成本就是泰禾的“节流”。2018 年,土地投资金额68.96 亿元,相比2017 年投资总金额552.4 亿元大幅下降87.52%。

另一方面,转卖项目股权以及引进战投,则是更快速的回血手段。除了战友“世茂”外,泰禾还在与各大企业积极洽谈项目合作事宜。

同时,泰禾正寻找战投,据悉,该投资者大概率为贵州华能贵诚信托有限公司,但并未得到泰禾方面的证实。

就像华夏幸福(600340.SH)引入平安,黄其森正在等待他的白衣骑士。


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